Tout sur les diagnostics immobiliers : Essentiel pour les propriétaires
- juin 29, 2024
- Envoyé par : Rédaction Garage&Grenier
- Catégories: Diagnostics immobiliers, Vente immobilière
Plus de 80% des français considèrent connaitre les diagnostics immobilier obligatoires et leur utilité. Mais quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ? Quand et comment les faire réaliser ? Quelles sont les nouveautés introduites par la réforme des diagnostics de juillet 2024 ? Quelle est la différence entre un diagnostic de performance énergétique (DPE) et un audit énergétique ? Comment choisir son diagnostiqueur immobilier ?
Dans cet article, mis à jour suite aux dernières modifications depuis 1er juillet 2024, nous allons répondre à toutes ces questions et vous donner toutes les informations utiles pour vous y retrouver dans le domaine des diagnostics immobiliers.
Introduction – Tout sur les diagnostics immobiliers
Dans une étude de Harris-Interactive, 81 % des personnes interrogées déclarent “avoir entendu parler” des diagnostics immobiliers obligatoires. Par ailleurs, une personne sur deux affirme savoir précisément de quoi il s’agit. De plus, trois personnes sur quatre considèrent les diagnostics immobiliers “utiles”. Ils sont même “très utiles” pour 53% des personnes participant à l’enquête.
Et pour cause, si vous envisagez de vendre votre bien immobilier, vous n’êtes surement pas sans savoir qu’il existe des obligations légales en matière de diagnostics immobiliers obligatoires. Ces diagnostics visent à informer les futurs acquéreurs sur l’état du logement, sa performance énergétique, ses risques sanitaires ou environnementaux, etc. Ils sont réalisés par des professionnels certifiés et indépendants, appelés diagnostiqueurs immobiliers. Ils doivent être annexés au contrat de vente ou de location, sous peine de sanctions.
Savoir préparer le dossier préalable à la vente est une étape cruciale dans un processus de vente. Il suppose maitriser tous les aspects d’une vente : administratif, commercial, juridique et technique. Avec le Guide Complet Pour Maitriser La Vente De Votre Bien Immobilier vous est armé·e pour aller jusqu’à la réussite de votre vente.
Histoire de la mise en place des diagnostics immobiliers obligatoires
Les diagnostics immobiliers sont apparus progressivement en France depuis les années 1990, dans le cadre de la politique de protection de la santé publique, de l’environnement et des consommateurs. Ils ont pour objectif de renforcer la transparence et la sécurité des transactions immobilières, en informant les parties sur l’état du bien et ses éventuels défauts ou risques.
Le premier diagnostic immobilier obligatoire a été le diagnostic amiante, instauré en 1997, suite à la découverte des effets nocifs de ce matériau sur la santé. Il concerne les biens construits avant le 1er juillet 1997 et vise à repérer la présence d’amiante dans les matériaux et les équipements.
En 1998, le diagnostic plomb a été créé, pour lutter contre le saturnisme infantile. Il s’applique aux biens construits avant le 1er janvier 1949 et consiste à mesurer la concentration de plomb dans les peintures.
En 2006, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a été mis en place, dans le cadre de la politique de lutte contre le changement climatique et de réduction de la consommation d’énergie des bâtiments. Il évalue la performance énergétique et environnementale du logement, en le classant de A à G selon sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre.
En 2007, le diagnostic termites a été rendu obligatoire, pour prévenir les dégâts causés par ces insectes xylophages sur les structures en bois. Il concerne les biens situés dans les zones déclarées infestées par arrêté préfectoral.
En 2009, le diagnostic gaz et le diagnostic électricité ont été instaurés, pour vérifier la conformité et la sécurité des installations intérieures de gaz et d’électricité. Ils concernent les biens dont les installations ont plus de 15 ans.
Le secteur de l’immobilier est en constante évolution. La réglementation évolue, les tendances changent. Nous avons compilé pour vous les dernières tendances que tout propriétaire devrait connaitre s’il envisage la vente de son bien immobilier :
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En 2011, le diagnostic assainissement non collectif a été introduit, pour contrôler le bon fonctionnement et l’entretien des installations individuelles de traitement des eaux usées. Il concerne les biens non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées.
En 2013, le diagnostic risques et pollutions a été créé, pour informer les acquéreurs ou les locataires des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou de radon auxquels le bien est exposé. Il concerne les biens situés dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques.
En 2021, le diagnostic bruit a été ajouté, pour évaluer l’exposition du logement aux nuisances sonores liées aux transports terrestres. Il concerne les biens situés dans les zones définies par les cartes de bruit.
En 2022, l’audit énergétique a été rendu obligatoire, pour proposer un parcours de travaux cohérent et performant pour rénover énergétiquement les logements classés F ou G par le DPE. Il concerne les biens appartenant à un même propriétaire et proposés à la vente.
En 2024, une nouvelle reforme entre en vigueur. Celle-ci modifie le mode de calcul pour les DPE, l’audit énergétique ainsi que la certification des diagnostiqueurs. Si vous voulez en savoir tout sur les diagnostics immobiliers obligatoires depuis le 1er juillet 2024, consultez cet article qui en détaille l’essentiel.
Qui est habilité pour effectuer les diagnostics immobiliers obligatoires ?
Les diagnostics immobiliers obligatoires doivent être réalisés par des professionnels qualifiés, certifiés et indépendants, appelés diagnostiqueurs immobiliers. Ils doivent respecter des normes techniques et des méthodes de calcul définies par la réglementation. Ils doivent également souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle, pour couvrir les éventuels dommages causés par leurs interventions ou leurs erreurs.
Pour choisir un diagnostiqueur immobilier, il est recommandé de vérifier qu’il dispose bien d’une certification en cours de validité, délivrée par un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation (Cofrac). Cette certification atteste de ses compétences et de son impartialité. Elle est spécifique à chaque type de diagnostic et doit être renouvelée tous les 5 ans.
Il existe plusieurs annuaires en ligne qui permettent de trouver un diagnostiqueur immobilier certifié près de chez soi.
Si vous voulez savoir tout sur les diagnostics immobiliers obligatoires, il est essentiel d’être bien accompagné·e.
LIRE : Le diagnostiqueur immobilier, son rôle et comment choisir le bon quand on est vendeur ?
Quels sont les différents diagnostics immobiliers obligatoires dans une vente immobilière ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le DPE évalue la performance énergétique et environnementale du logement, en le classant de A à G selon sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Il indique également le montant estimé des dépenses énergétiques annuelles, les points forts et les points faibles du logement, ainsi que des recommandations pour l’améliorer. Il est obligatoire pour tous les logements, sauf exceptions (voir article R. 126-15 du Code de la construction et de l’habitation). Sa durée de validité est de 10 ans.
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
il mesure la concentration de plomb dans les peintures, qui peut être dangereuse pour la santé, notamment celle des enfants. Il est obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. Si le diagnostic comportait la présence du plomb lorsque vous avez acheté votre bien, il est à refaire en cas d’une vente.
L’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante
il repère la présence d’amiante dans les matériaux et les équipements, qui peut être nocive pour la santé en cas d’inhalation de fibres. Il est obligatoire pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Logiquement, vous aviez eu un diagnostic de l’amiante à l’achat de votre logement. Si ce rapport faisait mention de la présence de l’amiante, vous êtes dans l’obligation de refaire un diagnostic.
L’état de l’installation intérieure de gaz
il vérifie la conformité et la sécurité de l’installation intérieure de gaz, qui peut présenter des risques d’explosion, d’incendie ou d’intoxication. Il est obligatoire pour les logements dont l’installation a plus de 15 ans. Sa durée de validité est de trois ans.
L’état de l’installation intérieure d’électricité
il contrôle la conformité et la sécurité de l’installation intérieure d’électricité, qui peut provoquer des accidents électriques, des courts-circuits ou des incendies. Il est obligatoire pour les logements dont l’installation a plus de 15 ans. Sa durée de validité est de trois ans.
L’état relatif à la présence de termites
il détecte la présence de termites dans les structures en bois, qui peuvent les endommager et compromettre la solidité du bâtiment. Il est obligatoire pour les logements situés dans les zones déclarées infestées par arrêté préfectoral.
L’état de l’assainissement non collectif
il contrôle le bon fonctionnement et l’entretien de l’installation individuelle de traitement des eaux usées, qui peut avoir des conséquences sur la salubrité du logement et l’environnement. Il est obligatoire pour les logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées.
L’état des risques et pollutions
il informe des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou de radon auxquels le logement est exposé, ainsi que des mesures de prévention, de protection ou d’indemnisation prises par les pouvoirs publics. Il est obligatoire pour les logements situés dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques.
L’état d’exposition au bruit des transports terrestres
il évalue l’exposition du logement aux nuisances sonores liées aux transports terrestres (routes, voies ferrées, aéroports), qui peuvent affecter la qualité de vie et la santé des occupants. Il est obligatoire pour les logements situés dans les zones définies par les cartes de bruit.
L’audit énergétique
il propose un parcours de travaux cohérent et performant pour rénover énergétiquement les logements classés F ou G par le DPE, en tenant compte des caractéristiques du bâtiment, des besoins et des moyens des occupants, ainsi que des aides financières disponibles. Il est obligatoire pour les logements appartenant à un même propriétaire et proposés à la vente. En clair, si votre DPE classe votre logement dans la catégorie F ou G, vous êtes dans l’obligation de faire un audit énergétique si vous vendez votre bien.
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Quelles sont les principales nouveautés depuis la réforme des diagnostics immobiliers obligatoires mise en place depuis juillet 2022 ?
La réforme des diagnostics immobiliers obligatoires, entrée en vigueur le 1er juillet 2022, a introduit plusieurs nouveautés, visant à renforcer la fiabilité, la lisibilité et l’utilité des diagnostics, ainsi qu’à encourager la rénovation énergétique des logements. Parmi ces nouveautés, on peut citer :
- La création de l’audit énergétique, qui remplace le DPE pour les logements classés F ou G, et qui propose un plan d’action personnalisé pour améliorer la performance énergétique du logement.
- La refonte du DPE, qui devient opposable juridiquement, c’est-à-dire que l’acquéreur ou le locataire peut se retourner contre le vendeur ou le bailleur en cas d’erreur ou de fraude. Le DPE est également basé sur la consommation réelle d’énergie du logement, et non plus sur une estimation théorique. Il intègre également de nouveaux critères, tels que la qualité de l’isolation, la ventilation, le chauffage, etc.
- La création du diagnostic bruit, qui informe sur l’exposition du logement aux nuisances sonores liées aux transports terrestres, et qui peut être un critère de choix ou de négociation pour les acquéreurs ou les locataires.
- La simplification du diagnostic risques et pollutions, qui regroupe désormais tous les risques auxquels le logement est exposé, et qui est valable pendant 6 mois, au lieu de 3 mois auparavant.
- La mise en place d’un portail numérique unique, qui permet de consulter et de télécharger tous les diagnostics immobiliers d’un logement, en entrant son adresse ou son numéro de lot. Ce portail facilite l’accès à l’information et la transmission des diagnostics entre les parties.
Nouvelle réforme au 1er juillet 2024 : les diagnostics immobiliers obligatoires concernés
Changements à partir du 1er juillet 2024
La réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) en vigueur à partir du 1er juillet 2024 marque un tournant majeur pour les propriétaires et les professionnels de l’immobilier. Des modifications essentielles touchent la méthode de calcul, la surface de référence (Sref) et les certifications, visant à améliorer la précision des diagnostics et l’efficacité énergétique des logements. Ces modifications trouvent leur source dans les textes législatifs suivants : l’arrêté du 25 mars 2024 , l’arrêté du 20 juillet 2023, décret du 20 décembre 2023
Calcul basé sur la Surface de Référence (Sref)
Désormais, le DPE se basera sur la Sref, englobant la surface habitable, les vérandas chauffées et les locaux chauffés d’une hauteur minimale d
La réforme des diagnostics immobiliers obligatoires, entrée en vigueur le 1er juillet 2022, a introduit plusieurs nouveautés, visant à renforcer la fiabilité, la lisibilité et l’utilité des diagnostics, ainsi qu’à encourager la rénovation énergétique des logements. Parmi ces nouveautés, on peut citer :
e 1,80 mètre. Ce changement remplace l’ancienne méthode basée uniquement sur la surface habitable, apportant une plus grande précision dans les évaluations énergétiques. Comprendre cette nouvelle définition est essentiel pour ajuster ses démarches.
Adaptation des seuils pour les petites surfaces
Pour les logements de moins de 40 m², les seuils des étiquettes DPE seront adaptés. Cela permet une évaluation plus équitable des petites surfaces par rapport aux plus grandes, reflétant ainsi mieux leur consommation énergétique réelle.
Impact sur le marché immobilier
Cette réforme influencera le marché de l’immobilier et de la location. Elle pourrait permettre à certains logements, auparavant considérés comme « passoires thermiques », d’obtenir de meilleures classifications, facilitant leur location sans obligation de rénovation immédiate.
Mise à jour des tarifs d’énergie
En parallèle, les tarifs d’énergie utilisés dans les DPE seront révisés pour refléter les augmentations récentes des prix, garantissant que les diagnostics restent fidèles aux coûts actuels.
Nouveaux critères de certification
Le 1er juillet 2024 introduira également un nouveau régime de certification pour les diagnostiqueurs :
- Formation initiale renforcée : 56 heures de formation pour les diagnostiqueurs sans mention.
- Harmonisation des examens : Normes plus strictes pour les organismes certificateurs.
- Tutorat et contrôles sur ouvrage : Introduction d’un tutorat et de contrôles pendant le cycle de certification.
Extension de certification pour l’audit énergétique
Pour ceux effectuant des audits énergétiques, un nouveau référentiel sera mis en place, nécessitant une formation initiale de 70 heures. L’accès sera restreint aux diagnostiqueurs certifiés DPE depuis au moins deux ans.
Ces réformes visent à renforcer la fiabilité des diagnostics et les compétences des professionnels du secteur. En tant que propriétaire, rester informé et s’adapter à ces évolutions est crucial pour optimiser la valeur et la performance énergétique de votre bien.
A quel stade faut-il faire faire les diagnostics immobiliers obligatoires pour son bien immobilier ?
Les diagnostics immobiliers obligatoires doivent être réalisés avant la mise en vente ou en location du bien immobilier, et doivent être annexés au contrat de vente ou de location, sous peine de sanctions. Il est donc conseillé de les faire réaliser le plus tôt possible, afin de disposer de toutes les informations utiles sur le bien, de pouvoir les communiquer aux futurs acquéreurs ou locataires, et de pouvoir négocier le prix ou les conditions de la transaction en toute transparence.
Il est également possible de faire réaliser des diagnostics immobiliers volontaires, qui ne sont pas obligatoires, mais qui peuvent être utiles pour connaître l’état du bien, anticiper les travaux à effectuer, ou bénéficier de certaines aides ou garanties. Par exemple, il existe des diagnostics relatifs à la qualité de l’air intérieur, à la présence de mérules, à la performance acoustique, à l’accessibilité aux personnes handicapées, etc.
Diagnostics immobiliers obligatoires – Un domaine en constante évolution
Les diagnostics immobiliers obligatoires sont des documents indispensables pour vendre ou louer un bien immobilier, en toute sécurité et en toute transparence. Ils permettent d’informer les futurs acquéreurs ou locataires sur l’état du logement, sa performance énergétique, ses risques sanitaires ou environnementaux, etc. Ces diagnostics sont réalisés par des professionnels qualifiés, certifiés et indépendants, appelés diagnostiqueurs immobiliers. Le dossier des diagnostics doit être annexé au contrat de vente ou de location, sous peine de sanctions.
La réforme des diagnostics immobiliers, entrée en vigueur le 1er juillet 2024, a introduit plusieurs nouveautés, visant à renforcer la fiabilité, la lisibilité et l’utilité des diagnostics.
Néanmoins les reformes successives des diagnostics immobiliers obligatoires suscitent aussi des débats. Si vous voulez en savoir plus sur les débats suscités par le DPE et sa fiabilité, cliquez ici.
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