L’annonce récente du gouvernement concernant la possibilité pour les départements d’augmenter les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) a suscité de nombreuses interrogations et inquiétudes, notamment chez les primo-accédants et les professionnels de l’immobilier. Entre la crise du logement neuf, la reprise timide des transactions immobilières et ma pression fiscale croissante, le sujet est au cœur de l’actualité. Face à la pression, le gouvernement rétropédale en envisageant des nouvelles réformes sur la réforme des frais de notaires en cours.
Une décision stratégique du gouvernement ou une conséquence d’un amateurisme total dès le départ , nous faisons le point sur les évolutions et les mesures prévues pour épargner certaines catégories d’acquéreurs. Nous analyserons également les enjeux pour le marché immobilier et les propriétaires en quête de valorisation de leurs biens.
Les primo-accédants et le neuf finalement épargnés face à la hausse des frais de notaire
Les primo-accédants : encourager l’accession à la propriété
Les primo-accédants, qui achètent un bien immobilier pour la première fois, représentent une part importante des transactions. En 2023, ils constituaient 55 % des emprunteurs, mais ce chiffre est en baisse en 2024 en raison des conditions d’accès au crédit de plus en plus restrictives.
Pour ne pas pénaliser davantage cette catégorie essentielle à la dynamique du marché immobilier, Matignon a annoncé que :
- Les primo-accédants bénéficieront d’un abattement sur les DMTO, quel que soit le type de bien (ancien ou neuf).
- Ces dispositions visent à protéger leur pouvoir d’achat et à favoriser leur retour sur le marché.
👉 Cette mesure est essentielle pour maintenir l’attractivité de l’investissement immobilier pour les jeunes ménages et éviter de les décourager face à un système déjà jugé coûteux.
Le neuf : un secteur à préserver en priorité
Le secteur du logement neuf traverse une crise sans précédent. En un an, le nombre de permis de construire a chuté à nouveau de 10 %, atteignant seulement 337 100 unités en 2024. Selon les professionnels de la promotion immobilière, plusieurs facteurs expliquent cette situation :
- L’augmentation des coûts de construction liée à la flambée des matériaux.
- L’alourdissement des normes environnementales.
- La fin ou la réduction des dispositifs de soutien comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro).
Bien que nous en faisions une analyse différente, la réalité des faits est là. Face à ces difficultés, 30 000 emplois dans le bâtiment ont déjà été perdus selon la Fédération française du bâtiment. Pour éviter d’aggraver cette crise, le gouvernement a décidé d’épargner l’immobilier neuf de la hausse des DMTO. Cette décision s’applique aussi bien aux primo-accédants qu’aux secundo-accédants.
👉 Il est utile de préciser que l’immobilier neuf bénéficie déjà des frais de notaires réduits.
Un impact variable selon les profils d’acheteurs
Pour les acheteurs dans l’ancien
Contrairement au neuf, l’immobilier ancien ne sera pas épargné par cette hausse des frais de notaire. Les secundo-accédants et investisseurs devront ainsi s’acquitter de cette augmentation, sauf si le département concerné décide de ne pas appliquer la mesure. Ce qui est, en soi, une décision injuste dans le (non) sens où on retrouve les acquéreurs de leur résidence principale et les “investisseurs” dans la même catégorie.
Quoi qu’il en soit, la hausse des frais de notaire est bien là. Concrètement, pour un bien vendu 250 000 €, la hausse représente un surcoût de 1 250 €, ce qui pourrait freiner certains projets, en particulier dans un contexte de hausse continue des charges liées à la propriété (comme la taxe foncière).
Pour les primo-accédants et jeunes acheteurs
Les primo-accédants bénéficient d’un traitement de faveur, mais cela suffira-t-il à relancer leur participation sur le marché ? Certes c’est un poids en moins et cette correction à la hausse des frais de notaire était nécessaire.
En effet, les banques financent rarement les frais de notaire, ce qui oblige les ménages à les inclure dans leur apport personnel, souvent limité. Les jeunes primo-accédants sont particulièrement touchés par les apports personnel de départ très limités.
Limiter la hausse des frais de notaire pour les primo accédants : une décision inconstitutionnelle ?
Si d’un côté on applique la même règle aux acheteurs d’une résidence principale et des investisseurs en nom de l’égalité face aux normes fiscales, accorder un traitement de faveur aux primo-accedants serait-il inconstitutionnel ?
Effectivement, l’égalité fiscale pour tous les contribuables imposée par les articles 6 et 13 de la Déclaration des droits de l’Homme de 1789 pourrait faire en sorte que cette décision soit mise à mal par le Conseil constitutionnel. Si une telle chose se produisait, elle serait une preuve de plus d’un amateurisme total de la part du gouvernement sur ce dossier depuis le départ.
Les enjeux pour le marché immobilier en 2025
Risque d’un effet psychologique négatif
L’augmentation des droits de mutation à titre onéreux, provoquant directement la hausse des frais de notaire, pourrait décourager certains acheteurs. Il peut s’agir notamment de ceux déjà fragilisés par des taux de crédit élevés et une baisse de leur pouvoir d’achat en général et d’immobilier en particulier.
Ce risque est particulièrement préoccupant pour l’immobilier ancien, qui représente encore la majorité des transactions. D’autant plus que, avec le ralentissement des constructions neuves, un transfert de propriétés est plus que nécessaire. Pas spécialement pour maintenir le marché immobilier, mais pour que les gens puissent se loger, tout simplement.
Les départements auront le dernier mot
Bien que le gouvernement donne la possibilité d’augmenter les DMTO, les départements pourront choisir de ne pas appliquer cette mesure. Cette décision pourrait avoir des implications politiques, les élus locaux devant gérer les répercussions auprès des électeurs, notamment à l’approche des élections de 2028.
Quelles alternatives pour réduire l’impact des frais de notaire ?
Pour les acheteurs, il existe quelques astuces pour limiter les frais liés aux transactions immobilières :
- Négocier le prix du bien : puisque les DMTO sont calculés sur le prix de vente, une baisse du prix réduit mécaniquement ces frais.
- Privilégier l’immobilier neuf : avec des frais de notaire réduits (2 à 3 %), le neuf reste une option plus abordable pour certains acheteurs.
- Se renseigner sur les aides locales : certains départements ou communes proposent des dispositifs d’aide à l’accession, comme des abattements sur les DMTO ou des subventions.
👉 Pour plus de détails sur comment négocier et économiser sur les frais de notaire, consultez notre article : Découvrez comment calculer les frais de notaire et comment les négocier
Pourquoi cette hausse des DMTO et frais de notaires : un levier fiscal qui fait débat
Qu’est-ce que les droits de mutation ?
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément appelés « frais de notaire », sont des taxes prélevées lors de toute transaction immobilière. Contrairement à leur appellation, ces frais comprennent principalement :
- Les taxes départementales et communales, qui représentent la majeure partie.
- Les frais d’enregistrement perçus par l’État.
- Les émoluments du notaire, soit une faible portion de la somme totale.
Actuellement, les DMTO représentent environ 7 à 8 % du prix de vente dans l’immobilier ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Ainsi, pour l’achat d’un bien à 250 000 €, les frais s’élèvent à environ 18 750 € dans l’ancien contre 6 250 € dans le neuf.
Une hausse prévue en 2025 : pourquoi ?
Afin de compenser des dépenses croissantes dans les départements et palier le manque de financement, le gouvernement a annoncé la possibilité pour ces derniers de relever le plafond des DMTO de 0,5 point pendant une période de trois ans, à partir de 2025. Cette augmentation pourrait générer 1 milliard d’euros de recettes supplémentaires pour les collectivités locales.
Cependant, cette mesure intervient dans un contexte tendu pour le marché immobilier, marqué par une crise de l’immobilier neuf, des taux de crédit élevés (supérieurs à 3 % depuis deux ans) et une baisse des transactions. Une telle hausse pourrait freiner davantage les acheteurs déjà fragilisés par l’augmentation des coûts liés à l’accession à la propriété.
Essentiel à retenir : Quel avenir pour l’immobilier en 2025 avec la hausse des frais de notaire ?
La décision du gouvernement d’augmenter les droits de mutation tout en épargnant les primo-accédants et l’immobilier neuf peut se traduire comme une volonté de préserver l’équilibre fragile du marché immobilier, à défaut des mesures plus ambitieuses. Si cette mesure permet de soutenir les finances locales, elle risque cependant de freiner les transactions dans l’ancien, accentuant les disparités entre ces deux segments du marché.
Pour les propriétaires souhaitant vendre, l’enjeu sera d’anticiper ces évolutions fiscales en valorisant au mieux leur bien immobilier. Dans un contexte économique tendu où les acquéreurs ont un budget limité, pas extensible avec un poids des coûts annexes de plus en plus lourd, une présentation irréprochable et un positionnement tarifaire compétitif seront plus que jamais des atouts pour séduire.
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