Réussir à vendre sa résidence principale pour en acheter une autre
- avril 15, 2024
- Envoyé par : Arland Mehmetaj
- Catégories: Conseils et astuces, Vente immobilière
Réussir à vendre sa résidence principale pour en acheter une autre peut sembler une montagne à franchir. Toutefois, avec le principe de la vente en cascade, qui concerne une transaction sur deux, et une bonne stratégie pour vendre avant d’acheter, ce processus peut être simplifié et même devenir avantageux.
Vendre avant d’acheter : une transaction immobilière sur deux
Dans les analyses du marché de l’immobilier, on a souvent tendance à confronter deux types d’acteurs : vendeurs et acquéreurs. Mais, dans une vente immobilière sur deux concernant la résidence principale, il s’agit de la même personne qui se retrouve dans la position qui consiste à, d’abord, vendre sa résidence principale pour en acheter une autre, par la suite.
Hormis les cas de primo-accédants et d’investisseurs, dès le moment où vous êtes propriétaire de votre résidence principale avec un projet immobilier, vous vous retrouvez automatiquement dans la situation de vendeur·euse et d’acquéreur·e. Cela suppose que vous devez soit acheter avant de vendre, soit de vendre avant d’acheter. Et vous devez impérativement choisir entre les deux dès le départ.
Comprendre la vente en cascade
Dans les deux cas vous allez enclencher ce qu’on appelle la vente en cascade. C’est un concept où plusieurs transactions immobilières dépendent les unes des autres.
Par exemple, vous achetez alors que vous devez vendre mais l’acheteur de votre maison ou de votre appartement, lui aussi, peut également avoir besoin de vendre sa maison actuelle pour financer l’achat. C’est un point important car il faut garder à l’esprit, avant d’établir votre stratégie, que cette chaîne peut compliquer ou retarder la transaction et tout votre projet immobilier.
Mais d’un autre côté, ce type de situation, bien que complexe présente aussi certains avantages. Par exemple, une compréhension claire et une communication efficace entre toutes les parties impliquées, qui expérimentent finalement le même vécu, peuvent créer un climat de confiance et minimiser les risques d’une transaction immobilière, malgré la complexité.
Le fait de vendre sa résidence principale pour en acheter une autre, et donc la vente en cascade, concerne une transaction immobilière sur deux. En clair, cela veut dire que vous n’êtes pas seul·e dans cette démarche et que vous avez une chance sur deux de tomber sur un acheteur, ou un vendeur, qui est exactement dans la même situation.
C’est la raison pour laquelle, il est très important de décider, au préalable, dans quel sens démarrer votre projet immobilier et quelle stratégie mettre en place. Selon la décision de vous retrouver, dans un premier temps, dans le rôle de vendeur·euse ou bien d’acquéreur·e, le procédé et la marche à suivre ne seront pas les mêmes.
Mais, d’abord, parlons un peu des raisons qui peuvent provoquer un tel projet immobilier, c’est-à-dire vendre sa résidence principale pour en acheter une autre.
Les raisons d’un projet immobilier d’achat-revente ?
La décision de chercher un nouveau logement avant de vendre le votre ou de vendre votre résidence principale pour en acheter une autre est complexe et très importante pour la suite. Elle dépendra fortement de votre situation personnelle et de ce qui vous pousse à envisager un tel projet immobilier.
Les raisons qui enclenchent un nouveau projet immobilier chez des propriétaires sont diverses et variées. On peut les classer en deux catégories par leur nature.
Les raisons externes d’un projet immobilier
Les raisons externes sont peut-être les plus difficiles à gérer par leur caractère impératif et parfois très soudain. Il s’agit d’une mutation professionnelle, d’une séparation, d’un incident de vie, d’une perte d’autonomie etc.
Quand nous faisons face à ces aléas de la vie qui provoquent un projet immobilier, ce projet est davantage impératif. Si vous n’avez aucun contrôle, ou très peu, sur ces raisons, vous devez vous donner les moyens pour garder le contrôle et avoir la maîtrise sur votre projet immobilier, lui-même.
Il ne faut jamais confondre la vitesse avec la précipitation. Malgré une situation pressante, il vous faut savoir répondre à l’urgence du moment avec calme et réflexion. Cela veut dire que même si votre situation vous impose impérativement un projet immobilier, l’ordre dans lequel cela sera fait doit être décidé et contrôlé par vous-même, au risque de perdre les opportunités.
Les raisons internes d’un projet immobilier
Les raisons internes d’un projet immobilier sont bien plus de l’ordre personnel. Si leur importance est aussi grande que de celles imposées par les aléas de la vie, elles vous laissent plus de liberté et de temps pour la réflexion sans trop de pression externe.
Ces raisons correspondent à des situations, issues souvent de l’inadéquation du logement actuel, comme le besoin de plus de surfaces, de pièces ou d’un espace extérieur, l’envie de changer de secteur, le projet d’une vie à deux ou bien une naissance à venir, etc.
Pour ces situations personnelles, le caractère impératif est relatif bien qu’existant. L’urgence et la pression sont de toute manière moindres même si, pour certains cas comme une naissance à venir, certaines échéances sont, tout naturellement, à respecter.
Dans tous les cas, on peut décider plus calmement entre chercher d’abord ou vendre sa résidence principale pour en acheter une autre.
Acheter ou vendre d’abord ?
Une fois que vous connaissez les raisons qui vous poussent à envisager un nouveau projet immobilier et que vous avez examiné votre situation personnelle, une décision s’impose.
Un propriétaire dans cette situation est souvent tiraillé dans tous les sens entre l’envie d’engager la recherche d’un nouveau foyer et l’impératif de vendre la résidence principale actuelle. Et la première erreur que les propriétaires font, c’est de rester dans ce flou et garder le statu quo.
Pourquoi est-ce une erreur ? Tout simplement, parce que la vente de votre logement est inéluctable. Il faut bien vendre à un moment donné et une vente immobilière est un processus complexe qui se planifie.
Pour avoir une parfaite maîtrise sur la vente de votre bien immobilier, vous devez avoir le contrôle sur tous les éléments et anticiper le processus au maximum. En clair, pour bien vendre votre logement, vous devez savoir quoi, quand, comment, où, et (par) qui.
La seule manière pour y arriver, c’est de préciser les contours de cette vente dès le départ. Il est donc crucial de savoir si vous allez chercher avant pour vendre ensuite, ou l’inverse. Votre choix aura un impact sur la stratégie à mettre en place.
Dans mon expérience professionnelle, j’ai accompagné des centaines de propriétaires qui vendaient leur résidence principale pour en acheter une autre. Ils/elles représentent quasiment la totalité des projets immobiliers dans lesquels je suis intervenu. J’ai donc eu le temps d’expérimenter les deux options avec les propriétaires que j’ai accompagnés et me rendre compte de leurs spécificités.
Les deux options proposent donc un certain nombre d’avantages et d’inconvénients. Etant donné que cet article traite de l’option qui consiste de vendre sa résidence principale pour en acheter une autre, je vous présenterai quelques spécificités de ce cas de figure et à quoi vous attendre.
| Avantages de vendre avant d’acheter | Inconvénients de vendre avant d’acheter |
|---|---|
| envisager la vente dans les meilleurs conditions et sans précipitation | frustration de ne pas pouvoir chercher avant de vendre |
| disposer d’un budget clair (prix de vente + prêt éventuel) | vente en cascade peut comporter les risques quant aux délais de réalisation |
| éviter de vous retrouver dans la situation de devoir assumer deux logements dans le cas d’une vente difficile | le délai après vente court pour trouver un nouveau logement |
| dans une période des baisses de prix vendre aujourd’hui suppose acheter moins cher demain | le sentiment d’urgence de trouver impérativement et rapidement après avoir vendu |
Planifier de vendre sa résidence principale pour en acheter une autre
A ce stade, vous avez sûrement déterminé les raisons de votre projet immobilier, vous avez examiné votre situation personnelle et vous avez pris la décision de vendre avant d’acheter. Après cette première étape de réflexion préalable, suivent les étapes beaucoup plus concrètes et techniques.
Cette suite consistera à mettre en place une bonne stratégie pour vendre votre logement actuel, dans les meilleurs délais et au meilleur prix. Les délais permettent de passer à la recherche d’une nouvelle résidence principale le plus rapidement possible et dans les meilleures conditions. Le prix, quant à lui, vous permettra de connaître avec exactitude votre budget pour ce nouvel achat. Et plus le prix de vente est élevé, plus vous disposerez d’un budget convenable pour la suite de votre projet immobilier.
Vendre sa résidence principale pour en acheter une autre est un projet particulier avec des spécificités qui lui sont propres. Mais vendre avant d’acheter est une vente immobilière comme une autre qui est soumise à certaines règles.
J’ai déjà développé ce sujet dans un autre article les 4 grandes étapes d’une vente immobilière que vous pouvez consulter et que vous devez connaître. Je ne reviendrai donc pas sur ce point dans les détails. Néanmoins, j’esquisserai quelques éléments supplémentaires qui vous seront utiles dans votre cas de figure et pour une vente en cascade.
Identifier le bon moment pour vendre avant d’acheter ?
La première étape consisterait à déterminer le meilleur moment pour mettre votre appartement, ou votre maison, sur le marché. En tous cas, c’est souvent le conseil que l’on entend. Personnellement, je suis très mitigé quant au bon moment pour vendre, surtout si c’est avant d’acheter. Quel est le bon moment quand il s’agit de vendre sa résidence principale pour acheter une autre, au juste ?
Si votre projet immobilier est motivé par une raison externe et impérative, ce sont d’autres éléments qui déterminent à votre place le moment de la vente. Par exemple, dans le cadre d’une séparation tendue, il est très peu probable que les protagonistes décident de choisir ensemble un moment stratégique de vendre alors que, par ailleurs, ils ont justement pris la décision de mettre un point final à leur histoire commune et ne plus avoir de projet en commun.
Bien entendu, il est toujours préférable, même quand il s’agit d’une séparation difficile, de gérer cette situation d’une manière pragmatique et intelligente. Dans tous les cas, il faut vendre. Et il faut vendre maintenant, point.
Par contre, si vous cherchez à vendre avant d’acheter pour des raisons plus classiques, notamment liées à votre logement actuel qui ne correspondrait plus à vos besoins et envies, la question du moment de vendre se pose d’une autre manière. Dans ce cas, vous avez effectivement plus de temps pour réfléchir et envisager toutes les possibilités.
Vous me direz que cela ne répond pas à la question à quel moment mettre en vente. Et c’est vrai ! Tout simplement, parce qu’il n’y a pas réellement de réponse. En clair, c’est vous qui décidez de votre bon moment. Il faut mettre en vente au moment où vous vous sentirez prêt·e de mettre votre résidence principale sur le marché. J’ai développé ce sujet dans d’autres articles, notamment “Est-ce le bon moment pour vendre son logement? Voici la réponse”, ou “Le meilleur moment pour vendre sa maison ou son appartement”, que je vous conseille de consulter.
Je ne vous invite pas de partir dans cette aventure sans aucune préparation, non plus. Pour le bon déroulé de votre vente immobilière, il vous faut connaître les données du marché local et les tendances du marché immobilier global. Mais ces informations ne peuvent avoir que très peu d’impacts sur le moment de mise sur le marché.
Quelle que soit la période que nous traversons, quelles que soient les conditions que nous vivons, chacune d’elle présente forcément les inconvénients mais aussi des vraies opportunités à saisir.
Par exemple, on considère souvent que pendant certaines périodes (vacances scolaires, fêtes etc.) il y a moins d’acheteurs. Certes, mais je ne suis pas d’accord avec la consigne de ne pas essayer de vendre dans ces périodes là. De l’expérience, je sais que ce sont aussi les périodes où beaucoup de vendeurs hésitent ou ne mettent pas leur bien en vente, notamment en raisons de ce type de conseils d’un autre âge. Mais cela veut dire qu’il y a aussi beaucoup moins de concurrence pour celles et ceux qui ont un peu plus d’audace.
De ce fait, c’est une situation qui vous permet d’avoir à faire aux acquéreurs les plus motivés sur un marché peu concurrentiel. Ce qui était une période défavorable au départ s’avère donc être une formidable opportunité et une chance de vendre plus rapidement et avec beaucoup moins de négociation.
C’est un exemple parmi tant d’autres que je peux mettre en avant pour illustrer pourquoi je me refuse d’entrer dans ce genre de spéculations quant au bon moment de vendre sa résidence principale pour en acheter une autre.
Je préfère donc mettre l’accent sur l’importance de maîtriser votre projet immobilier et en garder le contrôle total quel que soit le moment choisi. Plus votre connaissance de la vente immobilière sera importante, plus le moment où vous mettrez votre logement en vente sera le bon moment.
Budget : Estimer la valeur de votre bien immobilier actuel
Pour les propriétaires qui veulent acheter avant de vendre, il est crucial de comprendre leurs options de financement. Certaines personnes optent par exemple pour un prêt relais, qui permet de couvrir les coûts de la nouvelle résidence principale en attendant que l’ancienne soit vendue. Cependant, cette option nécessite une gestion financière rigoureuse et une bonne compréhension des conditions du prêt pour éviter des dettes excessives. Et il y a effectivement un coût.
Ce coût là peut être évité dès le moment où on est dans la situation qui consiste de vendre sa résidence principale avant d’en acheter une autre. En clair, en disposant d’un budget constitué par la vente de sa résidence principale, on évite la recherche d’un financement intermédiaire.
De ce fait, avant de mettre votre maison sur le marché, il est essentiel d’obtenir une estimation précise de la valeur de votre appartement, ou de votre maison. Cela vous aidera non seulement à fixer un prix de vente approprié mais aussi à mettre en place une vraie stratégie de prix.
Une bonne stratégie, qui anticipe les éventuelles difficultés, vous permettra de planifier votre budget pour la nouvelle acquisition, dès le départ. Ce budget préalable restera une approximation mais vous ne serez plus dans de pures spéculations. Vous verrez plus clairement vers où vous allez.
C’est important aussi pour déterminer la fiabilité de votre projet immobilier de vendre avant d’acheter. Quand on veut vendre sa résidence principale pour en acheter une autre, on se pose souvent la question si le prix obtenu par la vente du logement actuel permet de financer une nouvelle acquisition.
C’est là qu’intervient une première estimation de votre bien immobilier couplée par une première analyse de l’offre actuelle sur le marché. Le but n’est pas de chercher votre futur logement, vous n’y êtes pas encore avant de vendre. Non, votre objectif à ce stade est avant tout d’analyser les prix pratiqués pour des biens semblables à celui que vous souhaiteriez dans l’idéal et déterminer la fiabilité de votre projet.
Si la valeur du bien que vous visez est de la valeur égale, voire plus basse, à votre résidence principale actuelle, vous pouvez envisager la suite sans devoir anticiper un financement supplémentaire. Mais nous savons, vous comme moi, que c’est rarement le cas.
Quand on envisage de vendre sa résidence principale pour en acheter une autre, en général, on vise un meilleur secteur, un logement plus grand, ou une maison à la place d’un appartement. Cela suppose automatiquement un budget plus élevé. Mais un budget plus élevé ne veut pas forcément dire un abandon de projet.
Si vous visez une nouvelle résidence principale dont le prix sera plus élevé que le prix que vous pouvez obtenir de la vente de votre logement actuel, vous avez deux options pour financer la différence: une épargne certaine permettant un apport personnel supplémentaire ou bien le recours à un prêt immobilier complémentaire pour financer la différence de prix.
C’est à ce stade que ces options doivent être envisagées afin de valider fermement la faisabilité du projet. C’est déterminant pour vendre sa résidence principale avant d’en acheter une autre.
Vendre avant d’acheter – le récapitulatif
Vous l’avez compris. Lorsqu’il s’agit de vendre sa résidence principale pour en acheter une autre, maîtriser le processus de vente est crucial. C’est d’autant plus vrai si vous optez pour la stratégie de vendre avant d’acheter.
Comme nous l’avons vu ensemble précédemment, cette approche présente plusieurs avantages significatifs, notamment en termes de négociation et de sécurité financière. En effet, vendre votre bien avant d’en acquérir un nouveau vous positionne comme un acheteur sans obligation de vendre ou même souscrire un prêt, ce qui peut vous donner un avantage notable lors des négociations si vous êtes face à plusieurs autres candidat·es sur le même bien.
D’abord, disposer des fonds provenant de la vente de votre résidence actuelle avant de faire une offre sur un nouveau bien immobilier élimine la nécessité d‘une clause suspensive de vente, souvent perçue comme un désavantage dans des marchés concurrentiels. Les vendeurs préfèrent généralement les acheteurs qui n’ont pas de telles contraintes, ce qui rend votre offre plus attrayante.
Ensuite, cette approche minimise le risque financier lié à la possession de deux logements simultanément. Dans un scénario de vente en cascade, où plusieurs transactions dépendent de la vente de votre appartement ou maison, les complications et les retards peuvent survenir. En vendant d’abord, vous évitez les complications financières qui accompagnent le fait d’avoir à payer les frais sur les deux tableaux en attendant que les transactions se concrétisent.
Et enfin, vendre sa résidence principale pour en acheter une autre est une approche où la charge mentale liée à une vente immobilière, mais aussi à un achat, est la moins présente. Votre projet immobilier doit rester une jolie aventure bien plus qu’un parcours du combattant. Il est indispensable que cela se passe dans de meilleures conditions et sans tensions supplémentaires inutiles. Vendre avant d’acheter vous donne le temps suffisant pour anticiper, planifier, organiser et gérer.
La vente immobilière est un processus complexe. C’est d’autant plus vrai dans le cas d’une vente en cascade où la réussite de votre vente, dans les meilleurs délais et au meilleur prix, conditionne tout votre projet immobilier. Vendre avant d’acheter est une décision judicieuse mais pour y arriver, il faut choisir la bonne méthode, les bons outils et, le cas échéant, le bon accompagnement.
Choisissez votre pack pour réussir votre projet immobilier !
Cependant, il est crucial de savoir bien maîtriser cette transition pour réussir votre vente immobilière et votre acquisition par la suite. Cela suppose de connaître le marché local et les tendances globales. De bien connaître votre logement, son emplacement, ses atouts et faiblesses. De maîtriser la base des méthodes d’estimation immobilière de prix. Bref, d’avoir un contrôle total sur toutes les étapes de la vente de votre logement et sur votre projet immobilier dans sa globalité. Et tout cela que vous décidiez de vendre entre particuliers ou en faisant appel à un intermédiaire de l’immobilier.
Vendre sa résidence principale pour en acheter une autre n’est donc pas sans défis, mais avec une préparation appropriée et une stratégie bien pensée, il est possible de traverser ce processus sans encombre. La clé est de rester informé·e, préparé·e et proactif·ves tout au long du processus.
Avec cet article Réussir à vendre sa résidence principale avant d’en acheter une autre, je voulais vous guider à travers les étapes clés pour vendre avant d’acheter et réussir votre vente en cascade, en assurant une transition harmonieuse entre votre ancienne et votre nouvelle résidence.
J’espère que cet article vous a plu et que vous y voyez un peu plus clair. Si vous avez des questions, vous pouvez nous laisser un commentaire. Vous pouvez également partager cet article sur les réseaux sociaux avec votre entourage et d’autres personnes à qui toutes ces informations peuvent être utiles. Et à bientôt pour toujours plus d’actualité, d’analyses et de conseils sur la vente immobilière et l’immobilier.
