11 Points à Vérifier Impérativement Avant de Signer un Mandat de Vente
- mars 19, 2024
- Envoyé par : Rédaction Garage&Grenier
- Catégories: Conseils et astuces, Vente immobilière
Avant de signer un mandat de vente, il faut prendre le temps de l’examiner dans les détails. C’est important pour vous de savoir dans quoi vous vous engagez réellement et quels sont vos droits et obligations respectifs. Aussi, c’est le moment opportun pour négocier certaines clauses ainsi que pour consigner clairement tous les engagements que l’Agent immobilier ait pu vous faire oralement et les rendre contractuels. Nous vous présentons 11 points à vérifier impérativement avant de signer un mandat de vente.
Un mandat de vente, c’est quoi ?
Un mandat de vente est un contrat qui autorise un vendeur à confier la vente de son bien à un agent immobilier. Ce contrat précise les modalités de la vente, comme le prix du bien, les honoraires de l’agent, la durée du mandat, etc. Il existe différents types de mandat de vente, qui offrent plus ou moins de liberté au vendeur et à l’agent. Il est important de bien choisir son mandat de vente, car il aura un impact sur la rapidité et la réussite de la vente.
Un mandat de vente est-il obligatoire ?
Un agent immobilier, ou une agence immobilière, doit absolument avoir un mandat de vente signé pour intervenir comme intermédiaire dans une vente immobilière. Il est réglementé par un cadre juridique stricte notamment La loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970 et le décret n°72-678 du 20 juillet 1972.
Ce mandat de vente peut prendre deux différentes formes :
- Le mandat de vente par lequel l’agence immobilière est mandatée par un propriétaire pour présenter et vendre un bien immobilier
- La mandat de recherche par lequel un acheteur actif confie la recherche et les visites des appartements ou des maisons à un agent immobilier
Pour le besoin de cet article nous nous concerterons sur le mandat de vente et sur ce que vous devriez savoir avant de signer un mandat de vente.
Quels types de mandats existent ?
Il existe trois types de mandat de vente : le mandat simple, le mandat exclusif, et le mandat semi-exclusif. Tous ces mandats peuvent avoir des variantes, propres à chaque agence immobilière. Il s’agit des dénominations commerciales et des clauses particulières reflétant ce que chaque agence considère comme sa valeur ajoutée. Sur le fond, toutes ces variantes obéissent aux principes généraux qui encadrent les trois types de mandats de vente cités ci-dessus.
Chacun de ces mandats présente des avantages et des inconvénients, selon votre situation et votre projet. Il est donc important de bien choisir votre mandat de vente, en fonction de vos besoins, de vos attentes, et de votre confiance en l’agence.
Le mandat simple ou un mandat sans exclusivité
Le mandat simple est le contrat le plus courant et le plus souple. Il permet au vendeur de confier la vente à un ou plusieurs agents immobiliers, tout en gardant la possibilité de vendre lui-même son bien. Le vendeur ne paie des honoraires à l’agent immobilier que si celui-ci trouve un acquéreur. Si le vendeur trouve lui-même un acheteur, il n’a pas à verser de commission à l’agent.
Le mandat exclusif, c’est quoi ?
Le mandat exclusif est le contrat le plus engageant et le plus contraignant. Il donne l’exclusivité de la vente à un seul agent immobilier, qui s’engage à mettre en œuvre tous les moyens pour vendre le bien. Le vendeur ne peut pas vendre lui-même son bien, ni le confier à une autre agence. Il doit payer des honoraires à l’agent immobilier, même s’il trouve lui-même un acquéreur.
Le mandat semi-exclusif
Le mandat semi-exclusif est un contrat intermédiaire entre le mandat simple et le mandat exclusif. Il donne l’exclusivité de la vente à un seul agent immobilier, mais il laisse au vendeur la possibilité de trouver lui-même un acquéreur. Le vendeur ne paie des honoraires à l’agent immobilier que si celui-ci trouve un acquéreur.
Si le vendeur trouve lui-même un acheteur, il y a deux options, selon l’accord que vous avez avec l’agence. Soit vous ne versez pas de commission. Soit, les honoraires sont partagés mais dans ce cas là votre agent immobilier assure la partie pratique, visites etc., ainsi que la partie juridique, la rédaction de compromis et le suivi administratif du dossier.
Quelles informations vérifier avant de signer un mandat de vente ?
Pour qu’un mandat de vente soit valide et effectif, il doit contenir plusieurs mentions obligatoires. Mais au-delà des mentions obligatoires, il y a des clauses que vous devriez connaître car elles peuvent être sujettes à des négociations. Vous avez tout intérêt d’inclure dans le compromis absolument tous les engagements que l’agent immobilier aurait pu vous formuler oralement. Et même quelques bonus, pour votre tranquillité d’esprit.
1. Identification des parties. Qui doit signer un mandat de vente ?
Le mandat doit clairement identifier le vendeur, donc vous, et l’agent immobilier (ou l’agence immobilière), incluant leurs coordonnées complètes. De même, le mandat, pour être valable, doit être signé par tous les propriétaires d’un bien immobilier, ou par leur représentant, mais pas seulement.
Si vous êtes le/la seul·e propriétaire de votre appartement ou maison, mais que vous êtes marié·e et votre conjoint·e y vit également à titre de résidence principale, son accord pour la vente est nécessaire et obligatoire.
Certains agents immobiliers, notamment ceux et celles suffisamment professionnel·les pour anticiper toute éventualité, peuvent également demander la signature du mandat par votre epoux·se. Si cela arrive, ne soyez pas étonné·e !
Du côté de l’agence immobilière, à côté de mentions légales classiques, avant de signer le mandat de vente, assurez-vous que le nom du titulaire, le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle d’agent immobilier figurent bien dans le document.
L’agent immobilier doit avoir souscrit une assurance professionnelle ainsi qu’une garantie financière. Les informations sur le garant ainsi que le montant de la garantie financière doivent être consignés dans le mandat de vente.
2. Description du bien dans un mandat de vente
Le document doit fournir une description précise du bien mis en vente, incluant son adresse, sa superficie, ses caractéristiques principales, et, le cas échéant, les éléments inclus dans la vente (meubles, équipements).
Le mandat de vente doit également stipuler si le dossier des diagnostics immobiliers a été fait. Si ce n’est pas le cas, on notera, de préférence, une clause par laquelle vous vous engagez à faire faire les diagnostics dès que possible.
De même, si c’est l’agence immobilière qui vous offre, à titre commercial, les diagnostics, cette information devrait figurer dans le mandat. Néanmoins, nous ne vous conseillons pas l’acceptation de ce type d’offre commerciale, et cela pour deux raisons.
La première, c’est le fait qu’une telle offre est synonyme de davantage d’engagement auprès du professionnel.
Et pour vous illustrez la seconde, nous vous invitons à vous poser une question très simple : Un professionnel qui est déjà en train de vous lâcher tout pour avoir une signature d’un mandat, aujourd’hui, sera-t-il capable, demain, de défendre le prix de votre bien immobilier auprès d’un acheteur potentiel ?
Voilà. Vous avez tout compris.
3. Prix de vente de votre bien immobilier
En parlant de prix de vente auquel votre bien est proposé à la vente, il doit être clairement indiqué. Ce prix peut être fixé en accord avec l’agent immobilier sur la base de son avis de valeur, communément et injustement appelé “l’estimation de prix”.
Néanmoins, cette estimation, qui n’en est pas, doit être argumentée. Le choix final vous revient. Ne l’oubliez pas.
BON A SAVOIR : Il est d’usage de dire qu’un agent immobilier fait des estimations de prix immobilier d’un bien. Il s’agit en effet d’un abus de langage. Les seuls habilités à effectuer les estimations d’un prix immobilier sont des experts immobiliers. Cette prestation est d’ailleurs onéreuse. De ce fait, un agent immobilier ne fournit pas une estimation de prix d’un bien immobilier, il émet un avis de valeur. La justesse et la fiabilité de cet avis de valeur émis par un agent immobilier dépendra de son professionnalisme et de sa connaissance réelle du marché.
Notre Guide Pour Maitriser La Vente De Votre Bien Immobilier consacre un chapitre entier aux estimations. Pas moins de sept méthodes d’estimation, pour la plupart utilisées par les experts immobiliers, y sont développées et adaptées pour chaque propriétaire qui envisage de vendre son appartement ou maison. Si vous voulez être sur·e de la fiabilité du prix de votre logement, sans payer un expert, gardez le contrôle sur l’estimation du prix de votre bien immobilier !
4. Durée du mandat de vente
Le mandat est conclu pour une durée déterminée. La période initiale, généralement irrévocable sauf accord particulier faisant objet d’un avenant, est de 3 mois.
Cette durée doit être clairement spécifiée, ainsi que les conditions de renouvellement ou de résiliation. En général, après la période initiale de 3 mois, le contrat est renouvelé par tacite reconduction tous les mois dans la limite de 12 mois.
Au-delà d’un an, le mandat est, de facto, résilié.
5. Type de mandat de vente : simple, exclusif, semi-exclusif
Le document doit spécifier s’il s’agit d’un mandat simple, exclusif, ou semi-exclusif, chacun ayant ses propres règles et implications. Certaines agences immobilières ont d’autres types de mandats à caractère hybride.
Par exemple, le mandat off-market consiste à commercialiser un bien sans aucune communication. Ou le mandat “clé”, le mandat “gagnant”, le mandat “VIP” … ne désignent qu’un seul et unique mandat sans en prononcer le nom : le mandat exclusif de vente immobilière.
Cependant, quelle que soit la désignation commerciale sur la Une du document, le contenu lui-même doit obligatoirement stipulé qu’il s’agit d’un mandat exclusif.
6. Honoraires de l’agence ou Frais d’agence immobilière
Les honoraires de l’agent immobilier, qui sont généralement exprimés en pourcentage du prix de vente, doivent être indiqués. Le pourcentage appliqué doit correspondre au barème tarifaire de l’agence immobilière obligatoirement affiché et à l’intérieur et à l’extérieur de l’agence.
Vous voulez connaitre tout sur les frais d’agence ?
Aussi, il est obligatoire de noter si ces honoraires sont à votre charge ou à la charge de l’acquéreur, ce qui change considérablement le prix affiché et la commercialisation de votre bien.
Il est important de noter que ces honoraires ne sont dus qu’en cas de réalisation de la vente et éligible à partir de la signature de l’acte définitif de vente.
7. Modalités de publicité et d’autres moyens de vente immobilière
Le mandat doit décrire les moyens par lesquels l’agent s’engage à promouvoir le bien, que ce soit via des plateformes en ligne, des journaux, des affichages, des journées portes ouvertes, de la communication locale etc.
Nous vous conseillons d’exiger que tous les moyens de commercialisation prévu par l’Agent Immobilier soient stipulés dans le mandat. C’est la seule manière de les rendre contractuels et être en mesure de demander les comptes à votre mandataire.
Et puisqu’on en est à demander des comptes, il est préférable de fixer la fréquence et le mode des comptes-rendus dans le mandat. Il sera ainsi bien plus facile pour vous de dénoncer le mandat et le résilier dans le cas où l’agence immobilière ne respecterait pas ses engagements.
8. Obligations du vendeur et de l’agent immobilier
Les obligations de chacune des parties, comme la mise à disposition des documents nécessaires à la vente ou l’exclusivité accordée à l’agence, doivent être précisées.
Si l’agence immobilière s’engage, de son côté, à mettre tous les moyens nécessaires afin de présenter votre maison ou appartement à des acheteurs potentiels, vous, de votre côté, vous vous engagez à ne rien faire qui puisse entraver le travail de l’agence et le bon déroulé de la vente.
9. Numéro de Mandat immobilier
Chaque mandat doit être consigné dans un registre de mandats. Aujourd’hui, la plupart d’agences immobilières sont équipées de registres numériques. La conséquence en est que chaque mandat, dont le votre, a un numéro unique.
Il est donc important de vérifier que ce numéro est bien indiqué sur l’exemplaire en votre possession.
10. Le délai de rétractation et la date effective de la validité du mandat immobilier
Comme pour la signature de n’importe quel contrat, vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 14 jours pour la signature d’un mandat de vente, mais sous condition.
Ce délai de rétractation ne concerne pas les mandats signés directement à l’agence. Par contre, si vous avez signé le mandat de vente d’une manière électronique, par correspondance ou bien à votre domicile, vous avez 14 jours pour vous rétracter.
Cette mesure existe surtout pour protéger les consommateurs contre les démarchages à domicile, par téléphone ou en ligne.
Si vous êtes sur·e de votre choix au moment de la signature du mandat de vente, vous voudrez sûrement que la vente de votre appartement ou de votre maison démarre aussitôt. Dans ce cas, le mandat de vente doit stipuler que vous donnez expressément la possibilité à l’agence immobilière de vendre votre logement avant l’expiration de délais de 14 jours.
11. Le Document d’information précontractuelle avant de signer un mandat de vente
Et enfin, même si cela ne concerne pas le contenu du mandat lui-même mais détermine sa validité, l’agence immobilière est en obligation de vous transmettre le DIP, soit le document d’information précontractuelle, et cela même avant la signature d’un mandat de vente.
Nous pouvons traduire ce document par “Conditions Générales de Vente” en quelque sorte. C’est une obligation légale pour tout vendeur et prestataire de service avant la signature d’un contrat. Mais c’est aussi une opportunité pour mesurer le sérieux, le professionnalisme et l’intégrité de l’Agent immobilier.
Une agence immobilière qui ne respecte pas les règles imposées par le cadre juridique, lors de la signature d’un mandat avec vous, est susceptible de (re)faire ce type de petits arrangements avec la réglementation lors de la vente de votre bien immobilier à un acquéreur.
Or, malgré le mandat, en tant que propriétaire, la responsabilité vous incombe également et vous vous devez d’éviter les déconvenues inutiles.
Avant de signer un mandat de vente, choisir le bon agent immobilier et le bon mandat
Comprendre et choisir le bon mandat de vente est crucial pour les vendeurs, car cela peut considérablement influencer la rapidité et l’efficacité de la transaction. Un mandat bien structuré assure une relation claire et sans ambiguïté entre le vendeur et l’agent immobilier, contribuant ainsi à une vente plus sereine et potentiellement plus rapide.
En fin de compte, le mandat de vente n’est pas seulement une formalité légale ; c’est une étape essentielle qui établit la feuille de route de la vente de votre propriété. Une compréhension approfondie de ses termes et conditions vous permettra d’éviter les malentendus et d’optimiser le processus de vente, garantissant ainsi que vos intérêts soient protégés tout au long du parcours.
