Vente de Passoire Thermique : Définition, Interdiction, Obligations et Réglementation
- juillet 26, 2024
- Envoyé par : Edward Condel
- Catégories: Actualité immobilière, Diagnostics immobiliers, Point juridique immobilier
Vous avez peut-être entendu parler des passoires thermiques, ces logements qui consomment beaucoup trop d’énergie pour être chauffés ou refroidis. Mais savez-vous ce que cela implique concrètement pour les occupants et les propriétaires d’une passoire thérmique ? Connaissez-vous les mesures pour lutter contre ce fléau qui concerne près de 6 millions de résidences principales et plus de 12 000 000 de personnes en France ?
De plus, si vous êtes propriétaire d’une passoire thermique, vous vous inquiétez surement sur la vente éventuelle de celle-ci. Nous vous avons préparé toutes les réponses aux questions que vous vous posez. Dans cet article, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur les passoires thermiques, leurs conséquences, la réglementation en vigueur et à venir, ainsi que les solutions pour s’en sortir.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Une passoire thermique est un logement présentant une consommation d’énergie excessive, due à une mauvaise isolation ou à des équipements de chauffage ou de ventilation obsolètes. Selon le ministère de la Transition écologique, une passoire thermique est un logement classé F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), ce qui correspond à une consommation d’énergie supérieure à 330 kWh par mètre carré et par an.
En France, on estime qu’il y a environ 7,2 millions de passoires thermiques, dont 5,2 millions de résidences principales et 1,2 million de résidences secondaires. Ces logements sont souvent anciens, construits avant 1975, date à laquelle les premières normes d’isolation ont été mises en place.
Peut-on vendre une passoire thermique ou est-ce interdit ?
La réponse est très claire : vous pouvez vendre une passoire thermique et cela même sans réaliser des travaux dans votre logement.
En effet, aucune réglementation n’interdit de vendre une passoire thermique, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison. Par contre, certaines règles doivent être respectées notamment pour un bien immobilier en monopropriété, et pour certains biens en copropriété.
Par exemple, pour une maison classée F ou G au DPE, il est impératif de réaliser un audit énergétique afin de transmettre une information transparente quant à l’état du logement au nouvel acquéreur.
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Quelles sont les conséquences des passoires thermiques ?
Une passoire thermique a des conséquences négatives sur plusieurs aspects :
Le confort : Ces logements sont difficiles à chauffer en hiver et à rafraîchir en été, entraînant une sensation d’inconfort thermique pour les occupants. De plus, ils sont souvent humides, favorisant le développement de moisissures et de mauvaises odeurs.
La santé : Ils peuvent avoir des effets néfastes sur la santé des occupants, tels que des problèmes respiratoires, des allergies, des maux de tête, des troubles du sommeil ou des maladies cardiovasculaires. En effet, ces logements sont souvent mal ventilés, entraînant une mauvaise qualité de l’air intérieur, pollué par des agents biologiques (acariens, bactéries), des composés organiques volatils (COV) ou le monoxyde de carbone (CO).
Le budget : Une passoire thermique est très coûteuse à chauffer ou à refroidir, se traduisant par des factures d’énergie élevées pour les occupants. Selon l’Ademe, le chauffage représente en moyenne 67 % de la consommation d’énergie d’un logement, et peut atteindre jusqu’à 80 % dans les passoires thermiques. Ainsi, les occupants peuvent dépenser jusqu’à 2 500 euros par an pour se chauffer, contre 500 euros pour un logement performant. Cela peut entraîner une situation de précarité énergétique, lorsque les dépenses d’énergie représentent plus de 10 % des revenus du ménage.
L’environnement : Ces logements sont responsables d’une part importante des émissions de gaz à effet de serre (GES) du secteur du bâtiment, qui représente 25 % des émissions totales de la France. En effet, une passoire thermique consomme beaucoup d’énergie, souvent produite à partir de sources fossiles (gaz, fioul, électricité d’origine nucléaire). Ainsi, elle contribue au réchauffement climatique et à la dégradation de l’environnement.
Quelle est la réglementation en vigueur et à venir pour les passoires thermiques ?
Face à ce constat alarmant, les mesures existent pour inciter les propriétaires d’une passoire thermique à réaliser des travaux de rénovation énergétique. Ces mesures, issues de la loi Énergie-Climat de 2019 et de la loi Climat et Résilience de 2021, visent à atteindre l’objectif de neutralité carbone à l’horizon 2050. Voici les principales mesures concernant les passoires thermiques :
L’interdiction de location : À partir du 1er janvier 2023, les logements classés G sur le DPE ne pourront plus être mis en location, car ils seront considérés comme indécents. Ce seuil sera progressivement abaissé à F en 2025, à E en 2028 et à D en 2034. Cette mesure s’appliquera aux nouveaux contrats de location et aux renouvellements ou reconductions tacites de contrats. Les propriétaires bailleurs devront donc réaliser des travaux pour améliorer la performance énergétique de leur logement, sous peine de ne plus pouvoir le louer.
📌La nouvelle réforme du DPE et de l’Audit énergétique a fait un cadeau aux propriétaires bailleurs. Le nouveau mode de calcul du DPE pour les petites surfaces a permis d’améliorer artificiellement la catégorie énergétique de centaines de milliers de logements de moins de 40m². Ainsi, certains appartement, malgré le fait d’avoir toutes les caractéristiques d’une passoire thérmique, pourront continuer à être loués.
Le gel des loyers : Depuis le 24 août 2022, les propriétaires de logements classés F ou G sur le DPE ne peuvent plus augmenter le loyer lors du renouvellement ou du changement de locataire, sauf s’ils ont réalisé des travaux d’amélioration énergétique. Cette mesure vise à inciter les propriétaires à rénover leur logement, en limitant leur rentabilité s’ils ne le font pas.
Les sanctions : En cas de non-respect de ces obligations, les propriétaires de passoires thermiques s’exposent à des sanctions financières pouvant aller jusqu’à 15 000 euros d’amende et la suspension du droit de louer. De plus, les locataires pourront demander au juge de les autoriser à suspendre le paiement du loyer ou à le réduire, ou encore à obtenir des dommages et intérêts.
📌 La réglementation actuelle sur les passoires thermiques, qui mériterait une forte amélioration avec plus de contrôle et de sanction, est continuellement remise en cause par les porte-paroles des politiques ultra-libérales. Bien entendu, les lobbys des propriétaires-bâilleurs, notamment des multi-propriétaires, sont particulièrement actifs sur ce sujet.
Quelles sont les solutions pour sortir de la passoire thermique ?
Si vous êtes propriétaire ou occupant d’une passoire thermique, il est dans votre intérêt de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer votre confort, votre santé, votre budget et votre impact environnemental. Mais quels sont les travaux à réaliser et comment les financer ? Voici quelques pistes :
Les travaux à réaliser : Les travaux de rénovation énergétique visent à réduire les besoins en énergie du logement en améliorant son isolation et son étanchéité à l’air, et à optimiser les systèmes de chauffage, de ventilation et d’éclairage. Nous vous listons les principaux travaux à réaliser ci-dessous :
- L’isolation du toit, des combles, des murs, des fenêtres et vitrages, des planchers bas
- L’installation d’un système de chauffage performant, adapté au climat et aux besoins du logement, tel qu’une pompe à chaleur, une chaudière à condensation, un poêle à bois
- L’installation d’un système de ventilation efficace, assurant un renouvellement de l’air sans gaspiller d’énergie, tel qu’une ventilation mécanique contrôlée (VMC) simple ou double flux
- L’installation d’équipements utilisant des énergies renouvelables, tels que des panneaux solaires photovoltaïques ou thermiques, une éolienne
- Le remplacement des ampoules à incandescence ou halogènes par des ampoules à basse consommation ou à LED, qui consomment moins d’énergie et durent plus longtemps.
Les aides financières disponibles : Les travaux de rénovation énergétique représentent un investissement important, mais qui peut être amorti sur le long terme grâce aux économies d’énergie réalisées. De plus, il existe de nombreuses aides financières pour réduire le coût des travaux dans une passoire thermique, telles que :
- MaPrimeRenov, versée dans le cadre d’une rénovation énergétique totale ou partielle.
- La prime énergie, versée par les fournisseurs d’énergie dans le cadre du dispositif des certificats d’économies d’énergie (CEE), et qui varie selon les travaux réalisés, les revenus du ménage et la zone géographique
- L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), un prêt sans intérêt ni frais de dossier, accordé par les banques partenaires, et qui permet de financer jusqu’à 30 000 euros de travaux
- Le chèque énergie, une aide sociale destinée aux ménages modestes, permettant de payer une partie des factures d’énergie ou des travaux de rénovation énergétique
- Les aides de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), des subventions accordées aux propriétaires occupants ou bailleurs, sous conditions de ressources, et pouvant couvrir jusqu’à 50 % du coût des travaux
- Les aides locales, des subventions ou des prêts accordés par les collectivités territoriales (régions, départements, communes), selon des critères propres à chaque territoire.
Quels sont les bénéfices de la rénovation énergétique ?
En sortant de la passoire thermique, vous pourrez profiter de nombreux bénéfices :
Un meilleur confort : Vous bénéficierez d’une température agréable et constante dans votre logement, été comme hiver, sans avoir à surchauffer ou à climatiser. Vous pourrez également éviter les problèmes d’humidité, de moisissures et de mauvaises odeurs, et bénéficier d’un air intérieur plus sain.
Une meilleure santé : Vous réduirez les risques de maladies liées à une mauvaise qualité de l’air intérieur, telles que les allergies, les infections respiratoires, les maux de tête. Vous améliorerez également votre bien-être psychologique en vous sentant plus à l’aise dans votre logement.
Un meilleur budget : Vous réaliserez des économies d’énergie significatives, en réduisant votre consommation d’énergie de 30 à 70 % selon les travaux réalisés. Vous diminuerez vos factures d’énergie et augmenterez votre pouvoir d’achat. Vous valoriserez également votre logement en améliorant sa classe énergétique sur le DPE, le rendant plus attractif pour la vente ou la location.
Un meilleur environnement : Vous réduirez votre empreinte écologique en diminuant vos émissions de gaz à effet de serre et votre consommation de ressources non renouvelables. Vous contribuerez ainsi à la lutte contre le réchauffement climatique et à la préservation de la planète.
Passoires thermiques – un fléau à faire impérativement disparaitre
Vous l’aurez compris, les passoires thermiques présentent de nombreux inconvénients pour les occupants et les propriétaires. Heureusement, il existe des solutions pour sortir de la passoire thermique en réalisant des travaux de rénovation énergétique, améliorant ainsi le confort, la santé, le budget et l’environnement.
Ces travaux sont encouragés par une réglementation pour lutter contre les passoires thermiques et propose de nombreuses aides financières pour réduire le coût des travaux. Cependant, cette règlementation, régulièrement mise en cause par les politiques trop libérales, devrait être améliorée.
Si vous êtes concerné·e par ce sujet et si vous êtes propriétaire d’une passoire thermique dont vous envisagez la vente, soyez rassuré·e. Rien ne vous empêche de vendre votre logement. Néanmoins, cette vente peut être complexe et nécessite une préparation méticuleuse. Vous pouvez prendre dès maintenant un RDV, en ligne et gratuit, avec les expert·es en vente immobilière de Garage&Grenier pour échanger sur votre projet immobilier et bénéficier des conseils utiles.
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