Le mur mitoyen est une notion importante en matière de propriété immobilière, notamment dans les zones urbaines et périurbaines où les propriétés se côtoient de près. Connaître ses droits et devoirs concernant un mur mitoyen permet d’éviter les conflits de voisinage et de prendre les bonnes décisions pour l’entretien ou les modifications de cette construction.
Cet article fait le point sur tout ce qu’il faut savoir sur un mur mitoyen : définition, entretien, construction, obligations et démarches.
Qu’est-ce qu’un mur mitoyen ?
Un mur est considéré comme mitoyen lorsqu’il est en copropriété entre deux voisins. Cela signifie que chacun des deux propriétaires a des droits et des obligations égaux sur le mur.
Caractéristiques principales d’un mur mitoyen
Un mur est réputé mitoyen lorsque l’une des conditions suivantes est remplie :
- Le mur sépare deux propriétés privées (maisons, terrains, jardins, cours) ;
- Le mur est implanté à cheval sur la limite de ces deux propriétés ;
- Le mur ne comporte aucun signe distinctif de propriété exclusive, comme une pente ou des tuiles du côté d’un seul voisin.
La mitoyenneté est présumée, sauf preuve contraire (acte notarié ou titre de propriété). Cette présomption est définie par l’article 653 du Code civil.
👉 Bon à savoir : La mitoyenneté peut être totale ou partielle. Par exemple, un mur mitoyen peut être uniquement partagé sur une certaine hauteur, si l’un des voisins l’a surélevé.
Quels sont les droits et obligations des propriétaires d’un mur mitoyen ?
Droits des copropriétaires d’un mur mitoyen
Chaque propriétaire a le droit de :
Obligations et devoirs des copropriétaires d’un mur mitoyen
En tant que copropriétaire, vous êtes tenu de :
Comment savoir si un mur est mitoyen ?
Un mur est présumé mitoyen par défaut, mais plusieurs éléments peuvent confirmer ou infirmer cette présomption.
Preuves de la mitoyenneté
Preuves d’un mur privatif
Si un mur n’est pas mitoyen, certains indices permettent d’établir son caractère privatif :
- La présence de tuiles, bordures ou d’une pente d’un seul côté du mur.
- Le mur est construit intégralement sur le terrain de l’un des voisins.
Comment savoir si un mur est mitoyen sur le cadastre ?
Le plan cadastral de votre parcelle peut vous indiquer, parfois, si le mur en question est mitoyen ou non. On reconnait l’appartenance d’un mur par la présence d’une ligne “_” tracée le long du mur d’un coté ou de l’autre. S’il s’agit de deux lignes “_” se trouvant des deux cotés, cela pourrait indiquer une éventuelle mitoyenneté.
⛔️ Cependant, le cadastre en lui-même ne représente pas une preuve solide et fiable de propriété ou de mitoyenneté. Il est absolument nécessaire de renforcer cette preuve par d’autres éléments que nous avons cités ci-dessus.
L’entretien et les frais d’un mur mitoyen
Répartition des frais entre les propriétaires
Les copropriétaires doivent partager équitablement les frais liés à l’entretien ou à la réparation du mur mitoyen. Cela inclut :
⚠️Cependant, si l’un des voisins cause un dommage au mur (par exemple, en appuyant une structure trop lourde contre celui-ci), il devra assumer seul les coûts de réparation.
Responsabilité en cas de surélévation d’un mur mitoyen
Si un voisin décide de rehausser le mur mitoyen :
- Il devient propriétaire de la partie surélevée.
- Il finance seul les travaux.
- Il prend en charge l’entretien de la partie qu’il a ajoutée.
💡 Conseil pratique : Avant de réaliser des travaux, pensez à informer votre voisin et, idéalement, formalisez l’accord par écrit pour éviter les malentendus.
Construction d’un mur mitoyen : quelles démarches ?
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1. Vérifiez le Plan Local d’Urbanisme (PLU)
Avant toute construction, consultez le service urbanisme de votre mairie pour connaître les règles locales, notamment celles contenues dans le PLU. Ces documents précisent :
- Les matériaux autorisés ;
- Les hauteurs minimales et maximales du mur ;
- Les distances à respecter par rapport aux voies publiques.
2. Accord entre voisins pour la construction d’un mur mitoyen
Bien qu’il ne soit pas obligatoire, un accord écrit avec votre voisin facilite la construction d’un mur mitoyen. Cet accord peut inclure :
- La répartition des frais de construction ;
- Les droits et devoirs de chacun sur le mur.
3. Déclaration préalable de travaux
Dans le cas de construction d’un mur mitoyen, une déclaration préalable est nécessaire si :
- Le mur dépasse 2 mètres de hauteur ;
- Le terrain se situe dans une zone classée (à proximité d’un monument historique, par exemple).
La réglementation des hauteurs et distances des murs mitoyens
Hauteurs réglementaires en cas de construction d’un mur
Selon le Code civil, un mur mitoyen doit respecter des hauteurs minimales fixées par la réglementation locale, notamment le PLU. En général :
Ces hauteurs incluent les éventuelles finitions comme les chaperons.
Distances minimales à respecter en cas de construction d’un mur
En cas de construction d’un mur mitoyen, celui-ci est nécessairement à cheval sur la limite des deux terrains. Si vous préférez un mur privatif, il devra être érigé, en général, à au moins 3 mètres de la propriété voisine.
Les litiges liés aux murs mitoyens : comment les gérer ?
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Les murs mitoyens peuvent être une source de conflit si les droits et devoirs ne sont pas bien compris ou respectés. Voici quelques exemples de litiges courants et leurs solutions :
1. Litige sur l’entretien d’un mur
Si un voisin refuse de participer aux frais d’entretien d’un mur mitoyen, vous pouvez :
- Lui adresser une demande formelle par écrit ;
- En cas de désaccord persistant, recourir à un médiateur ou saisir le tribunal.
💡 Conseil pratique : Privilégiez toujours les accords à l’amiable. Vous pouvez également faire intervenir le service de l’urbanisme de votre mairie qui peut organiser une médiation. Dans les petites communes, le maire peut se charger de cet exercice.
2. Modification d’un mur sans accord
Si votre voisin modifie le mur sans votre accord (rehaussement, apposition de décorations), vous êtes en droit de demander l’arrêt des travaux. Une procédure amiable est préférable avant d’envisager une action en justice.
3. Dommages causés par un tiers
En cas de dégradation du mur par un tiers (par exemple, un entrepreneur), le responsable doit indemniser les copropriétaires du mur.
Résumé des obligations pour un mur mitoyen
“Maison mitoyenne” : un frein à la vente ?
Beaucoup de propriétaires d’une maison mitoyenne ont une réelle crainte que cette mitoyenneté soit un frein à la vente de leur bien immobilier. Et c’est vrai. Combien de fois nous, les professionnels de l’immobilier, avons entendu dans les entretiens avec les acquéreurs : “Surtout pas de mitoyenneté!”. L’absence de la mitoyenneté est donc un critère important dans la recherche immobilière et une maison mitoyenne part avec un sérieux handicap en comparaison à d’autres biens.
En revanche, cette difficulté ne veut surtout pas dire que la mitoyenneté est un frein à la vente et qu’il est impossible, ou simplement difficile, de vendre une maison mitoyenne. Comme nous le disons souvent : “Il n’y a pas de bon ou de mauvais bien immobilier. Il y a seulement une bonne et une mauvaise manière de le présenter.”
Cependant, si vous êtes propriétaire d’une maison mitoyenne, vous devez respecter certaines conditions pour que cette mitoyenneté ne vous pénalise pas en cas de vente de votre bien immobilier.
📌 Valoriser votre maison mitoyenne dans le temps: Un patrimoine se valorise et votre maison, surtout si elle est mitoyenne, aussi. Cela veut tout simplement dire de documenter cette mitoyenneté le cas échéant et de respecter vos obligations, notamment en terme de l’entretien, tout le temps. Il est également important de garder tout au long de la période de possession de votre maison mitoyenne des bons rapports avec le voisinage. C’est un élément important qui, s’il ne permet pas de vendre plus cher, alors au moins valorise un bien immobilier et peut rendre la vente d’une maison mitoyenne plus facile. Les informations contenues dans cet article devraient pouvoir vous aider dans cette tache.
📌 Préparer méticuleusement votre maison mitoyenne pour la vente : Si la mitoyenneté ne rend pas la vente d’une maison impossible, elle peut effectivement pénaliser celle-ci, que ce soit en termes de prix ou de délais de vente. Pour éviter cela, la vente d’une maison mitoyenne doit être préparée avec méthode et rigueur. Vous trouverez ici les packs à destination des propriétaires qui permettent de prendre toutes les particularités d’un bien immobilier, y compris d’une maison mitoyenne, en compte pour une vente réussie, au meilleur prix et dans les meilleurs délais.
N’oubliez pas, votre maison, même une maison mitoyenne et dans toute son imperfection, est votre patrimoine. Pour le conserver, voir fructifier, vous devez en prendre soin.
Pourquoi est-il important de bien gérer votre mur mitoyen ?
De quelle manière la mitoyenneté impacte la valeur de votre maison et comment en estimer le prix ?
Estimer le prix d’une maison, ou d’un appartement, est l’une des étapes cruciales dans le processus de vente immobilière. C’est la raison pour laquelle l’un de nos consultant·es vous propose la compilation des points essentiels issus de plus de 20 ans d’expérience dans la vente, l’estimation immobilière et l’accompagnement des propriétaires, comme vous.
Un mur mitoyen représente bien plus qu’une simple séparation physique : il est aussi un élément clé dans vos relations de voisinage. En respectant vos droits et devoirs, vous garantissez une gestion harmonieuse et évitez les litiges.
Chez Garage&Grenier, nous vous accompagnons dans vos projets immobiliers. Notre expertise vous permet de prendre les bonnes décisions pour votre bien et votre tranquillité.
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FAQ : Les questions fréquentes sur le mur mitoyen
Voici une sélection des questions que se posent souvent les propriétaires concernant les murs mitoyens. Ces réponses vous permettront d’y voir plus clair et de dissiper vos éventuelles inquiétudes.
1. Comment savoir si un mur est réellement mitoyen ?
Si un mur est mitoyen, il est généralement situé à cheval sur la limite des deux terrains. Cependant, pour en être certain :
✅ Consultez votre titre de propriété ou celui de votre voisin, qui peut mentionner la mitoyenneté.
✅ Vérifiez si un acte notarié ou un accord entre voisins a été établi.
✅ Absence de signe distinctif (comme une pente, tuiles ou bordures) du côté de l’un des voisins peut également être un indice.
👉 Si vous avez un doute persistant, un géomètre-expert peut intervenir pour déterminer la limite précise de votre propriété.
2. Puis-je planter des végétaux ou installer une clôture sur un mur mitoyen ?
Oui, à condition de respecter certaines règles :
🟢 Les plantations ne doivent pas fragiliser le mur ni dépasser chez votre voisin.
🟢 Une clôture ou des éléments décoratifs (treillis, plantes grimpantes) peuvent être installés de votre côté uniquement.
🟢 Toute modification substantielle, comme l’installation d’une clôture commune, nécessite l’accord des deux copropriétaires.
3. Qui est responsable si le mur mitoyen s’effondre ?
En cas d’effondrement, la responsabilité dépend de l’origine du problème :
⚠️ Usure naturelle ou intempéries : Les deux voisins doivent partager les frais de reconstruction.
⚠️ Négligence ou travaux mal réalisés par l’un des voisins : Celui-ci est alors tenu de réparer à ses frais.
👉 Un diagnostic réalisé par un expert peut aider à déterminer les causes et clarifier les responsabilités.
4. Puis-je rendre un mur mitoyen privatif ?
Oui, il est possible de racheter les droits de mitoyenneté de votre voisin pour devenir seul propriétaire du mur. Cela nécessite :
1️⃣ Un accord écrit signé par les deux parties.
2️⃣ Un passage devant un notaire pour officialiser la transaction et l’enregistrer au fichier immobilier.
🔄 À l’inverse, vous pouvez également vendre votre part de mitoyenneté à votre voisin si vous souhaitez vous décharger de l’entretien.
5. Mon voisin refuse de payer sa part des travaux d’entretien. Que faire ?
Si votre voisin refuse de participer aux frais d’entretien ou de réparation du mur mitoyen, voici les étapes à suivre :
🔔 Discutez avec lui et expliquez vos obligations mutuelles.
📝 Envoyez-lui une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
🏛 En dernier recours, vous pouvez saisir un médiateur ou le tribunal compétent pour régler le litige.
👉 Anticipez ces situations en formalisant les accords concernant les frais avant d’engager des travaux.
6. Puis-je surélever un mur mitoyen sans l’accord de mon voisin ?
Oui, mais avec des conditions : Vous pouvez rehausser un mur mitoyen à vos frais, sans l’autorisation de votre voisin. Cependant, la partie surélevée devient votre propriété exclusive, et vous seul êtes responsable de son entretien.
Attention : la surélévation ne doit pas nuire à la solidité du mur ni causer de désagréments (ombrage excessif, nuisance visuelle).
7. Mon voisin construit un mur sans m’en parler. Que faire ?
Si un voisin entreprend des travaux sur un mur mitoyen sans vous informer, il est dans l’illégalité. Vous pouvez :
⛔️ Lui demander de suspendre les travaux jusqu’à ce qu’un accord soit trouvé.
🔎 Vérifier auprès de la mairie si une déclaration préalable de travaux a été déposée.
⚖️ En cas de refus ou de conflit, entamez une démarche amiable ou saisissez le tribunal.
8. Puis-je me faire indemniser si mon voisin appuie une construction sur un mur mitoyen ?
Votre voisin peut utiliser le mur mitoyen comme support pour une construction, à condition de ne pas endommager ou fragiliser le mur. En contrepartie, vous avez droit à une indemnité financière, dont le montant est à négocier entre les parties ou à déterminer par un expert.
9. Quelle est la durée de validité d’un accord de mitoyenneté ?
Un accord de mitoyenneté est permanent, sauf si l’un des propriétaires décide de vendre sa part de mitoyenneté ou si un accord mutuel met fin à cette copropriété.
10. Dois-je assurer spécifiquement un mur mitoyen ?
Un mur mitoyen est généralement couvert par l’assurance habitation de chaque propriétaire. Toutefois, si des travaux spécifiques (surélévation, rénovation) sont effectués, il est conseillé de souscrire une garantie dommages-ouvrage pour éviter tout litige en cas de problème.
Ces réponses visent à couvrir les préoccupations courantes des propriétaires tout en offrant des conseils pratiques et clairs sur les murs mitoyens. Si une situation particulière n’est pas abordée ici, n’hésitez pas à nous contacter : Garage&Grenier est là pour vous accompagner dans toutes vos démarches liées à vos biens immobiliers.
📌 Pour en savoir plus :
