Vous avez effectué les travaux avant de vendre votre bien ou vous envisagez de le rénover avant de le mettre en vente pour en tirer un meilleur prix ? Attention ! Une récente décision de la Cour de cassation rappelle que tout vendeur ayant réalisé lui-même des travaux peut être considéré comme un “constructeur” et donc soumis aux mêmes obligations que les professionnels du bâtiment. Explications.
Un mur construit par le vendeur avant de vendre, un risque pour l’acheteur
L’affaire qui a conduit à l’arrêt du 30 janvier 2025 (pourvoi n° 23-16.347) concerne des acquéreurs ayant découvert, un an après l’achat de leur maison, des fissures et un gonflement sur un mur de soutènement construit par les anciens propriétaires. Inquiets face au risque d’effondrement, ils ont saisi la justice pour faire valoir leurs droits.
D’abord déboutés par la cour d’appel, qui considérait qu’aucun “contrat de construction” ne les liait aux vendeurs, les acheteurs ont obtenu gain de cause devant la Cour de cassation. Cette dernière a tranché : tout particulier qui réalise un ouvrage avant de vendre son bien est juridiquement assimilé à un constructeur et doit donc assumer les mêmes responsabilités.
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⚖️ Garantie décennale : une obligation méconnue des vendeurs particuliers
La garantie décennale, prévue par l’article 1792 du Code civil, impose à toute entreprise du bâtiment de garantir ses ouvrages pendant 10 ans contre les vices compromettant leur solidité ou les rendant impropres à leur usage.
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Ce que beaucoup ignorent, c’est que cette garantie ne concerne pas uniquement les professionnels ! Si vous construisez, rénovez, surélevez ou agrandissez une partie de votre bien avant de le vendre, vous endossez les responsabilités d’un constructeur et devez garantir ces travaux pendant une décennie.
Dans l’affaire jugée, bien que le mur n’ait pas encore cédé, le risque d’effondrement et l’instabilité observés suffisaient à engager la responsabilité des vendeurs. Conclusion : ils devront répondre des désordres constatés par les nouveaux propriétaires.
Quels types de travaux peuvent vous rendre responsable ?
Si vous réalisez des petits travaux de rafraîchissement (peinture, pose de carrelage, changement de moquette), vous ne risquez rien, sauf si cela a été fait pour cacher un problème d’humidité ou la moisissure. En revanche, si vous effectuez vous-même des travaux plus lourds, comme :
✅ Construction ou surélévation d’un mur, d’un garage, d’une extension,
✅ Réfection complète d’une toiture,
✅ Création d’une dalle en béton,
✅ Modification structurelle (abattement d’un mur porteur, ouverture d’une trémie d’escalier),
👉 Vous pouvez être considéré comme constructeur et tenu responsable pendant 10 ans en cas de malfaçon.
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Comment éviter les ennuis en cas de travaux avant de vendre ?
Si vous prévoyez de vendre votre bien après y avoir fait des travaux, voici quelques précautions à prendre :
🔹 Faire appel à un professionnel couvert par une assurance décennale,
🔹 Conserver toutes les factures et documents techniques prouvant la conformité des travaux,
🔹 Ne pas cacher d’éventuels défauts sous des finitions cosmétiques,
🔹 Faire réaliser une expertise préalable avant la vente pour attester de la solidité des aménagements réalisés si vous avez des doutes.
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Travaux avant de vendre : Vendeur averti, acheteur protégé !
En résumé, réaliser soi-même des travaux avant une vente peut sembler économique, mais cela engage votre responsabilité sur le long terme. L’arrêt de la Cour de cassation du 30 janvier 2025 (pourvoi n° 23-16.347) vient renforcer la protection des acheteurs, en rappelant que tout ouvrage construit par un particulier doit répondre aux mêmes exigences que ceux réalisés par un professionnel.
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