Différents types de prêts immobiliers : Guide pratique pour choisir le bon financement
- juillet 24, 2024
- Envoyé par : Claire Garcia
- Catégorie: Financement immobilier
Tout ce que vous devez savoir pour financer votre projet immobilier !
Vous avez un projet immobilier et vous souhaitez financer votre achat ? Il existe plusieurs types de prêts immobiliers adaptés à différents besoins et situations. Dans cet article, nous vous présentons les principaux types de prêts immobiliers, leurs caractéristiques, avantages et inconvénients, pour vous aider à choisir le financement adapté à votre profil et à votre projet.
Chapitre 1 : Les prêts immobiliers classiques
Les prêts immobiliers classiques sont les plus courants sur le marché du crédit immobilier. Ils se caractérisent par le fait qu’ils sont remboursés par des échéances constantes ou variables, qui comprennent une part de capital et une part d’intérêts. Il existe quatre types de prêts immobiliers classiques : le prêt immobilier amortissable, le prêt relais, le prêt in fine et le prêt lissé.
Prêt immobilier amortissable
Le prêt immobilier amortissable est le type de prêt immobilier le plus répandu. Il permet de financer tout type de projet immobilier, que ce soit l’achat d’un logement neuf ou ancien, la construction d’une maison, la réalisation de travaux ou encore le rachat de crédit immobilier. Le prêt immobilier amortissable se rembourse par des mensualités constantes ou progressives, qui comprennent une part de capital et une part d’intérêts. La durée du prêt immobilier amortissable peut varier de 10 à 30 ans, selon le montant emprunté, le taux d’intérêt et la capacité de remboursement de l’emprunteur.
Avantages :
- Financement flexible pour tout type de projet immobilier.
- Sécurité avec des mensualités prévisibles.
- Possibilité de moduler les remboursements selon l’évolution de votre situation financière.
Inconvénients :
- Frais de dossier, de garantie et d’assurance, pouvant représenter jusqu’à 5 % du montant emprunté.
- Coût total élevé du crédit à cause des intérêts sur la durée totale.
Exemple : Pour financer l’achat d’un appartement de 200 000 euros, un emprunteur souscrit un prêt immobilier amortissable de 200 000 euros sur 20 ans, au taux d’intérêt fixe de 3,7 % et au taux d’assurance de 0,36 %. Il rembourse des mensualités constantes de 1 185,48 euros, soit un coût total du crédit de 284 515,20 euros.
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Prêt relais
Le prêt relais est un type de prêt immobilier qui permet de financer l’achat d’un nouveau logement, en attendant la vente d’un logement actuel. Le prêt relais se rembourse en une seule fois, à la date de la vente du logement actuel. La durée du prêt relais est généralement de 12 à 24 mois, selon le délai estimé de la vente. Le montant du prêt relais correspond à un pourcentage de la valeur du logement actuel, qui varie de 50 à 80 %, selon les banques et les situations.
Avantages :
- Financer un nouveau logement sans attendre la vente du précédent.
- Réduire le risque de surendettement en évitant de payer deux mensualités.
Inconvénients :
- Frais de dossier, de garantie et d’assurance.
- Risque financier si le bien actuel ne se vend pas dans le délai imparti.
Exemple : Pour financer l’achat d’une maison de 300 000 euros, un emprunteur souscrit un prêt relais de 180 000 euros sur 12 mois, au taux d’intérêt fixe de 3,7 % et au taux d’assurance de 0,36 %, en attendant la vente de son appartement de 240 000 euros. Il rembourse des intérêts intercalaires de 555 euros par mois, soit un coût total du crédit de 6 660 euros. Il rembourse le capital de 180 000 euros à la vente de son appartement.
Pour en savoir plus sur le prêt relais : ACHETER AVANT DE VENDRE: LE PRÊT RELAIS C’EST QUOI ?
Prêt In Fine
Le prêt in fine est un type de prêt immobilier qui permet de financer un investissement locatif, en bénéficiant d’un avantage fiscal. Le prêt in fine se rembourse par le paiement des intérêts pendant toute la durée du prêt, puis par le remboursement du capital en une seule fois, à l’échéance du prêt. La durée du prêt in fine est généralement de 10 à 15 ans.
Avantages :
- Optimisation fiscale en déduisant les intérêts des revenus fonciers.
- Capacité d’emprunt préservée en ne remboursant que les intérêts.
Inconvénients :
- Nécessité de constituer une épargne importante.
- Risque de non-remboursement en cas de défaillance de l’investissement financier.
Exemple : Pour financer l’achat d’un appartement de 200 000 euros, destiné à la location, un emprunteur souscrit un prêt in fine de 200 000 euros sur 15 ans, au taux d’intérêt fixe de 3,7 % et au taux d’assurance de 0,36 %. Il rembourse des intérêts de 616,67 euros par mois, soit un coût total du crédit de 111 000,60 euros. Il constitue une épargne de 200 000 euros, placée sur un contrat d’assurance-vie, qui lui rapporte 3 % par an. Il rembourse le capital de 200 000 euros à l’échéance du prêt.
Prêt lissé
Le prêt lissé est un type de prêt immobilier qui permet de financer un projet immobilier complexe, qui nécessite plusieurs prêts immobiliers. Le prêt lissé se rembourse par des mensualités constantes, qui comprennent une part de capital et une part d’intérêts. La durée du prêt lissé est égale à la durée du prêt le plus long, parmi les prêts immobiliers souscrits.
Avantages :
- Gestion simplifiée des remboursements.
- Conditions avantageuses des prêts aidés sans augmentation des mensualités.
Inconvénients :
- Frais de dossier, de garantie et d’assurance.
- Coût total du crédit plus élevé en raison de la durée plus longue.
Exemple : Pour financer l’achat d’un appartement de 200 000 euros, un emprunteur souscrit un prêt à taux zéro de 40 000 euros sur 20 ans, un prêt d’accession sociale de 100 000 euros sur 15 ans, au taux d’intérêt fixe de 3,7 % et au taux d’assurance de 0,36 %, et un prêt épargne logement de 40 000 euros sur 10 ans, au taux d’intérêt fixe de 2,5 % et au taux d’assurance de 0,36 %.
Il souhaite rembourser une mensualité constante de 800 euros. Il souscrit donc un prêt lissé de 20 000 euros sur 20 ans, au taux d’intérêt fixe de 3,7 % et au taux d’assurance de 0,36 %. Il rembourse une mensualité de 800 euros, soit un coût total du crédit de 232 000 euros.
Chapitre 2 : Les Prêts immobiliers aidés
Les prêts immobiliers aidés sont des prêts immobiliers qui bénéficient d’un soutien de l’État, des collectivités territoriales ou des organismes sociaux, dans le but de favoriser l’accession à la propriété des ménages modestes ou des primo-accédants. Il existe cinq types de prêts immobiliers aidés : le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt d’accession sociale (PAS), le prêt conventionné (PC), le prêt action logement (ex-1 % logement) et le prêt épargne logement (PEL ou CEL).
Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Le PTZ est un type de prêt immobilier aidé par l’État, qui permet de financer une partie de l’achat ou de la construction d’un logement neuf ou ancien, sous condition de travaux. Le PTZ se rembourse sans intérêt ni frais, sur une durée de 20 à 25 ans.
Avantages :
- Financement sans intérêt.
- Différé de remboursement jusqu’à 15 ans.
Inconvénients :
- Conditions strictes de ressources et de coût.
- Obligation de respecter des critères d’occupation et de performance énergétique.
Exemple : Pour financer l’achat d’un appartement neuf de 200 000 euros situé en zone A, un emprunteur célibataire dont le revenu fiscal de référence est de 30 000 euros souscrit un prêt à taux zéro de 60 000 euros sur 25 ans, sans intérêt ni frais. Il bénéficie d’un différé de remboursement de 10 ans, puis il rembourse des mensualités de 200 euros, soit un coût total du crédit de 0 euro.
Prêt d’Accession Sociale (PAS)
Le PAS est un type de prêt immobilier aidé par l’État, qui permet de financer l’achat ou la construction d’un logement neuf ou ancien, la réalisation de travaux ou le rachat de crédit immobilier. Le PAS se rembourse par des mensualités constantes ou progressives.
Avantages :
- Taux d’intérêt réduit et réglementé.
- Possibilité de bénéficier de l’APL.
Inconvénients :
- Conditions de ressources strictes.
- Coût total du crédit potentiellement plus élevé que les prêts classiques.
Exemple : Pour financer l’achat d’un appartement ancien de 200 000 euros situé en zone B1, un emprunteur célibataire dont le revenu fiscal de référence est de 30 000 euros souscrit un prêt d’accession sociale de 200 000 euros sur 20 ans, au taux d’intérêt fixe de 2 % et au taux d’assurance de 0,36 %. Il rembourse des mensualités constantes de 1 021,66 euros, soit un coût total du crédit de 245 198,40 euros. Il bénéficie également de l’aide personnalisée au logement de 100 euros par mois, qui réduit le montant de ses mensualités à 921,66 euros.
Prêt Conventionné (PC)
Le PC permet de financer l’achat ou la construction d’un logement neuf ou ancien sans condition de ressources. Il offre un taux d’intérêt réglementé et permet de bénéficier de l’APL.
Avantages :
- Financement sans condition de ressources.
- Taux d’intérêt réglementé
Inconvénients :
- Conditions de localisation et de performance énergétique.
- Frais de dossier et d’assurance.
Exemple : Pour financer l’achat d’un appartement neuf de 200 000 euros situé en zone A, un emprunteur célibataire dont le revenu fiscal de référence est de 30 000 euros souscrit un prêt conventionné de 200 000 euros sur 20 ans, au taux d’intérêt fixe de 2,5 % et au taux d’assurance de 0,36 %. Il rembourse des mensualités constantes de 1 055,83 euros, soit un coût total du crédit de 253 399,20 euros. Il bénéficie également de l’aide personnalisée au logement de 100 euros par mois, qui réduit le montant de ses mensualités à 955,83 euros.
Prêt Action Logement (ex-1 % Logement)
Ce prêt est accordé par les employeurs pour aider à financer l’achat ou la construction d’un logement. Il offre un taux d’intérêt très bas (0,5 % hors assurance).
Avantages :
- Taux d’intérêt bas.
- Garantie gratuite assurée par l’organisme prêteur.
Inconvénients :
- Conditions de ressources et de localisation.
- Nécessité de travailler dans une entreprise de plus de 10 salariés.
Exemple : Pour financer l’achat d’un appartement ancien de 200 000 euros situé en zone B1, un emprunteur souscrit un prêt Action Logement de 50 000 euros sur 10 ans, au taux d’intérêt fixe de 0,5 % et sans assurance. Il rembourse des mensualités de 430,83 euros, soit un coût total du crédit de 51 699,60 euros.
Prêt Épargne Logement (PEL ou CEL)
Ce prêt est accessible après une phase d’épargne sur un PEL ou un CEL. Il offre un taux d’intérêt garanti dès l’ouverture du plan.
Avantages :
- Taux d’intérêt garanti.
- Prime d’État pouvant atteindre 1 525 euros.
Inconvénients :
- Conditions de localisation et de performance énergétique.
- Nécessité de constituer une épargne préalable.
Exemple : Pour financer l’achat d’un appartement ancien de 200 000 euros situé en zone B1, un emprunteur célibataire dont le revenu fiscal de référence est de 30 000 euros souscrit un prêt épargne logement de 92 000 euros sur 10 ans, au taux d’intérêt fixe de 2,2 % et au taux d’assurance de 0,36 %. Il rembourse des mensualités constantes de 865,67 euros, soit un coût total du crédit de 103 880,40 euros. Il bénéficie également d’une prime d’État de 1 000 euros. Il a préalablement épargné 45 000 euros sur un PEL pendant 4 ans, au taux de 1 %.
Chapitre 3 : Les Prêts immobiliers spécifiques
Les prêts immobiliers spécifiques sont des types de prêts immobiliers qui répondent à des besoins ou des situations particulières, qui ne sont pas couverts par les prêts immobiliers classiques ou aidés. Ils se caractérisent par le fait qu’ils offrent des modalités de financement adaptées, telles qu’un taux d’intérêt bonifié, une durée de remboursement modulable, une garantie renforcée ou une fiscalité avantageuse. Il existe cinq types de prêts immobiliers spécifiques : le prêt familial, le prêt des collectivités territoriales, le prêt des mutuelles de fonctionnaires, le prêt des caisses de retraite complémentaire et le prêt viager hypothécaire. Nous allons les découvrir dans la suite de cet article.
Prêt Familial
Le prêt familial permet de financer l’achat ou la construction d’un logement grâce à l’aide d’un membre de la famille. Il se rembourse par des mensualités constantes ou progressives, incluant une part de capital et une part d’intérêts.
Avantages :
- Financement sans condition de ressources.
- Taux d’intérêt libre, pouvant être nul ou inférieur au marché.
- Souplesse de remboursement.
Inconvénients :
- Frais de notaire et coût fiscal en cas de taux d’intérêt nul.
- Risque de conflit familial en cas de non-remboursement.
Exemple : Pour financer l’achat d’un appartement ancien de 200 000 euros, un emprunteur souscrit un prêt familial de 100 000 euros sur 15 ans, au taux d’intérêt fixe de 1 %. Il rembourse des mensualités constantes de 590,67 euros, soit un coût total du crédit de 106 320,60 euros.
Prêt des Collectivités Territoriales
Ce prêt est accordé par une collectivité territoriale, telle qu’une région, un département ou une commune, pour financer un projet immobilier.
Avantages :
- Taux d’intérêt bonifié, parfois nul ou inférieur au marché.
- Possibilité de bénéficier d’une subvention ou d’une exonération de taxe.
Inconvénients :
- Conditions de ressources et de localisation.
- Nécessité de solliciter la collectivité territoriale, qui peut refuser ou accorder le prêt selon ses critères.
Exemple : Pour financer l’achat d’un appartement ancien de 200 000 euros situé en zone B1, un emprunteur souscrit un prêt des collectivités territoriales de 50 000 euros sur 15 ans, au taux d’intérêt fixe de 1 %. Il rembourse des mensualités constantes de 295,33 euros, soit un coût total du crédit de 53 160,40 euros.
Prêt des Mutuelles de Fonctionnaires
Ce prêt est accordé par des mutuelles de fonctionnaires pour financer un projet immobilier.
Avantages :
- Taux d’intérêt réduit, parfois inférieur au marché.
- Garantie renforcée assurée par la mutuelle.
Inconvénients :
- Conditions de ressources et de localisation.
- Nécessité d’être adhérent à une mutuelle de fonctionnaires.
Exemple : Pour financer l’achat d’un appartement neuf de 200 000 euros situé en zone A, un emprunteur souscrit un prêt des mutuelles de fonctionnaires de 100 000 euros sur 20 ans, au taux d’intérêt fixe de 1,5 %. Il rembourse des mensualités constantes de 486,16 euros, soit un coût total du crédit de 116 678,40 euros.
Prêt des Caisses de Retraite Complémentaire
Ce prêt est accordé par des caisses de retraite complémentaire pour financer un projet immobilier.
Avantages :
- Taux d’intérêt réduit, parfois inférieur au marché.
- Garantie renforcée assurée par la caisse de retraite.
Inconvénients :
- Conditions de ressources et de localisation.
- Nécessité d’être affilié à une caisse de retraite complémentaire.
Exemple : Pour financer l’achat d’un appartement neuf de 200 000 euros situé en zone A, un emprunteur souscrit un prêt des caisses de retraite complémentaire de 50 000 euros sur 15 ans, au taux d’intérêt fixe de 1,5 %. Il rembourse des mensualités constantes de 303,08 euros, soit un coût total du crédit de 54 554,40 euros.
Prêt Viager Hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire permet de financer tout type de projet sans avoir à rembourser le capital ni les intérêts, en échange d’une garantie hypothécaire sur un bien immobilier.
Avantages :
- Financement sans remboursement de capital ni d’intérêts.
- Fiscalité avantageuse, exonérant de l’impôt sur le revenu et des droits de succession sur le montant du prêt.
Inconvénients :
- Frais de dossier, de garantie et d’assurance.
- Risque de dépossession en cas de décès de l’emprunteur ou de vente du bien immobilier.
Exemple : Pour financer un voyage autour du monde, un emprunteur célibataire de 70 ans souscrit un prêt viager hypothécaire de 100 000 euros, au taux d’intérêt fixe de 4 %. Il ne rembourse rien de son vivant. À son décès, la banque récupère le montant du prêt, soit 148 024,43 euros, en vendant l’appartement. Les héritiers reçoivent le solde, soit 51 975,57 euros.
Conclusion
Nous avons exploré les principaux types de prêts immobiliers, leurs caractéristiques, leurs avantages et leurs inconvénients, ainsi que des exemples concrets pour vous aider à choisir le prêt adapté à votre projet. Choisir le bon prêt immobilier est crucial pour financer votre projet dans les meilleures conditions. Pour prendre une décision éclairée, il est recommandé de consulter des sites officiels comme ceux du ministère du Logement ou de l’ANIL, et d’utiliser des simulateurs de prêt pour comparer les offres et estimer votre capacité d’emprunt.
Ressources et Contacts
- Sites Officiels :
- Simulateurs de Prêt :
- Simulateur de prêt immobilier de votre banque
- Simulateur de prêt sur Meilleurtaux.com
- Contactez-nous :
- Prenez un RDV, en ligne et totalement gratuit, avec votre consultant·e dédié·e de Garage&Grenier pour échanger sur votre projet immobilier et bénéficier des premiers conseils.
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