Offre d’achat et vente immobilière – Ne l’attendez pas, provoquez-la !
- juillet 3, 2024
- Envoyé par : Rédaction Garage&Grenier
- Catégories: Conseils et astuces, Vente immobilière
Si vous êtes vendeur d’un bien immobilier, vous pouvez recevoir une offre d’achat. Si vous êtes acquéreurs, vous devez obligatoirement en faire une pour réserver votre futur logement. Dans les deux cas, une offre d’achat est une étape très importante et il y a certaines règles à respecter pour éviter de rater votre vente ou votre achat. Qu’est-ce qu’une proposition d’achat exactement ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Comment la rédiger ou l’accepter ? Quelles sont les conséquences juridiques d’une offre d’achat ? Nous vous expliquons tout dans cet article dans lequel vous pouvez également trouver trois modèles de l’offre d’achat.
C’est quoi une offre d’achat ?
Une offre d’achat, aussi appelée une proposition d’achat, est un document écrit par lequel un acheteur potentiel propose au vendeur d’un bien immobilier de lui acheter ce bien à un prix déterminé. L’offre d’achat est généralement rédigée après avoir visité le bien et avant de signer le compromis de vente.
La proposition d’achat permet à l’acheteur de manifester son intérêt pour le bien et de bloquer sa vente pendant un certain délai, en attendant de signer un compromis de vente. Elle peut être faite au prix voulu par le vendeur, avec un paiement comptant et sans condition particulière. Dans ce cas là, il s’agit d’une “vente parfaite” et le vendeur peut directement contacter son notaire pour procéder à la rédaction et la signature d’un compromis de vente.
Mais, elle est souvent utilisée lorsque l’acquéreur envisage de proposer un prix plus bas que le prix affiché ou d’indiquer certaines conditions suspensives. Donc, une offre d’achat est souvent un point de départ pour la réflexion et les négociations avant le compromis. Elle permet d’encadrer les négociations entre un vendeur et l’acheteur potentiel et arriver plus facilement, tout étant écrit de manière précise, à un accord satisfaisant pour toutes les parties.
Qui écrit une offre d’achat et à quel moment ?
L’offre d’achat peut être écrite par l’acheteur lui-même ou par son agent immobilier, s’il en a un. Elle peut être adressée directement au vendeur ou à son mandataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, par courriel ou par remise en main propre contre décharge.
Il est conseillé de faire une offre d’achat lorsque l’on est sûr de vouloir acheter le bien et que l’on dispose des éléments nécessaires pour évaluer sa valeur. Il faut également vérifier que le bien n’est pas déjà sous offre ou vendu à un autre acquéreur.
Si vous êtes vendeur et que vous recevez une première offre d’achat, assurez-vous que cette dernière a été rédigée par un acheteur potentiel à qui vous avez communiqué toutes les informations essentielles. Cette proposition écrite étant une première étape, il est important, avant de l’accepter ou entamer les négociations, de savoir qu’elle a toutes les chances d’aller jusqu’au compromis de vente.
Que contient comme éléments une proposition d’achat ?
Une offre d’achat doit comporter les éléments suivants :
– L’identité et les coordonnées de l’acheteur et du vendeur (ou de leurs représentants)
– La description du bien immobilier (adresse, superficie, nombre de pièces, etc.)
– Le prix proposé par l’acheteur, qui peut être inférieur, égal ou supérieur au prix affiché par le vendeur
– Les modalités de paiement du prix (apport personnel, recours à un prêt immobilier, etc.)
– La durée de validité de l’offre, qui correspond au délai pendant lequel l’acheteur s’engage à maintenir sa proposition et le vendeur ne peut pas vendre le bien à quelqu’un d’autre, s’il l’accepte
– Les conditions suspensives éventuelles, qui sont des événements dont la réalisation est nécessaire pour que la vente se fasse (obtention du prêt immobilier, absence de servitudes, etc.)
– La date prévisionnelle de signature du compromis de vente et de l’acte de vente authentique
– L’heure, la date et la signature de l’acheteur
La valeur juridique et la portée d’une proposition d’achat
L’offre d’achat a une valeur juridique dès lors qu’elle est acceptée par le vendeur. En effet, selon l’article 1583 du Code civil, “la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé”.
Ainsi, en acceptant l’offre d’achat, le vendeur s’engage à vendre le bien à l’acheteur aux conditions fixées dans l’offre. Il ne peut plus se rétracter ni proposer le bien à un autre acquéreur, sauf si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée ou si l’acheteur renonce à son achat dans les délais légaux.
L’acceptation du vendeur doit être expresse et sans réserve. Elle doit être notifiée à l’acheteur par le même moyen que celui utilisé pour la proposition d’achat (lettre recommandée, courriel, remise en main propre). Si le vendeur ne répond pas à l’offre d’achat dans le délai de validité, celle-ci devient caduque et l’acheteur n’est plus lié par sa proposition.
Un vendeur peut-il se rétracter après avoir signé une offre d’achat ?
En principe, le vendeur ne peut pas se rétracter après avoir accepté une offre d’achat, sauf si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée ou si l’acheteur renonce à son achat dans les délais légaux. Si le vendeur se rétracte sans motif valable, il peut être poursuivi en justice par l’acheteur, qui peut demander l’exécution forcée de la vente ou des dommages et intérêts. Toutefois, cette affirmation mérite quelques nuances en raison des jurisprudences en la matière.
Il est utile de préciser que les engagements d’un vendeur, ou d’une vendeuse, ne sont pas les mêmes dans le cas où une offre est présentée via un intermédiaire, une agence immobilière par exemple, ou en direct.
Bien que dans les deux cas votre acceptation d’une proposition d’achat ne doit pas être faite à la légère et exige une réflexion au préalable, la jurisprudence reconnait une certaine marge de liberté, dont vous ne devriez pas abuser, si vous revenez sur votre position. Cela même si l’offre est au prix.
Mais si vous vendez en direct et si vous recevez directement une offre d’achat, votre acceptation de la proposition de l’acquéreur potentiel vous engage totalement. Et vous devriez vous y tenir.
Quelles étapes après avoir reçu une offre d’achat ?
Si vous recevez une proposition d’achat d’un acheteur potentiel, cela peut ouvrir la voie à plusieurs situations :
- L’offre est au prix et sans conditions suspensive avec un paiement comptant : dans ce cas là, il s’agit d’une “vente parfaite”. On considère qu’il y a une acceptation d’office étant donné qu’il s’agit d’un accord parfait entre les parties. Pour résumer, vous avez une obligation légale d’accepter une proposition au juste prix si celle-ci est faite en direct et entre particuliers. Vous êtes donc engagé·e, que la proposition d’achat soit contre-signée par vos soins ou non. Par contre, si cette offre d’achat vous a été présentée via un agent immobilier, votre signature est obligatoire pour la considérer acceptée.
- L’offre est au prix mais il y a des conditions suspensives, par exemple de l’obtention d’un prêt immobilier : il serait dommage de passer à côté d’une proposition au prix. Mais vous êtes en droit de demander des garanties supplémentaires avant d’accepter. Vous pouvez, par exemple, demander à votre acheteur de vous faire suivre un accord préalable de prêt de son organisme financier. Cette preuve peut être une simulation qu’il aurait dû obtenir avant d’entamer ses recherches.
- L’offre est plus basse : vous pouvez refuser l’offre. Vous pouvez également l’accepter si la proposition de prix reste dans la fourchette des estimations. Mais vous pouvez aussi faire une contre-proposition. Dans ce cas, en tant que vendeur, vous êtes engagé et votre contre-offre rend le prix initial de votre bien caduc.
Si vous êtes un vendeur et vous acceptez une proposition faite par un acheteur potentiel, sachez que cette acceptation vous oblige. Vous êtes donc non seulement moralement mais aussi juridiquement engagé envers la personne intéressée. Il est donc très important de ne pas prendre cet acte à la légère.
Mais de l’autre coté, votre but est de vendre et une offre rédigée par un acheteur l’engage lui aussi, bien que cela soit à moindre degré. Vous avez donc même tout intérêt de fournir les modèles vierges des propositions d’achat à chaque visite de votre appartement ou maison par les acheteurs potentiels !
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Trois modèles de l’offre d’achat que vous pouvez utiliser
L’étape d’une proposition d’achat est très importante. En règle général, vous ne devriez pas faire visiter votre appartement ou votre maison juste par plaisir de faire visiter mais pour vendre votre bien immobilier. De ce fait, et notamment si vous vendez en direct entre particuliers, vous devriez accompagner les personnes intéressées dans l’achat.
Donc pourquoi ne pas prévoir un modèle de l’offre d’achat que vous leur remettrez après la visite ?!
Vous avez ici trois modèles de l’offre d’achat, chacune décrivant une situation différente, que vous pouvez utiliser lors de votre vente immobilière.
1. Offre d’achat sans condition suspensive
Fait à Rouen, le 10 novembre 2023 à 18h
Objet : Offre d’achat pour le bien immobilier situé au 12 rue des Fleurs, 76000 Rouen
Madame, Monsieur,
Suite à la visite du bien immobilier situé au 12 rue des Fleurs, 76000 Rouen, que vous avez mis en vente au prix de 250 000 euros, je vous adresse par la présente ma proposition d’achat.
Je vous propose de vous acheter ce bien au prix de 240 000 euros, payable comptant sans recours à un prêt immobilier.
Cette offre est valable jusqu’au 15 novembre 2023. Si vous acceptez ma proposition, je m’engage à signer le compromis de vente dans les 15 jours suivant votre acceptation et à conclure la vente devant le notaire de votre choix dans les 3 mois suivant la signature du compromis.
Cette offre est ferme et définitive. Elle n’est soumise à aucune condition suspensive.
Je vous remercie de me faire part de votre réponse par lettre recommandée avec accusé de réception ou par courriel à l’adresse suivante : [acheteur@gmail.com](mailto:acheteur@gmail.com).
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.
Signature de l’acheteur
2. Offre avec condition suspensive d’obtention du prêt immobilier
Fait à Arras, le 12 novembre 2023, à 14h30
Objet : Offre d’achat pour le bien immobilier situé au 5 avenue du Général Leclerc, 75014 Paris
Madame, Monsieur,
Suite à la visite du bien immobilier situé au 5 avenue du Général Leclerc, 75014 Paris, que vous avez mis en vente au prix de 450 000 euros, je vous adresse par la présente ma proposition d’achat.
Je vous propose de vous acheter ce bien au prix de 440 000 euros, payable au moyen d’un prêt immobilier dont le montant sera de 400 000 euros et dont le taux sera inférieur ou égal à 2 % sur une durée maximale de 25 ans. Le solde sera réglé par un apport personnel de 40 000 euros.
Cette offre est valable jusqu’au 20 novembre 2023. Si vous acceptez ma proposition, je m’engage à signer le compromis de vente dans les 15 jours suivant votre acceptation et à conclure la vente devant le notaire.
La vente devant le notaire de votre choix dans les 3 mois suivant la signature du compromis.
Cette offre est soumise à la condition suspensive d’obtention du prêt immobilier dans les 45 jours suivant la signature du compromis. Si je n’obtiens pas le prêt immobilier dans ce délai, je pourrai renoncer à l’achat sans pénalité.
Je vous remercie de me faire part de votre réponse par lettre recommandée avec accusé de réception ou par courriel à l’adresse suivante : [acheteur@gmail.com](mailto:acheteur@gmail.com).
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.
Signature de l’acheteur
3. Offre avec plusieurs conditions suspensives
Fait à Bordeaux, le 15 novembre 2023, à 12h
Objet : Offre d’achat pour le bien immobilier situé au 8 chemin des Vignes, 33000 Bordeaux
Madame, Monsieur,
Suite à la visite du bien immobilier situé au 8 chemin des Vignes, 33000 Bordeaux, que vous avez mis en vente au prix de 350 000 euros, je vous adresse par la présente ma proposition d’achat.
Je vous propose de vous acheter ce bien au prix de 340 000 euros, payable au moyen d’un prêt immobilier dont le montant sera de 300 000 euros et dont le taux sera inférieur ou égal à 2 % sur une durée maximale de 20 ans. Le solde sera réglé par un apport personnel de 40 000 euros.
Cette offre est valable jusqu’au 25 novembre 2023. Si vous acceptez ma proposition, je m’engage à signer le compromis de vente dans les 15 jours suivant votre acceptation et à conclure la vente devant le notaire de votre choix dans les 3 mois suivant la signature du compromis.
Cette offre est soumise aux conditions suspensives suivantes :
– L’obtention du prêt immobilier dans les 45 jours suivant la signature du compromis. Si je n’obtiens pas le prêt immobilier dans ce délai, je pourrai renoncer à l’achat sans pénalité.
– L’absence de servitudes ou de charges grevant le bien immobilier. Si le bien immobilier est affecté par une servitude ou une charge qui diminue sa valeur ou son usage, je pourrai renoncer à l’achat sans pénalité.
– La conformité du bien immobilier aux normes de sécurité et de performance énergétique. Si le bien immobilier présente des anomalies ou des défauts qui nécessitent des travaux importants ou qui compromettent sa sécurité ou son confort, je pourrai renoncer à l’achat sans pénalité.
Je vous remercie de me faire part de votre réponse par lettre recommandée avec accusé de réception ou par courriel à l’adresse suivante : [acheteur@gmail.com](mailto:acheteur@gmail.com).
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.
Signature de l’acheteur
Conclusion – L’offre d’achat, un document qu’il ne faut pas négliger et sous-estimer
L’offre d’achat est un document qui permet à l’acheteur de manifester son intérêt pour un bien immobilier et de le réserver pendant un certain délai. Elle doit être rédigée avec soin et contenir les éléments essentiels pour définir les conditions de la vente.
L’offre d’achat a une valeur juridique surtout si vous l’acceptez en la contresignant. Elle vous engage ainsi que votre acquéreur à conclure la vente. Sauf si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée ou si l’une des parties se rétracte dans les délais légaux.
C’est une étape importante dans une vente immobilière. Le but de chacune de vos visites doit être la possibilité d’avoir une offre d’achat. De ce fait, il est judicieux de transmettre à toute personne intéressée un model d’une proposition d’achat afin de l’accompagner dans cette démarche.
Il est donc important de bien se renseigner avant de faire ou d’accepter une offre d’achat. Vous pouvez également vous procurer votre Guide complet pour maitriser la vente de votre bien immobilier . Il vous permettra de savoir exactement comment réagir à chaque étape de votre projet de vente immobilière.
Si vous avez des questions concernant l’offre d’achat, n’hésitez pas à laisser un commentaire, ci-dessous. Aussi, partagez cet article avec votre entourage car chacun peut se retrouver dans la situation de rédiger ou de recevoir une proposition d’achat !
