L’Essentiel sur la Condition Suspensive de l’Obtention d’un Prêt
- mars 18, 2024
- Envoyé par : Rédaction Garage&Grenier
- Catégories: Conseils et astuces, Vente immobilière
L’acheteur potentiel de votre bien immobilier finance l’achat avec un prêt immobilier. Et vous voulez être sur·e que vous ne prenez aucun risque si vous contresignez une offre d’achat ou si vous signez un compromis de vente avec la condition suspensive de l’obtention d’un prêt immobilier. Dans cet article, nous allons vous donner les éléments de réponses à toutes vos questions concernant la condition suspensive de prêt !
Les caractéristiques de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt
La condition suspensive de l’obtention d’un prêt est une clause obligatoire dans le compromis de vente lorsque l’acheteur est un particulier et qu’il finance son achat par un crédit immobilier.
Cette clause signifie que l’achat ne se réalisera que si l’acheteur obtient le prêt qu’il a sollicité. Si l’acheteur n’obtient pas le prêt, il peut se rétracter sans pénalité et récupérer l’acompte qu’il a versé au vendeur. (Article L. 313-41 du code de la consommation)
Est-ce que je peux refuser que l’acheteur demande la condition suspensive de prêt dans le compromis ?
La réponse à cette question est clairement : Non. Vous ne pouvez en aucun cas imposer à l’acheteur de renoncer à la condition suspensive de prêt, s’il ne le décide pas de lui-même.
Par contre, vous pouvez refuser de vendre votre bien à un acquéreur qui finance son achat à l’aide d’un prêt immobilier notamment si son plan de financement ne vous semble pas réaliste et réalisable.
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Quels sont les éléments obligatoires à mentionner dans la clause d’obtention de prêt ?
La condition suspensive de l’obtention d’un prêt doit comporter les éléments suivants :
- Le montant du prêt
- Le taux d’intérêt envisagé
- La durée du remboursement
- Le nombre de banques sollicitées
- Le délai pour obtenir un accord de prêt
Ces éléments doivent être conformes au projet de financement de l’acheteur et ne pas être manifestement disproportionnés par rapport au prix du bien. Par exemple, si l’acheteur demande un prêt de 500 000 euros pour acheter un studio à 100 000 euros, où si le taux indiqué dans le compromis est de 3% alors que les taux généralement constatés sont plutôt de 4,5%, la condition suspensive sera considérée comme abusive et nulle.
Ces cas de figure d’une condition suspensive abusive sont assez rares. Les compromis de vente étant rédigés chez le notaire ou chez un agent immobilier, les deux ayant un devoir de conseil auprès d’acheteur mais aussi auprès de vendeur, des incohérences dans le plan de financement sont signalés assez rapidement.
De plus, si la clause de la condition suspensive de prêt protège l’acquéreur, sa mise en pratique, notamment dans le compromis, protège le vendeur contre les éventuels abus. Par exemple, il est de coutume de demander à ce que l’acquéreur consulte au moins trois organismes de financement afin d’éviter les refus de prêt par complaisance.
Les modalités de mise en œuvre de la clause suspensive de prêt
La condition suspensive de l’obtention d’un prêt se met en œuvre de la manière suivante :
- L’acheteur doit faire une demande de prêt auprès des banques dans le délai indiqué dans la clause. Il doit respecter les caractéristiques du prêt mentionnées dans la clause (montant, taux, durée…).
- L’acheteur doit informer le vendeur et le notaire de l’obtention ou du refus du prêt dès qu’il reçoit la réponse des banques. Il doit fournir la preuve écrite de l’accord ou du refus de prêt (offre de prêt ou lettre de refus).
- Si l’acheteur obtient le prêt, la condition suspensive est levée et la vente peut se poursuivre. L’acheteur doit accepter l’offre de prêt dans le délai légal de 10 jours et signer l’acte de vente chez le notaire dans le délai prévu dans le compromis de vente.
- Si l’acheteur n’obtient pas le prêt, la condition suspensive est réalisée et la vente est annulée. L’acheteur peut se rétracter sans pénalité et récupérer l’acompte qu’il a versé au vendeur.
Les conséquences de la réalisation ou de la non réalisation de la clause suspensive de prêt
La réalisation ou la non-réalisation de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt entraîne des conséquences juridiques et financières pour les parties :
- En cas de réalisation de la condition suspensive, c’est-à-dire de refus de prêt, la vente est annulée de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations. L’acheteur récupère l’acompte qu’il a versé au vendeur, le cas échéant, sans pénalité ni indemnité. Le vendeur, quant à lui, peut remettre le bien en vente.
- En cas de non-réalisation de la condition suspensive, c’est-à-dire d’obtention du prêt, la vente se poursuit et les parties doivent respecter leurs engagements. L’acheteur doit accepter l’offre de prêt et signer l’acte de vente chez le notaire. Le vendeur doit transférer la propriété du bien à l’acheteur et recevoir le prix de vente.
BON A SAVOIR :
Selon l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil), le taux moyen d’annulation des avant-contrats en raison de la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt était de 5,5 % en 2020, de 4,2 % en 2021 et de 6,3 % au 3e trimestre 2023
Les cas particuliers de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt
La condition suspensive de l’obtention d’un prêt peut présenter des spécificités selon le type de prêt sollicité par l’acheteur. Il existe notamment trois cas particuliers à connaître : la condition suspensive d’obtention de plusieurs prêts, la condition suspensive d’obtention d’un prêt à taux zéro et la condition suspensive d’obtention d’un prêt relais.
La condition suspensive d’obtention de plusieurs prêts
Il est possible que l’acheteur ait besoin de plusieurs prêts pour financer son achat immobilier. Par exemple, il peut demander un prêt principal, un prêt complémentaire et un prêt aidé. Dans ce cas, il doit faire figurer dans la condition suspensive de l’obtention d’un prêt les caractéristiques de chaque prêt (montant, taux, durée…). Il doit également préciser si la condition suspensive est globale ou partielle.
- Si la condition suspensive est globale, cela signifie que l’acheteur ne pourra acheter le bien que s’il obtient tous les prêts qu’il a demandés. Si l’un des prêts est refusé, il pourra se rétracter sans pénalité.
- Si la condition suspensive est partielle, cela signifie que l’acheteur pourra acheter le bien même s’il n’obtient pas tous les prêts qu’il a demandés. Il devra alors trouver un autre moyen de financement pour compléter le prix du bien.
La condition suspensive d’obtention d’un prêt à taux zéro
Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé par l’État qui permet de financer une partie de l’achat d’un logement neuf ou ancien sous certaines conditions. Le PTZ ne peut pas financer la totalité du prix du bien, il doit être complété par un ou plusieurs autres prêts. Il est soumis à des conditions de ressources, de localisation et de performance énergétique du logement.
Si l’acheteur souhaite bénéficier du PTZ, il doit le mentionner dans la condition suspensive de l’obtention d’un prêt. Il doit indiquer le montant, le taux (nul), la durée et les modalités de remboursement du PTZ.
Il doit également préciser si la condition suspensive est globale ou partielle, comme pour le cas des plusieurs prêts. Si la condition suspensive est globale, l’acheteur pourra se rétracter sans pénalité s’il n’obtient pas le PTZ. Si la condition suspensive est partielle, l’acheteur devra trouver un autre moyen de financement pour remplacer le PTZ.
La condition suspensive d’obtention d’un prêt relais
Le prêt relais est un prêt à court terme qui permet de financer l’achat d’un nouveau logement en attendant la vente de son ancien logement. Il est généralement complété par un prêt amortissable classique pour couvrir la totalité du prix du nouveau logement. Le prêt relais est remboursé lorsque l’ancien logement est vendu.
Si l’acheteur a recours à un prêt relais, il doit le mentionner dans la condition suspensive de l’obtention d’un prêt. Il doit indiquer le montant, le taux, la durée et les modalités de remboursement du prêt relais. Il doit également préciser si la condition suspensive est globale ou partielle, comme pour le cas des plusieurs prêts et avec les mêmes formalités.
Les conseils pratiques pour une condition suspensive de prêt équitable et pour l’acquéreur et pour le vendeur
Bien choisir le délai de la condition suspensive
Le délai de la condition suspensive est le temps dont dispose l’acheteur pour obtenir un accord de prêt. Ce délai est généralement de 45 jours à compter de la signature du compromis de vente, mais il peut être négocié entre les parties.
Il est conseillé de choisir un délai suffisamment long pour avoir le temps de comparer les offres de prêt et de négocier les meilleures conditions. Il faut également tenir compte des délais administratifs et des périodes de vacances qui peuvent ralentir le traitement des dossiers.
En revanche, il faut que ce délais reste dans la limite du raisonnable afin de ne pas bloquer le bien immobilier, et par la même occasion les projets du vendeur, trop longtemps. Notamment, s’il y a un risque de refus.
BON A SAVOIR :
Le taux des refus des prêts immobiliers en 2022 et en 2023 est en hausse par rapport aux années précédentes. Les principales raisons sont la remontée des taux d’intérêt, le durcissement des règles d’octroi par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) et le plafonnement du taux d’usure.
Selon les courtiers en crédit immobilier, le nombre d’emprunteurs qui voyaient leur dossier refusé par les banques à cause d’un taux d’endettement excessif a explosé à près de 45% en mars 2023
Bien respecter les caractéristiques du prêt mentionnées dans la clause
L’acheteur doit faire une demande de prêt conforme aux caractéristiques du prêt mentionnées dans la clause. Il ne doit pas demander un montant, un taux ou une durée supérieurs à ceux indiqués dans la clause, car cela pourrait entraîner un refus de prêt ou une offre de prêt non conforme.
Si l’acheteur souhaite modifier les caractéristiques du prêt, il doit obtenir l’accord du vendeur et du notaire pour modifier la clause.
Tenez vous informé·e de l’avancement de la demande de prêt immobilier de l’acheteur de votre bien
L’acheteur doit vous informer, vous ainsi que le notaire, de l’obtention ou du refus du prêt dès qu’il reçoit la réponse des banques. Il doit fournir la preuve écrite de cette décision.
Logiquement, l’acheteur ne devrait pas attendre la fin du délai de la condition suspensive pour communiquer cette information, car cela pourrait retarder la vente ou créer un climat de méfiance. Il doit également respecter le délai légal de 10 jours pour accepter l’offre de prêt et le délai prévu dans le compromis de vente pour signer l’acte de vente chez le notaire.
La condition suspensive de l’obtention de prêt : quels risques ?
Comme on l’a vu précédemment, la condition suspensive de l’obtention d’un prêt est une clause obligatoire et indispensable pour protéger l’acheteur en cas de refus de prêt. Elle lui permet de renoncer à l’achat sans pénalité et de récupérer l’acompte qu’il vous a versé en cas d’un refus de prêt.
Néanmoins, pour que la condition suspensive de l’obtention d’un prêt soit valable, l’acheteur doit respecter certaines règles : mentionner les éléments obligatoires dans la clause, faire une demande de prêt conforme à la clause, et vous informer, vous et le notaire de l’obtention ou du refus du prêt et cela sans délais.
En suivant nos conseils, vous pourrez optimiser la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, dans son cadre juridique, et réaliser votre projet immobilier en toute sérénité.
Ultime conseil dans le cas d’un acheteur qui fait un prêt immobilier pour financer l’achat de votre bien :
Les acheteurs sont, bien évidement, conscients que, face à un bien de qualité, leur dossier comportant le recours à un prêt peut rencontrer des hésitations et même des réticences de votre part. Ils savent également que d’autres dossiers peuvent présenter des points plus avantageux : un paiement comptant d’un bien immobilier, un recours à un prêt d’un montant plus bas etc.
En soi, la majorité des achats immobiliers en France se font avec un recours à un prêt immobilier. Et une immense partie d’acheteurs, malgré la période tumultueuse que nous venons de passer et dépasser, obtient l’accord pour un prêt immobilier. Donc, statistiquement et si tout le travail a été correctement fait par vous ou votre agent immobilier en amont, les risques sont très limités.
Par contre, en tant que propriétaire d’un bien immobilier de qualité, vous êtes, du point de vue commercial, en position de force. Vous pouvez donc utiliser cette position pour limiter, voire totalement refuser toute négociation possible et ainsi obtenir le prix voulu pour votre bien.
On espère que cet article vous a plu. Si vous avez un avis à donner ou un témoignage à partager, utilisez les commentaires ci-dessous
