Crise du Logement : sauront-ils construire autre chose ?
- mars 7, 2024
- Envoyé par : Rédaction Garage&Grenier
- Catégories: Actualité immobilière, Analyse et débat
La crise du logement est un phénomène qui touche des millions de personnes en France, qui peinent à se loger dignement, à se maintenir dans leur logement ou à accéder à la propriété. Cette crise résulte de plusieurs facteurs, qui ont évolué au cours du temps, et qui ont des conséquences graves sur les conditions de vie et l’accès au logement des populations en France. Quelles sont les origines de la crise du logement en France ? Quel est l’état des lieux de la situation actuelle ? Quelles sont les perspectives et les solutions pour sortir de la crise ? Cet article tente de répondre à ces questions.
I. Historique de la crise du logement en France
La crise du logement en France n’est pas un phénomène nouveau, mais elle s’est aggravée au fil des décennies, sous l’effet de plusieurs facteurs, qui ont affecté le secteur du logement depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale.
La croissance démographique
La population française est passée de 40 millions d’habitants en 1946 à 67 millions en 2020, ce qui a entraîné une forte demande de logements, notamment dans les zones urbaines.
L’urbanisation
Le taux d’urbanisation de la France est passé de 56% en 1954 à 81% en 2017, ce qui a accentué la pression foncière et immobilière dans les grandes villes, où les prix ont flambé et où le logement social est insuffisant.
La spéculation immobilière
Le marché du logement en France est marqué par une forte volatilité des prix. Cette forte évolution des prix a notamment démarré dans les années 90, avec le début de la titrisation du secteur immobilier. Ce qui devait être avant tout une habitation est devenu un pur produit financier. Ont suivi des phases de hausse et de baisse, mais les prix ont globalement augmenté de manière disproportionnée par rapport aux revenus des ménages. Entre 2000 et 2010, les prix des logements anciens ont augmenté de 120% en France, contre 35% en moyenne dans la zone euro.
Le retard de construction des logements sociaux
le logement social, qui représente environ 17% du parc de logements en France, est censé répondre aux besoins des personnes à faibles revenus, qui ne peuvent pas accéder au marché privé. Or, la construction de logements sociaux n’a pas suivi la demande, qui dépasse largement l’offre. En 2020, on estimait à 1,2 million le nombre de demandeurs de logements sociaux en attente d’une attribution.
La pénurie globale des logements
Selon les estimations, le nombre de logements qui manquent en France varie selon les sources et les méthodes de calcul. Une étude de la Banque des Territoires, publiée en 2019, estimait que la France pourrait manquer de 850 000 logements en 2030, en tenant compte de la croissance démographique, de la mobilité résidentielle, du vieillissement de la population et des besoins en logement social.
Une autre étude, réalisée par l’Institut Montaigne, évaluait le déficit de logements à 1,2 million en 2018, en se basant sur le taux de vacance des logements, le taux d’effort des ménages, le taux de surpeuplement et le nombre de demandeurs de logement social. Ces chiffres montrent que la crise du logement en France est un problème majeur, qui nécessite des politiques publiques ambitieuses et adaptées aux besoins des territoires.
Ces facteurs, parmi d’autres, ont contribué à créer et à aggraver la crise du logement en France, qui se manifeste par des situations de mal-logement, de précarité, d’exclusion ou de pauvreté.
II. Etat des lieux de la crise du logement en France
La crise du logement en France se traduit par des chiffres alarmants, qui témoignent de la difficulté et de l’inégalité d’accès au logement des Français, selon leur situation sociale, économique ou géographique.
- Le mal-logement : selon le rapport de la Fondation Abbé Pierre, 4,1 millions de personnes sont mal-logées en France, c’est-à-dire qu’elles vivent dans des conditions de logement indignes, insalubres, surpeuplées ou sans confort. Parmi elles, 900 000 personnes sont privées de domicile personnel et 300 000 sont sans-abri.
- La précarité : selon le même rapport, 12,1 millions de personnes sont touchées par la précarité énergétique, c’est-à-dire qu’elles consacrent plus de 10% de leurs revenus à payer leurs factures d’énergie, ou qu’elles souffrent du froid dans leur logement. Par ailleurs, 6,6 millions de personnes sont en situation d’impayés de loyer ou de charges, ou sont menacées d’expulsion.
Vous pouvez consulter le dernier rapport de la fondation Abbé Pierre en cliquant ici.
- L’exclusion : selon le rapport du Haut Commissariat pour les Réfugiés, 133 000 personnes sont demandeuses d’asile en France, dont 42% sont hébergées dans des structures d’accueil, 19% sont à la rue et 39% sont logées chez des tiers ou dans des conditions précaires. Par ailleurs, 16 000 personnes sont sans domicile fixe en raison de leur statut administratif.
- La pauvreté : selon l’Insee, 9,3 millions de personnes vivent sous le seuil de pauvreté en France, soit 14,8% de la population, dont 2,1 millions sont des enfants. Parmi les personnes pauvres, 36% sont locataires dans le secteur privé, 28% sont locataires dans le secteur social, 14% sont propriétaires, 12% sont hébergées gratuitement et 10% sont sans domicile personnel.
Ces chiffres montrent que la crise du logement en France a des conséquences dramatiques sur les conditions de vie et l’accès au logement des gens, qui sont confrontés à des situations de détresse, de vulnérabilité ou d’injustice.
III. Les mesures gouvernementales pour sortir de la crise du logement mises en place jusqu’en 2023
Face à l’urgence de la crise du logement en France, les pouvoirs publics et certains acteurs du secteur ont pris ou envisagé des mesures pour tenter de répondre aux besoins des Français, en matière de logement. Ces mesures viseraient à réguler le marché du logement, à soutenir la construction et la rénovation de logements, à favoriser l’accès au logement des personnes en difficulté, ou à encourager la transition écologique du secteur du logement. Quelles sont les pistes prises par les autorités dans le but d’amélioration ou d’innovation pour résoudre la crise du logement en France ?
La régulation du marché du logement
Le gouvernement a annoncé le 5 juin 2023 la fin du dispositif Pinel, qui permettait aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en achetant un logement neuf destiné à la location, mais qui était critiqué pour son coût et son inefficacité.
Le gouvernement a également annoncé la transformation du prêt à taux zéro, qui permettait aux primo-accédants de financer une partie de leur achat immobilier sans intérêt, mais qui était jugé trop restrictif et trop complexe.
Ces mesures auraient dû réorienter les aides publiques vers le logement social et favoriser l’accession à la propriété des ménages modestes.
Le soutien à la rénovation et à la construction des logements
Le gouvernement a lancé en 2020 le plan “France Relance”, qui prévoit 6,7 milliards d’euros pour la rénovation énergétique des logements, dont 2 milliards pour le logement social. Le gouvernement a également annoncé le renforcement du soutien à l’investissement dans le logement social, avec un objectif de 250 000 logements sociaux construits par an, dont 150 000 très sociaux.
Ce soutien à la construction et à la rénovation visait à améliorer la performance énergétique des logements, à réduire les dépenses des ménages et à augmenter l’offre de logements abordables.
La favorisation d’accès au logement des personnes en difficulté
Le gouvernement a mis en place en 2018 la loi Elan, qui prévoit la simplification des procédures d’attribution des logements sociaux, la création d’un bail mobilité pour les personnes en situation de transition professionnelle ou personnelle, ou encore la réforme du dispositif de réquisition des logements vacants.
Le gouvernement a également annoncé la création d’un fonds d’indemnisation des propriétaires victimes d’impayés de loyer, pour inciter les bailleurs à louer à des personnes précaires.
Ces mesures devaient faciliter l’accès au logement des personnes en situation de fragilité, à sécuriser les rapports locatifs et à lutter contre la vacance des logements.
L’encouragement à la transition écologique du secteur du logement
Le gouvernement a adopté en 2020 la loi Climat et Résilience, qui prévoit la réduction des émissions de gaz à effet de serre du secteur du logement, la généralisation du diagnostic de performance énergétique, l’interdiction de la location des passoires thermiques à partir de 2028, ou encore la création d’un label bas carbone pour les logements neufs.
Le gouvernement a également annoncé la mise en place d’un bonus-malus écologique sur les taxes foncières, pour inciter les propriétaires à rénover leurs logements.
Ces mesures visent à accélérer la transition écologique du secteur du logement, à réduire l’impact environnemental des logements et à favoriser la sobriété énergétique des ménages.
IV. Le bilan des mesures pour lutter contre la crise du logement
Faire le bilan de chaque mesure, une par une, pourrait faire l’objet de plusieurs articles. Par ailleurs, pour certaines mesures récentes, il est encore trop tôt pour tirer les constats et conclusions. Cependant, le bilan de ces décisions gouvernementales est globalement pauvre, voire négatif.
Les derniers événements depuis fin 2022 et l’aggravation de la crise, touchant tous ces aspects, ont confirmé que nous sommes encore loin du compte.
La construction et la rénovation de l’Habitat
Les mesures visant à donner un coup de boost à la construction et à la rénovation des logements, notamment dans le parc social, ont de toute évidence eu l’effet inverse. Les demandes de permis de construire et les mises en chantier se sont écroulées depuis 2022. Loin d’atteindre les objectifs fixés, un nouveau retard important en matière des constructions et rénovations a été enregistré.
D’une part, même si la suppression de la niche fiscale, que constituait la loi Pinel, partait d’un bon sens, elle n’a absolument pas obtenu l’adhésion des promoteurs et autres acteurs économiques du secteur de l’immobilier. Et pour cause, la suppression de cette niche fiscale, qui était la boussole de la promotion immobilière depuis la fin des années 90, met tout un modèle économique à plat qui ne sait plus construire autre chose que “le produit de défiscalisation pour les investisseurs”.
D’autre part, nous pouvons nous demander de quelle manière concrètement étaient, et sont, orientées les économies souhaitées par la fin des défiscalisations à tout va et tout le budget alloué à la construction et la rénovation. Force est de constater que le parc social est toujours aussi à la peine en termes de rénovation de l’existant comme de nouveaux projets de constructions.
Finalement, ce qui était un maintien du statu quo pendant des années est devenu un glissement certain et progressif vers un point de non-retour.
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La régulation du marché du logement
Dans la même veine que la construction, la régulation du marché de logement marque un recul malgré les mesures qui auraient dû réguler le secteur.
Après des années de l’augmentation exagérée des prix d’une manière totalement disproportionnée par rapport aux revenus des salarié·es en France, le marché des transactions est à la peine. En 2023, le nombre des ventes retombe en-dessous de la barre de 1 million de transactions. Même si celle-ci n’est établie que depuis 2019, elle est devenue, à tort ou à raison, une référence pour les intermédiaires de l’immobilier.
Cependant, la baisse de vente n’a pas été suivie par une baisse drastique de prix. En effet, en 2023, les prix s’établissent à environ -1.8% pour des appartements et -1.4% pour des maisons, au niveau national. L’évolution des prix est, néanmoins, très disparate d’une région à l’autre, et certains secteurs géographiques ont même enregistré à nouveau des hausses exceptionnelles.
Face aux mesures déjà en place qui montrent leur inefficacité, les acteurs de la promotion et les intermédiaires de l’immobilier appellent, de toute leur force, à une intervention gouvernementale immédiate. Cet appel à l’intervention est paradoxalement et systématiquement suivi par une critique de l’interventionnisme et la mise en cause de chaque mesure qui n’irait pas dans le sens des professionnels de constructions et d’immobilier.
De ce fait, le marché de logement et ses réels acteurs et usagers, les vendeurs comme les acquéreurs mais aussi les locataires, sont pris en étau entre les annonces gouvernementales, souvent hors sujet, et un secteur professionnel de construction et d’immobilier dans la demande est bien plus corporatiste que de l’intérêt général.
Néanmoins, les deux s’accordent sur un point : faire peser les injonctions à la baisse des prix sur des propriétaires-vendeurs eux-mêmes pour sauver les marges des professionnels de l’immobilier.
L’accès au logement de la population défavorisée
Aucune statistique ni aucun chiffre ne permettent d’affirmer que des mesures mises en place ces dernières années aient amélioré l’accès au logement des personnes en difficulté. Au contraire, la majorité de mesures et de lois, présentées comme favorisant l’accès au logement, a été en réalité un véritable fléau qui a rendu cet accès plus difficile, voire clairement facilité les expulsions jusque-là injustifiées.
Il n’est pas difficile de constater qu’une partie de la réglementation mise en place représente clairement des cadeaux, juridiques, matériels ou fiscaux, offerts aux bailleurs d’une manière inconditionnelle. Rien n’indique que ces mesures ont accéléré les rénovations des logements ou la mise sur le marché des logements vacants.
Pour résumer, les mesures visant, selon le gouvernement, à favoriser l’accès au logement des plus défavorisés ont lamentablement failli à cet objectif, qu’il soit réel ou un simple prétexte. Et enfin, comme les mêmes causes provoquent souvent les mêmes conséquences, cette situation a poussé d’autres catégories, aux revenus supérieurs, dans des difficultés sans précédent.
Le secteur du logement et la transition écologique
S’il y a une constante ces dernières années, c’est la condamnation de la France pour l’inaction climatique. Le secteur de logement n’échappe pas à cette règle. Malgré les mesures de ces derniers temps, l’Etat français est loin des objectifs fixés. Le parc social peine à être rénové, le parc privé, notamment appartenant à des grands propriétaires bailleurs privés et institutionnels, fait tout pour échapper à ses responsabilités.
Les mesures, comme par exemple, les subventions à la rénovation énergétique, qu’elles s’appellent Prim’Renov ou autrement, sont constamment faites et refaites. Cela rend le processus extrêmement lourd et un accès difficile à une information claire et transparente. En clair, un propriétaire, malgré sa bonne volonté, a du mal à se retrouver dans la complexité des processus, régulièrement modifiés.
Et pourtant, cet accès à l’information est essentiel pour un propriétaire du point de vue écologique mais aussi économique, par exemple dans le cadre d’un projet de revente à court, moyen ou long terme.
Le secteur de l’immobilier est en constante évolution. La réglementation évolue, les tendances changent. Nous avons compilé pour vous les dernières tendances que tout propriétaire devrait connaitre s’il envisage la vente de son bien immobilier :
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Conclusion – Quelles solutions pour sortir enfin de la crise du logement ?
La crise du logement en France est un phénomène complexe et persistant, qui résulte de plusieurs facteurs historiques, économiques, sociaux et environnementaux, et qui a des conséquences dramatiques sur les conditions de vie et l’accès au logement de la population en France. Face à cette crise, les pouvoirs publics et certains acteurs du secteur ont pris ou envisagé des mesures pour tenter de répondre aux besoins de la population, en matière de logement, mais ces mesures sont souvent insuffisantes, inadaptées ou controversées.
De plus, pour une bonne partie de mesures, nous pouvons légitimement se demander si ces interventions avaient réellement pour but de régler la crise du logement ou tout simplement répondre au lobbying de certains acteurs économiques du secteur.
Nécessité d’une politique progressiste et constructive pour sortir de la crise du logement
Tout d’abord, le logement n’est pas un domaine indépendant et hors société. Ainsi, une politique gouvernementale en matière du logement doit absolument faire partie d’une politique globale qui favorise les droits essentiels des populations, dont le droit au logement fait partie. Or, ces dernières années, la plupart des mesures de la majorité, souvent soutenue par les factions les plus réactionnaires et libérales du Parlement, avait un caractère foncièrement anti-social.
Ainsi, certaines réformes du secteur du logement ont été utilisées pour raboter les allocations au logement pour les plus défavorisés bien plus qu’elles aient amélioré l’accès de ceux-ci à un habitat décent. En même temps, les dernières annonces des mesures à venir font présager que la crise du logement deviendra tout simplement un prétexte pour l’inaction en matière de la transition écologique.
Il est évident que nous ne pouvons pas nous attendre à une réforme progressiste et constructive qui pourrait nous sortir de la crise du logement dans ces conditions là. D’ailleurs, que cela concerne le logement ou la transition écologique, ni l’un ni l’autre ne sont compatible avec les logiques neo-liberales.
Une action collective et concertée pour le secteur de l’habitat et de l’immobilier
Ensuite, pour sortir de la crise du logement en France, il faudrait une action collective et concertée, qui implique tous les niveaux de gouvernance, tous les acteurs du secteur et tous les citoyens, et qui prenne en compte les enjeux économiques, sociaux et environnementaux du logement. Aujourd’hui, nous sommes loin du compte.
Plus de pouvoirs pour les communes sur la question du logement ?
Tous les niveaux de gouvernance ne sont pas impliqués ou le sont d’une manière indépendante et non concertés. Ainsi, l’entité administrative la plus proche de la vie des populations, la commune, n’est pas suffisamment impliquée dans le projet et son rôle devrait être plus important. Par exemple, les communes pourraient avoir plus de compétences en matière de la réquisition et de la mise à disposition des logements vacants.
Dépasser l’entre-soi patronal et inclure le monde associatif et syndical dans la prise des décisions
Dernièrement, on entend beaucoup parler des acteurs du secteur du logement qui se sont même d’ailleurs réunis en collectif sous le nom “Alliance pour le logement”, mené surtout par la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier), l’USH (Union Sociale pour l’Habitat), le syndicat des notaires employeurs, La Fédération Française du Bâtiment (FFB) etc..
Il s’agit en réalité d’un ensemble des représentants de la Promotion immobilière, des notaires, des agences du logement social, des syndicats des agents immobiliers, entre autres. D’un côté, le fait que les acteurs socio-économiques se rassemblent pour peser est une bonne chose et on peut le saluer. Mais, de l’autre, le fait que cela n’arrive seulement lorsque leur portefeuille en souffre l’est beaucoup moins et on se doit de le signaler et dénoncer.
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De plus, il manque aujourd’hui dans ce dialogue tout un pan d’acteurs du logement inévitables et foncièrement bien plus importants que les promoteurs ou agents immobiliers qui ont surtout brillé par leur absence des débats depuis des années. Il s’agit des associations, syndicats, collectifs et autres acteurs qui agissent au plus près des populations, qu’il s’agissent des propriétaires ou des locataires. On peut citer la Fondation Abbé Pierre, le collectif Jeudi Noir, la Confédération Nationale du Logement entre autres. C’est un ensemble du monde associatif et syndical qui travaille sérieusement et en profondeur sur ces sujets là depuis des années et non seulement lorsque les difficultés touchent leur chiffre d’affaires et leurs bénéfices.
Pas de sortie de la crise du logement, sans implication active et réelle des citoyen·nes
En incluant davantage le monde associatif et syndical et cela au niveau communal le plus représentatif, les citoyen·nes seront davantage inclus également. Or, c’est justement cette présence citoyenne qui manque cruellement au débat et dans la recherche des solutions. Le logement est un droit et un besoin vital qui nous concerne toutes et tous et qui est totalement indépendant des quinquennats. Il est inconcevable aujourd’hui qu’une implication plus importante des populations ne soit systématiquement recherchée, voire garantie.
La crise du logement, une crise d’un modèle économique
Finalement, la crise du logement est profondément ancrée et atteint des sommets sans précédent fabriquant toujours plus de dégâts sociaux et économiques. C’est une crise systémique qui met totalement à plat tout un modèle socio-économique. Il sera difficile de s’attaquer à la question du logement sans s’attaquer aux fondations de ce modèle là. Il sera également difficile de sortir de la crise du logement tant que l’on accepte inconditionnellement que le logement soit un simple produit financier lié à un taux de rendement et aux bénéfices possibles bien plus qu’au bien-être des gens.
Aujourd’hui, ce ne sont plus les mesurettes dont on a besoin mais de revoir totalement et sérieusement la base du modèle socio-économique. Peut-on continuer à faire confiance au secteur privé afin d’être en mesure de construire davantage sachant que ses choix seront forcément guidés par la recherche des profits avant toute chose ? Peut-on continuer à favoriser l’investissement privé dans le parc locatif sachant qu’il cherchera toujours, face à la forte demande, de favoriser son rendement locatif bien plus que l’accès au logement, notamment des plus défavorisés? Peut-on continuer à accepter les multi-propriétaires et près de 3 millions de logements vacants en connaissant le déficit de logements en France, que ce soit pour la location comme l’acquisition ?
Le débat est toujours ouvert et attend une implication de toutes et tous. Nous espérons que cet article vous a plu et nous vous invitons à continuer l’échange dans l’espace des commentaires ci-dessous. Aussi, n’hésitez pas de partager cet article avec votre entourage et alimenter ce débat.
