Acheter Avant de Vendre Sans Prêt Relais : 3 solutions gagnantes
- avril 22, 2024
- Envoyé par : Arland Mehmetaj
- Catégories: Analyse et débat, Vente immobilière
Acheter avant de vendre sans prêt relais est une opération délicate, mais envisageable. Dans cet article on vous explique les notions que vous devriez connaître et comment acheter et vendre simultanément ou dans des délais très courts, avec une autre solution que le prêt relais, et réussir votre projet immobilier.
Acheter une maison en étant déjà propriétaire d’un autre bien immobilier
Si vous envisagez de changer de logement ou si vous avez déjà le coup de cœur pour un nouvel appartement ou une nouvelle maison, vous vous demandez sûrement s’il est possible d’acheter une maison en étant déjà propriétaire d’un appartement, par exemple. La première option est inéluctablement un prêt relais mais qui représente un coût que vous voudriez éviter. Donc vous cherchez une autre solution que le prêt relais.
Dans cet article je vous donnerai 3 solutions que j’ai utilisées pour les propriétaires, dans la même situation que vous, que j’accompagnais dans leur projets d’achat et de vente d’un bien immobilier. Cette expérience et expertise vous aideront à maîtriser votre opération immobilière dans de meilleures conditions.
Cependant, avant de présenter le sujet dans les détails, il est essentiel pour vous que je commence par signaler un point préalable et incontournable : quelle que soit la stratégie retenue, si vous voulez acheter avant de vendre sans prêt relais, vous devrez incontestablement préparer la vente de votre bien immobilier actuel. Dans tous les cas, vous devez donc être prêt·e à vendre votre logement dans la foulée. Et le vendre assez rapidement, notamment si le vendeur du logement que vous convoitez est intéressé par votre proposition.
Ce point appelle dès le départ à une prudence accrue dans la mise en place de la stratégie pour votre opération immobilière. En effet, actuellement, les délais de vente ont tendance à se rallonger. C’est un fait incontestable qui touche toutes les régions de France et toutes les typologies des biens immobiliers.
Néanmoins, le signaler ne veut absolument pas dire vous dissuader ou vous encourager à chercher une autre solution que le prêt relais ou acheter avant de vendre sans prêt relais. Même si vous choisissez l’option qui consiste à vendre avant d’acheter, cette dernière cache son lot d’inconvénients, actuellement. Par exemple, si la typologie du logement correspondant à votre recherche est de nature plutôt atypique et rare, il est même conseillé de trouver et d’acheter d’abord, pour vendre le logement actuel par la suite.
Dans tous les cas, on revient au point signalé au départ et ce leitmotiv que l’on retrouve dans toutes les options envisagées quand on veut acheter une maison en étant déjà propriétaire. Votre achat sera financé, en partie ou dans sa globalité, par la vente de votre logement actuel, tôt ou tard. Donc la mise en vente de votre bien actuel est inéluctable et vous devez être pret·e à cela.
Acheter avant de vendre sans prêt relais est incontestablement la situation qui impose doublement un délai stricte pour la vente immobilière de votre bien. Tout écart peut être sanctionné soit par la perte de votre logement idéal à cause des délais dépassés, ou par la perte financière à cause d’une baisse de prix trop élevée pour pouvoir vendre plus rapidement.
Ces déconvenues peuvent être évitées avec une bonne préparation et avec la maitrise totale de votre projet immobilier.
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Pourquoi envisager d’acheter avant de vendre sans prêt relais?
Le prêt relais, avantages et inconvénients
D’abord, quelques mots d’une manière très brève sur le prêt relais bien que cela ne soit pas l’option retenue. Dans le cas contraire, vous ne serez pas en train de lire ces lignes.
Le prêt relais est une solution souvent envisagée pour financer l’achat d’un nouveau bien avant la vente de l’ancien. En effet, cette solution permet de répondre à un achat urgent, par exemple. Le fait de disposer d’un tel plan de financement déjà élaboré et validé par un organisme financier accordera plus de crédibilité dans le cas où vous serez en concurrence avec d’autres candidats à l’achat.
Ce prêt immobilier vous épargne le fait de devoir gérer l’achat et la vente en même temps. Vous pouvez réaliser votre acquisition dans les meilleures conditions. Une fois l’achat réalisé, vous vous concentrez sur la vente de votre bien.
Cependant, cette option peut s’avérer coûteuse et stressante, car elle repose sur l’hypothèse d’une vente rapide si vous voulez éviter les charges financières supplémentaires. Si la vente prend plus de temps que prévu, les coûts d’intérêts augmentent, ajoutant une pression financière non négligeable.
Nous avons consacré un article au prêt relais que nous vous invitons à consulter si vous voulez connaître l’essentiel sur ce type de prêt immobilier: Acheter avant de vendre. Le prêt relais, c’est quoi ?
Les avantages de l’achat sans prêt relais
Dans mon expérience professionnelle, une immense majorité des propriétaires que j’ai accompagnés étaient dans la même situation que vous, acheter et vendre. Bien entendu, toutes et tous étaient face à ce dilemme qui vous préoccupe, vous aussi, aujourd’hui : acheter avant de vendre sans prêt relais ou avec un prêt relais ? Et existe-t-il une autre solution que le prêt relais ?
Je ne pourrais pas réellement vous donner de réponse ni de conseil à la première question car je ne connais pas votre situation. Cependant il y a quelques arguments, que vous devriez connaître, en faveur de l’option qui consiste à acheter avant de vendre sans prêt relais.
L’argument principal est de l’ordre financier. Acheter une maison en étant déjà propriétaire sans recourir à un prêt relais vous évite les frais supplémentaires associés à ce type de crédit immobilier. Je pense notamment aux intérêts plus élevés, aux assurances supplémentaires et aux frais de dossier.
Parfois, il peut y avoir d’autres frais comme le commissionnement d’un courtier en prêts immobiliers ou bien les frais liés à une garantie hypothécaire. Ces économies substantielles sont la première motivation des propriétaires que j’accompagnais et qui ont choisi de chercher une autre solution que le prêt relais.
Les conditions pour réussir à acheter une maison en étant déjà propriétaire
Je me suis souvent retrouvé dans cette même situation où je négociais pour mes clients vendeurs, et vendeuses, ou je les aidais à négocier. Les stratégies étaient basées essentiellement sur 3 solutions permettant d’acheter avant de vendre sans prêt relais.
Acheter en étant déjà propriétaire est une opération délicate. Cela suppose que le vendeur du bien immobilier que vous convoitez soit au courant et accepte votre situation. Ce n’est pas toujours le cas mais ce n’est pas impossible, non plus.
Dans mon expérience professionnelle, j’ai rencontré d’innombrables dossiers semblables à ce cas de figure. Il n’y a pas une règle générale à suivre dans ces situations-là. Il s’agit avant tout d’une compréhension mutuelle et du climat de confiance entre le vendeur de la maison, ou de l’appartement, que vous avez choisie et vous-même.
Par la suite, tout doit être encadré, en totale clarté et transparence, par les termes de négociation et retranscrit dans l’avant contrat. Le compromis de vente laisse une liberté certaine aux accords directs passés entre les vendeurs·euses et les acheteuses·eurs. Il faut savoir en profiter.
Pour réussir à acheter avant de vendre sans prêt relais, il faut donc une stratégie qui repose beaucoup sur votre capacité d’être le/la plus transparent·e que possible avec les propriétaires du bien immobilier sur lequel vous vous positionnez. Cette transparence est la condition essentielle pour avoir une chance de réussir et pouvoir acheter avant de vendre.
Le fait que vous n’ayez pas de plan de financement clairement établi, comme cela serait le cas dans le cas d’un prêt relais, n’aura pas forcément d’impact sur votre crédibilité, si vous savez présenter votre dossier.
Cela suppose donc d’avoir, par la suite, une bonne stratégie de présentation à défaut d’un plan de financement.
3 solutions pour réussir à acheter avant de vendre sans prêt relais :
1. La négociation d’une option d’une durée déterminée pour acheter avant de vendre
La première solution consiste à avoir un accord formel préalable au compromis entre le vendeur du logement que vous voulez acheter avant de vendre le vôtre. Il s’agit d’une option que vous allez poser sur un bien immobilier, avec l’accord du/de la propriétaire, en le bloquant pour une durée déterminée.
En clair, cela veut dire que vous allez exposer votre situation aux propriétaires au moment où votre proposition d’achat est présentée. Votre proposition doit mentionner une condition préalable à l’achat qui consiste à signer le compromis de vente, par exemple, sous 2 à 3 mois. Ce sera le temps nécessaire pour vendre votre logement actuel, si vous avez déjà préparé le terrain pour cette vente immobilière.
Bien entendu, ce type d’accord est particulièrement défavorable aux vendeurs qui sont obligé·es de mettre la vente de leur bien immobilier en pause, en le bloquant pour vous, sans aucune garantie que votre vente se réalise en temps imparti. Et pourtant, c’est une solution qui a été tout de même retenue et acceptée dans une partie des dossiers que mes collègues et moi avons suivis.
Il y a deux conditions prioritaires pour que cet accord soit accepté par les propriétaires de votre futur logement. La première condition est que ces derniers ne soient pas forcément pressés et dans l’urgence. Par exemple, cette solution est difficilement applicable face à deux propriétaires qui divorcent ou qui se séparent.
La seconde condition est votre dossier, tout simplement. Vous devez le présenter avec le plus grand sérieux et rigueur. Cela suppose que votre bien immobilier est déjà estimé et qu’il est prêt pour la vente. Vous devez persuader vos interlocuteurs que vous maitrisez la situation, que vous vous êtes preparé·e pour cela et que les risques sont minimes. D’ailleurs, il faudrait que vous en soyez pérsuadé·e, vous-même, avant tout.
2. La condition suspensive de vente d’un autre bien immobilier pour acheter et vendre
Comme je l’ai indiqué, la première solution ci-dessous est la plus facile à mettre en place quand on cherche une autre solution que le prêt relais. Mais elle est, aussi, la plus défavorable pour les vendeurs·euses. Elle repose sur la bonne foi et le sérieux de l’acheteur·euse et ne fournit aucune garantie supplémentaire. C’est une solution suffisante dans certaines situations. Dans d’autres, il faut aller plus loin.
C’est la raison pour laquelle nous avons cette 2ème solution, pour acheter avant de vendre sans prêt relais, que je vais vous présenter. Avec elle, vous pouvez aller plus loin et apporter d’autres garanties aux vendeurs.
La stratégie suivante pour acheter et vendre consiste à transposer les termes de la proposition d’achat dans l’avant-contrat et signer le compromis de vente avec les vendeurs. En clair, au lieu de vous limiter à des engagements dans votre offre d’achat, vous allez vous engager davantage en signant un compromis de vente, ce qui fournit une assurance supplémentaire à la partie en face.
Bien entendu ce compromis de vente comportera une condition suspensive liée à la vente d’un autre bien immobilier. Cela veut dire que votre achat est conditionné par la vente préalable de votre logement actuel dans les délais négociés entre le Vendeur et vous-même.
Comme pour la première solution, il est très important de jouer les cartes sur table avec vos vendeurs dès l’offre d’achat. Vous négocierez également les délais, au préalable. Les vendeurs vous ont “vendu” leur bien immobilier, c’est maintenant à vous de leur vendre vos conditions d’acquisition.
En effet, les intermédiaires, notamment les notaires, sont très réticents quand il s’agit de ce type d’arrangements entre les vendeurs et les acheteurs, malgré le fait que légalement et techniquement rien ne s’y oppose. L’objectif des notaires, autant que des agents immobiliers, est de vendre vite, sans complications et avec le moins de risques et de conditions possibles. Ils conseillent leurs clients dans ce sens, dans la plupart des cas.
Une autre raison de cette réticence est de l’ordre juridique. Il n’est pas rare qu’un notaire affirme qu’il est impossible d’inclure cette condition suspensive sans un compromis de vente signé en préalable. Ce notaire se baserait sur une interprétation stricte des règles juridiques. Mais c’est sans compter sur la jurisprudence et la souplesse que celle-ci apporte.
En effet, pour qu’une condition suspensive, quelle qu’en soit l’objet, soit valide, il est important qu’elle soit “encadrée”, c’est-à-dire que sa réalisation, ou non réalisation, ne soit pas due à seul arbitrage de l’acquéreur. Un compromis signé au préalable donne ce cadre. Mais la jurisprudence va plus loin et considère qu’une condition suspensive est valide dès le moment où il y a un prix de vente et que le processus de vente est en cours, notamment via un tiers: une agence immobilière.
De ce fait, vous pouvez rencontrer des notaires qui sont habitués de ce type de situation, ainsi que ceux qui refusent catégoriquement de rédiger les avant-contrats dans ce sens.
Afin d’éviter un accord verbal, au départ, suivi par une rétractation de la part de votre vendeur après avoir pris conseil de son notaire ou son agent immobilier, un peu frileux, c’est à vous de le persuader du bien fondé de votre dossier.
Concernant les délais, de l’expérience, un délai de 3 à 4 mois est en général acceptable pour les vendeurs et cela semble être un bon compromis. Au-delà, cela risque de dissuader les vendeurs. En deçà, il vous sera difficile de trouver un acquéreur et de signer un compromis de vente pour votre logement actuel.
Cette fois ci encore, vous vous rendez compte à quel point il est important de, bien qu’il ne soit encore question de vendre, il est crucial de préparer la vente de votre logement actuel. Cela vous permet d’être proactif·ves et prêt·e dès l’acceptation de votre offre par les vendeurs du bien immobilier que vous voulez acheter.
Ce type de situation représente la majorité des propriétaires que nous avons accompagnée. Ce sont d’ailleurs ces projets qui nous ont amenés à perfectionner nos méthodes. Il faut comprendre que, dans ces cas de figure, les enjeux sont bien plus importants que dans une mise en vente plus classique. Il y a un délai imparti pour vendre et il faut s’y tenir.
La méthode mise en place avec les propriétaires qui nous ont fait confiance permet donc de vendre plus rapidement et au meilleur prix. Le délai n’est pas seulement annoncé et prouvé par les résultats des ventes précédentes, il est aussi garanti. C’est, d’ailleurs, la seule solution de vente immobilière sur le marché qui garantit le résultat avec la “Vente en moins de 110 jours, ou remboursement”.
3. Un prêt immobilier comme autre solution que prêt relais
La dernière solution pour acheter avant de vendre sans prêt relais est une solution financière. Elle consiste à s’engager à mettre en place une demande de prêt immobilier, classique ou in-fine, pour la nouvelle acquisition.
Bien entendu, quand on veut acheter une maison en étant déjà propriétaire d’une autre maison, ou d’un appartement, il est fort probable qu’il y ait déjà un prêt en cours. Donc, cette autre solution que le prêt relais n’est pas adaptée à tout le monde.
Cependant, c’est une stratégie pour acheter et vendre à envisager si le vendeur refuse catégoriquement une condition suspensive de la vente d’un autre bien.
L’avantage de cette solution est que le vendeur évite les conditions suspensives autres que de l’obtention d’un prêt. Il est donc plus susceptible de négocier et d’accepter votre proposition d’achat.
L’inconvénient pour vous est le fait de devoir jouer sur les deux tableaux. Vous devez d’un coté engager la demande d’un prêt immobilier et de l’autre essayer de vendre votre logement actuel dans des délais plus courts. L’idéal serait de négocier un délai pour la condition suspensive d’au moins 60 jours, au lieu des 45 jours habituels, à partir de la signature du compromis.
Il faut savoir que si vous vendez et signez un compromis de vente pour votre logement actuel, vous pouvez changer les termes de financement de votre acquisition. En clair, si le compromis prévoit la mise en place d’un prêt immobilier dont vous n’avez plus besoin, votre bien immobilier étant vendu entre-temps, vous pouvez demander la levée de cette condition suspensive.
Le tout est de faire coïncider les signatures de votre vente et de votre acquisition le même jour, dans l’idéal. Ce point, qui appelle à son lot de solutions concrètes, sera abordé dans l’un des prochains articles sur ce blog.
Les erreurs à éviter quand on veut acheter avant de vendre sans prêt relais
Acheter une maison en étant déjà propriétaire d’une autre ou d’un appartement est une opération fréquente mais aussi complexe. C’est d’autant plus vrai quand on veut acheter avant de vendre sans prêt relais.
Il y a donc des erreurs fréquentes que beaucoup de propriétaires font et qu’il serait bien d’éviter quand on envisage une autre solution que prêt relais pour acheter et vendre.
Ne pas préparer la vente de son bien immobilier actuel
Mettez-vous à la place du vendeur, ou de la vendeuse, du bien immobilier qui vous plait et que vous voudriez acheter. Que feriez-vous si un acquéreur se présentait en vous disant : “Votre maison me plait, je veux l’acheter. Par contre, je n’ai pas d’argent. Je suis propriétaire d’un appartement dont je ne connais pas encore le prix, ni le mode de commercialisation et qui n’est pas encore en vente. Et je veux acheter avant de vendre sans prêt relais.”
Vous auriez du mal à considérer son offre, n’est-ce pas ?
Comme vous l’avez constaté, la réussite d’un achat sans prêt relais, donc sans un plan de financement préétabli, repose entièrement sur votre capacité de défendre votre proposition et votre dossier. Et il est impossible d’y arriver sans un minimum de préparation en amont.
Acheter avant de vendre, et cela sans prêt relais, est possible. Mais, le fait de ne pas vouloir vendre immédiatement ou du moins pas avant d’avoir trouvé votre logement idéal, ne vous dispense pas de la tâche qui consiste à préparer dès le départ la vente de votre bien immobilier actuel.
Donner automatiquement le mandat de vente au professionnel qui vous a trouvé le nouveau logement
Beaucoup de propriétaires qui cherchent à acheter avant de vendre sans prêt relais le font par le biais des professionnels de l’immobilier. Cela permet aussi à beaucoup d’entre eux/elles d’acheter une maison en étant déjà propriétaire, assez rapidement.
Et une partie fait l’erreur de signer automatiquement un mandat de vente pour leur bien immobilier avec le même professionnel. Souvent, c’est par gratitude, d’autant plus s’il y a un climat de confiance qui s’est installé avec ce dernier. Et ce climat de confiance est important.
Cependant, une vente immobilière n’est pas seulement une question de gratitude et de confiance. C’est un processus complexe avec les modalités techniques et pragmatiques qui doivent être prises en compte avant toute décision importante.
Le fait qu’un professionnel réussisse à vous trouver le logement de votre rêve ne fait pas de lui le professionnel idéal pour vendre votre bien immobilier. Donc, l’inclure dans l’équation, oui. Lui donner automatiquement carte blanche sans envisager d’autres possibilités, non.
Ne pas négocier tous les termes dès le départ
Une transaction immobilière est peut-être la transaction la plus complexe qui puisse exister. Avant tout, parce qu’elle implique la vie des personnes qui en prennent partie. Les aléas peuvent intervenir et cela peut créer des situations très délicates que vous devez gérer. C’est surtout vrai quand on veut acheter avant de vendre sans prêt relais.
Ne pas négocier clairement tous les termes dès le départ, donc dès la proposition d’achat, est une erreur à éviter absolument quand on veut acheter une maison en étant déjà propriétaire d’un autre bien immobilier. Le fameux “on verra ça plus tard” n’existe pas.
Acheter une maison en étant déjà propriétaire, une opération qui se prépare
Si vous cherchez une autre solution que prêt relais pour acheter avant de vendre sans prêt relais, la condition préalable est de ne pas confondre la vitesse avec la précipitation.
Comment vous l’avez constaté, acheter et vendre est une opération complexe qui dépend entièrement de votre préparation et de votre capacité de présenter et défendre votre dossier. Pour cela, bien qu’il ne soit pas encore en vente, vous devez préparer la vente de votre logement actuel dès le départ.
Si vous gérez cette étape avec rigueur et sérieux, vous serez suffisamment confiant de la vente future de votre bien immobilier qu’il vous sera également plus facile d’en persuader les autres.
En suivant nos stratégies et les conseils sur les solutions à mettre en place et les erreurs à éviter, vous pouvez être capable de mener votre opération à terme. Et être dans votre nouveau logement idéal dans quelques mois en ayant traversé une acquisition et une vente sans encombre.
J’espère que cet article “Acheter avant de vendre sans prêt relais” vous a offert une perspective riche et pertinente si vous cherchez une autre solution que prêt relais pour acheter et vendre votre bien immobilier.
Si vous avez des questions, n’hésitez pas à laisser un commentaire. Vous pouvez également partager cet article avec votre entourage.
