Lorsque l’on parle de séparation entre deux propriétés voisines, les murs de séparation jouent un rôle clé. Mais tous les murs ne sont pas égaux d’un point de vue légal : certains sont mitoyens, d’autres non. Si vous êtes propriétaire ou envisagez de construire un mur de séparation non mitoyen, il est essentiel de bien comprendre la réglementation pour éviter les erreurs coûteuses. C’est aussi important si vous envisagez de vendre votre bien immobilier.
Cet article fait le point sur la différence entre murs de séparation non mitoyens et mitoyens, sur vos droits et devoirs, ainsi que sur les démarches nécessaires à la construction ou l’entretien d’un mur privatif.
Murs de séparation mitoyens ou non mitoyens : quelle différence ?
La distinction entre un mur de séparation mitoyen et un mur non mitoyen repose sur la notion de propriété.
Qu’est-ce qu’un mur mitoyen ?
Un mur est qualifié de mitoyen lorsqu’il est copropriété entre deux voisins. Il s’agit souvent d’un mur qui :
Un mur mitoyen appartient donc à parts égales aux deux voisins, sauf preuve contraire établie par un acte notarié.
Et un mur de séparation non mitoyen ?
À l’inverse, un mur non mitoyen est privatif, c’est-à-dire qu’il appartient exclusivement à un seul propriétaire. Ces murs de séparation sont souvent reconnaissable par certaines caractéristiques particulières.
Les murs de séparation non mitoyens ont les tuiles, les bordures ou la pente du chaperon (le sommet du mur en forme de toit) qui sont situées d’un seul côté. Celui-ci indique généralement la propriété du mur.
Entretien des murs de séparation non mitoyens : qui paie ?
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L’entretien d’un mur non mitoyen repose sur un principe simple : le propriétaire du mur en assume seul les frais. Cela inclut les travaux de rénovation, de nettoyage, ou de réparation.
Et pour un mur mitoyen ?
Si le mur est mitoyen, les frais d’entretien sont partagés au prorata des droits de propriété. Par exemple :
- Si vous êtes propriétaire d’une moitié privative du mur et que l’autre moitié est mitoyenne, vous devrez financer 75 % des coûts d’entretien (votre moitié privative + votre part dans la mitoyenneté).
🔎 Pour aller plus loin : Mur mitoyen en 10 questions : Essentiel sur sa définition, la réglementation, les droits et devoirs
Construire un mur de clôture non mitoyen : les étapes clés
1. Consulter les règles locales sur les murs de séparation non mitoyens
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Avant toute construction d’un mur de séparation, contactez le service urbanisme de votre mairie. Celui-ci vous donnera accès au Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou à la carte communale. Ces documents précisent les règles relatives aux :
- Hauteurs autorisées pour les clôtures ;
- Matériaux possibles ;
- Distances minimales avec le terrain voisin.
👉 Bon à savoir : Certaines communes imposent des règles spécifiques non écrites, appelées « usages locaux ». Renseignez-vous pour éviter les conflits futurs.
2. Respecter les distances légales
Selon l’article 111-19 du Code de la construction, un mur non mitoyen doit respecter une distance minimale de 3 mètres par rapport au terrain voisin.
3. Déposer une déclaration préalable de travaux
Si votre mur dépasse 2 mètres de hauteur ou se situe dans une zone classée (près d’un monument historique, par exemple), une déclaration préalable en mairie est obligatoire. Cette démarche permet d’assurer que votre projet respecte la législation.
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Quelles sont les hauteurs autorisées pour un mur de séparation ?
La hauteur des murs de séparation non mitoyen dépend de la localisation :
- 2,60 m minimum pour les communes de moins de 50 000 habitants ;
- 3,20 m minimum pour les communes de 50 000 habitants ou plus.
Ces mesures incluent le chaperon (sommet du mur). Si vous envisagez un mur plus haut, vérifiez les restrictions dans votre PLU.
Les droits du voisin sur un mur non mitoyen
Les murs de séparation non mitoyens appartiennent exclusivement à leur propriétaire. Par conséquent :
- Votre voisin ne peut pas le modifier (le peindre, le surélever, y apposer des plantes grimpantes) sans votre accord écrit.
- En cas de conflit, un médiateur peut être sollicité avant d’entamer une procédure judiciaire.
Comment prouver qu’un mur de séparation est non mitoyen ?
La preuve de propriété d’un mur repose sur plusieurs éléments :
Que risque-t-on en cas de non-respect des règles concernant les murs de séparation ?
Construire mais aussi faillir à l’entretien d’un mur sans respecter la réglementation expose à des sanctions :
Pour éviter ces désagréments, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour la conception en cas de construction de votre mur. En revanche, s’il s’agit des murs de séparation non mitoyens déjà existants, veillez à en assurer l’entretien régulier.
Résumé des obligations pour des murs de séparation non mitoyens
Pourquoi bien connaître vos droits sur un mur de séparation non mitoyen ?
Que vous soyez propriétaire d’un mur existant ou que vous envisagiez d’en construire un, la maîtrise des règles juridiques est essentielle pour préserver vos relations de voisinage et éviter des démarches coûteuses. Prenez le temps de vous informer, de consulter les autorités compétentes et, si nécessaire, de solliciter l’avis d’un expert.
👉 Ressources utiles :
- Code de la construction et de l’habitation
- Service urbanisme de votre mairie.
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