Dans le cadre d’une vente immobilière, les situations les plus difficiles pour un-e propriétaire sont celles où la vente de son bien, rendue compliquée, est couplée avec d’autres difficultés. Notre cliente, Sophie P., a connu une telle mésaventure.
Elle a été prise dans l’étau entre un prêt relais pour sa nouvelle acquisition, les travaux dans celle-ci et la difficulté de vendre son ancienne maison.
Lisez cette étude de cas jusqu’au bout pour comprendre comment un projet, pourtant simple en théorie, peut devenir un véritable calvaire. Découvrez aussi quelles étaient les solutions proposées par Garage & Grenier qui ont permis à Sophie d’en arriver au bout.
Achat-Vente avec un prêt relais
Sophie P. est une femme de 55 ans, cadre moyen dans la fonction publique. Elle vit seule dans une grande maison qu’elle a achetée avec son ex-mari il y a 26 ans, dans une petite commune à proximité de Bordeaux. Après son divorce, elle a pu racheter les parts de son ex-époux grâce à un héritage et garder cette maison familiale, où elle a élevé ses deux enfants, Thomas et Laura.
Thomas, 28 ans, est ingénieur en informatique. Il a décroché un poste dans une grande entreprise à Paris, où il vit avec sa compagne depuis un an. Laura, 25 ans, est professeure des écoles. Elle a obtenu son affectation dans une école maternelle à Toulouse, où elle a emménagé dans un petit appartement.
La maison familiale est devenue trop grande pour Sophie, qui se sent seule et débordée. Elle dispose de 150 m² de surface habitable, 5 chambres et de nombreuses dépendances. Le terrain fait 1200 m² et nécessite beaucoup d’entretien. En plus, avec sa récente promotion, elle se déplace plus souvent et n’a plus le temps de s’occuper de toute cette surface.
Elle décide donc de se mettre à la recherche d’un nouveau logement, plus adapté à ses besoins et à son mode de vie. Elle trouve une petite maison de plain-pied qui lui convient, fin 2022. Elle fait 90 m², avec trois chambres, un séjour, une cuisine, une salle de bain et un garage. Elle dispose également d’un petit jardin clôturé, facile à entretenir.
Le seul problème est que la maison nécessite beaucoup de travaux. La toiture est à refaire, l’isolation est à revoir, l’électricité est aux normes, mais vétuste, et la décoration est à moderniser. Sophie fait estimer sa maison familiale par deux agences immobilières. Elle souscrit un prêt relais auprès de sa banque, pour financer l’achat de la nouvelle maison et les travaux. Elle obtient un taux de 3,5 %, avec une durée de remboursement de 12 mois. Elle compte vendre sa maison familiale rapidement, pour rembourser le prêt relais et emménager dans sa nouvelle maison.
L’achat de la nouvelle maison est effectué en janvier 2023. Sophie confie les travaux à une entreprise locale, qui lui propose un devis de 50 000 euros et un délai de 6 à 9 mois. Elle espère pouvoir emménager courant été 2023. Elle met en vente sa maison familiale en février 2023, via deux agences de proximité, qui lui proposent un mandat exclusif. Elle fixe le prix de vente à 375 000 euros, en se basant sur les estimations des agences.
Mais les choses ne se passent pas comme prévu. Les travaux de la nouvelle maison prennent du retard, à cause de la pénurie de matériaux liée à la crise sanitaire et le contexte international, notamment la guerre en Ukraine et les tensions économiques en Asie. Le délai passe de 9 à 12 mois, puis de 12 à 16 mois. Sophie est obligée de renouveler son prêt relais pour 12 mois supplémentaires, ce qui augmente ses intérêts intercalaires et pèse sur son budget. Elle doit finir les travaux, vendre son ancienne maison, rembourser le prêt relais et déménager dans sa nouvelle maison.
De plus, la vente de son ancienne maison ne décolle pas. Pendant 4 mois, elle n’a que deux visites, dont une seule fait l’objet d’un compte-rendu de la part des agences immobilières. Elle a, d’ailleurs, peu de retours des agences, qui ne semblent pas s’investir dans la vente de son bien. Les raisons évoquées par les agences sont les difficultés conjoncturelles, en somme, la crise immobilière qui frappe le marché immobilier français depuis fin 2022.
La crise immobilière a bon dos. Sophie, aussi. Mais elle se sent délaissée et impuissante.
Elle décide alors de contacter la société Garage & Grenier, spécialisée dans l’accompagnement des vendeurs dans la vente de leur appartement ou maison. Garage & Grenier est, à ce moment-là, en train de finaliser l’édition d’un livre numérique nommé “Le guide complet pour maîtriser la vente de votre bien immobilier”. Sophie en a entendu parler par son fils Thomas, dont la compagne a vendu son premier appartement dans la région parisienne avec l’aide de l’une des toutes premières versions du Guide de la vente immobilière.
S’en sortir de l’engrenage d’une vente immobilière plantée
Garage & Grenier réalise un audit, appelé le Diagnostic Commercial Immobilier, avec Sophie. Son bien et sa commercialisation sont passés au crible. Cet audit permet de faire le point sur la situation de Sophie, d’identifier les points forts et les points faibles de son bien, de définir les actions à mettre en place pour optimiser la vente et de fixer des objectifs réalistes et mesurables.
Le Diagnostic Commercial Immobilier n’a pas permis de déterminer les causes concrètes qui ont freiné la vente et ont empêché les agences mandatées de présenter les candidats qualifiés. Nous n’avons pas, non plus, la certitude quant au nombre de réels contacts et les constats des deux visites effectués restent maigres. En effet, un seul compte rendu ne fournit pas suffisamment de renseignements pour en tirer des conclusions pertinentes.
De plus, à l’étude du bien, de ses diagnostics et d’autres informations fournies par Sophie, seuls les éléments mineurs pouvant gêner la commercialisation ont été relevés. Le rapport du diagnostic envoyé à la vendeuse, dont elle a bénéficié gratuitement, comporte des solutions concrètes :
- Nous conseillons à Sophie de résilier les mandats avec les agences et de retirer le bien du marché pendant un mois. C’est la période nécessaire pour elle afin de reprendre la maîtrise de la vente de sa maison et mettre en place certaines mesures correctives. Cette pause permet également de créer un effet de rareté et de relancer l’intérêt des acheteurs potentiels.
- Les diagnostics obligatoires sont globalement bons et correspondent à la moyenne pour les maisons semblables à celle de Sophie. Cependant, le diagnostic du réseau électrique comporte des anomalies qui peuvent effrayer les acheteurs potentiels, notamment les câbles non gainés dans la cave et le manque de la mesure de sécurité sur le tableau électrique. Nous invitons donc Sophie à faire réaliser les devis par les artisans électriciens.
- Les photos de différentes pièces que Sophie nous a envoyées illustrent bien une maison incontestablement familiale. Les meubles, les livres, les différents objets de collection et de décoration témoignent d’une vie riche et intense de ses occupants. Hélas, cela a mené à un encombrement des espaces. Nous proposons à la vendeuse un désencombrement des surfaces. Étant donné qu’elle est déjà propriétaire d’une nouvelle maison, la solution peut être un déménagement partiel d’une partie des meubles.
- Suite au désencombrement, nous proposons à Sophie de réaliser quelques ajustements de certaines pièces en suivant les principes de home-staging : un nettoyage complet, un rafraîchissement de certains murs, une décoration soignée.
- Les extérieurs ont certains aspects délaissés nécessitant des actions correctives. Ces actions consistent notamment à rendre la terrasse accueillante afin d’améliorer les conditions de futures visites.
- La maison est très ancienne bien que très bien entretenue. Néanmoins, la toiture est attrapée par la mousse. Proposition : démoussage et réalisation d’une attestation de l’état de la toiture.
Et enfin, pour la rassurer et l’aider dans les meilleures conditions, nous conseillons à Sophie de prendre l’offre premium auprès de Garage & Grenier, qui comprend l’acquisition du Guide complet pour maîtriser la vente de votre bien immobilier et un accompagnement pendant 3 mois avec 3 rendez-vous en ligne tout au long du processus de vente. Sophie pouvait, aussi, bénéficier d’un remboursement intégral d’accompagnement grâce à la garantie de vente en moins de 110 jours.
QUE FALLAIT-IL FAIRE POUR VENDRE EN MOINS DE 3 MOIS ?
Sophie suit les conseils de Garage & Grenier et résilie immédiatement les mandats avec les agences immobilières. La maison est retirée du marché pendant un laps de temps. Cette pause permet à Sophie de prendre connaissance du Guide dans sa version Beta en bénéficiant également des rendez-vous en visioconférence avec un conseiller.
Le guide complet pour maîtriser la vente de votre bien immobilier; bien qu’il soit toujours dans sa version Beta en 2023, lui explique comment inspecter et valoriser son bien, comment fixer le prix de vente, comment rédiger une annonce efficace, comment diffuser son annonce sur les bons supports, comment gérer les visites, comment négocier avec les acheteurs, comment signer le compromis et l’acte de vente.
Même si, en fonction du mode de commercialisation choisi, elle ne mettra pas en pratique toutes ces informations, elles lui permettent de maîtriser totalement la vente de son bien et de savoir où en est le processus de vente à chaque moment. Bref, elle reprend le contrôle de la vente de son bien et se sent plus confiante.
Suite à nos conseils, Sophie entreprend quelques actions et quelques ajustements concernant son bien, pour le rendre plus attractif et rendre les visites plus agréables et efficaces. La vendeuse procède à un désencombrement, en déménageant une partie des meubles dans sa nouvelle maison en travaux, ce qui permet de libérer de l’espace et de donner une impression de volume. Un artisan électricien a répondu à l’appel et a proposé un devis à hauteur de 2 500 euros pour le remplacement du tableau électrique par un nouveau tableau aux normes et pour la mise en sécurité des câbles dans la cave. Ce que Sophie a accepté. Les travaux ont été réalisés dès la semaine suivante.
La même semaine, un couvreur est passé et a réalisé un contrôle de la toiture. La vendeuse a reçu un certificat attestant du bon état de la toiture avec un démoussage nécessaire. Même si Sophie a décidé de ne pas réaliser ces travaux, ce devis pour le démoussage s’élevant à un montant de 800 euros TTC sera présenté aux futurs acheteurs.
Enfin, quelques astuces de home-staging ont été réalisées dans certaines pièces, comme changer les rideaux, ajouter des plantes, harmoniser les couleurs, créer une ambiance cosy, etc. Sophie a également remis un peu d’ordre dans les extérieurs en passant la tondeuse et en installant le salon, laissé dans un coin de l’une des dépendances, sur la terrasse.
Avec l’aide de notre Guide de la vente immobilière, la vendeuse a réalisé une nouvelle estimation du prix de la maison. Elle a tout de même, comme le Guide le préconise, fait appel à deux nouveaux professionnels de l’immobilier et à une étude notariale pour avoir leurs avis. Bien que l’avis du notaire entrait dans le cadre de l’estimation réalisée par Sophie, les opinions de deux agences étaient au-dessus de la fourchette haute.
Lors de notre deuxième rendez-vous, nous lui avons proposé plusieurs choix stratégiques pour la suite de la commercialisation. En termes du prix de départ, Sophie a choisi de ne pas suivre l’avis des agences et de rester sur la fourchette haute de son estimation, légèrement plus basse que leurs estimations.
Par contre, en prenant en compte son emploi du temps, il a été plus adéquat pour elle de confier la gestion des visites à un intermédiaire. Elle a donc signé un mandat exclusif avec une mandataire immobilière , spécialiste du secteur. Cette fois-ci, un soin particulier a été apporté aux clauses déterminant les obligations du mandataire, notamment concernant les preuves des actions commerciales mises en place et la régularité des comptes rendus.
Sophie a également voulu garder le droit de regard sur les photos prises susceptibles d’être publiées, sur les annonces et autres contenus commerciaux, ainsi que sur les canaux de communication choisis. Comme le Guide de la vente immobilière le suggère, elle est restée la donneuse d’ordres qui garde le contrôle sur la vente de son logement.
La maison est remise sur le marché en septembre 2023 avec un nouveau prix, légèrement inférieur au prix précédent, mais plus en phase avec la réalité du marché. Ce nouveau prix a été le résultat direct des méthodes d’estimation, testées et approuvées, contenues dans le Guide Complet pour la vente de votre bien immobilier.
Sophie, une ancienne vendeuse sous pression aujourd’hui heureuse dans sa nouvelle maison
La réponse du marché ne se fait pas attendre. En moins d’un mois, la mandataire de Sophie réalise trois visites, dont deux aboutissent à des offres d’achat. La vendeuse choisit l’offre la plus intéressante et signe le compromis de vente en octobre 2023. La vente est définitive au mois de décembre, après la levée des conditions suspensives de l’obtention des prêts.
Sophie est ravie. Après un premier essai qui fut un échec total, elle a su réagir et choisir de reprendre le contrôle de son projet immobilier. Elle a vendu sa maison familiale en un temps record lors de la nouvelle commercialisation.
Sophie a pu rembourser son prêt relais et emménager dans sa nouvelle maison, dont les travaux sont enfin terminés. Elle profite de son nouveau chez-elle, plus confortable et plus adapté à ses besoins. Elle remercie Garage & Grenier pour leur professionnalisme, leur écoute et leur efficacité. Elle recommande vivement cette société à tous les vendeurs qui veulent vendre leur bien immobilier rapidement et au meilleur prix.
Vous trouverez son avis dans les témoignages.