Essentiel sur l’estimation immobilière: 3 méthodes pour estimer la prix de votre bien

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Arland Mehmetaj

Quand on est propriétaire, la question de l’estimation immobilière du prix d’une maison ou d’un appartement se pose forcément à un moment donné. Que vous soyez vendeur, ou vendeuse, dans l’immédiat ou tout simplement voulez-vous le connaitre par curiosité, estimer la valeur de son bien immobilier est un point trop important pour le prendre à la légère. Il y a des choses que chaque propriétaire, comme vous, doit savoir à propos de l’estimation immobilière.

L’estimation du prix d’une maison ou d’un appartement est un processus complexe et sérieux. La preuve, parfois, c’est tout votre projet immobilier, votre projet de vie, qui en dépend. Donc si vous vous attendiez à quelques cases à remplir pour obtenir une estimation immobilière du prix, sorti du chapeau, vous n’êtes effectivement pas au bon endroit. Nous ne sommes pas adeptes du charlatanisme et nous considérons que les vendeuses et vendeurs que nous rencontrons et leurs projets méritent bien mieux que ça.

C’est la raison pour laquelle, j’ai décidé d’écrire ce billet entièrement consacré à l’estimation immobilière du prix. C’est la compilation des points essentiels issus de plus de 20 ans d’expérience dans la vente immobilière, l’estimation immobilière et l’accompagnement des propriétaires, comme vous. Cet article ne vous donnera pas un prix exact pour votre maison ou votre appartement. Par contre, je vous donnerai suffisamment d’informations précieuses sur ce sujet crucial dans une vente immobilière. 

Une estimation immobilière du prix, c’est quoi exactement ?

Le plus clairement possible, l’estimation immobilière consiste à déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier, c’est-à-dire l’estimation du prix auquel il pourrait être vendu sur le marché. Estimer le prix d’une maison ou d’un appartement, est l’une des étapes cruciales dans le processus de vente immobilière.

Différentes méthodes de l’estimation du prix d’un appartement ou d’une maison

Il existe plusieurs méthodes d’estimation immobilière, qui se basent sur des critères différents. Je peux en citer quelques unes : 

1. La méthode par comparaison : 

Cette méthode vise à comparer le bien immobilier à estimer avec des biens similaires qui ont été vendus récemment dans le même secteur géographique. Les critères de comparaison sont le type de bien (maison, appartement, etc.), la surface, le nombre de pièces, l’état, les prestations, la localisation, l’exposition, etc. Cette méthode est la plus utilisée par les professionnels de l’immobilier sérieux, c’est -à -dire, qui n’ont pas recours à la méthode du “doigt mouillé” laquelle, rappelons-le , n’a absolument aucune fiabilité. 

La méthode par comparaison est censée refléter la réalité du marché car elle se base sur le prix auquel les biens immobiliers étaient vendus. Cependant, elle nécessite de disposer de données fiables et récentes sur les transactions, et de prendre en compte les spécificités de chaque bien, ce qui n’est souvent pas le cas. 

De plus, cette méthode est fiable lorsque le marché est relativement stable et sur une période assez longue. Dans une période de fortes fluctuations du marché de l’immobilier, ce qui est le cas actuellement, les prix de vente à un moment donné dans le passé ne reflètent absolument pas les prix de vente que l’on peut pratiquer au moment où l’estimation est réalisée. 

Donc cette approche doit être absolument couplée avec d’autres méthodes existantes. Je l’ai moi-même souvent utilisé mais, systématiquement, avec d’autres approches afin de renforcer la fiabilité et la précision du résultat final.

2. La méthode par le coût de remplacement : 

Cette méthode consiste à estimer le coût de reconstruction du bien immobilier à l’identique, en tenant compte du prix actuel du terrain, du coût des matériaux, de la main d’œuvre, des frais annexes, etc. Cette méthode est souvent utilisée par les experts, pour tout type de biens. Elle est même essentielle pour les biens complexes, atypiques, anciens ou historiques, qui n’ont pas de comparables sur le marché. 

Cependant, la méthode par le coût de remplacement est une méthode très technique et ne tient pas forcément compte de la valeur du marché actuel, ni de l’offre et de la demande au moment où l’estimation immobilière est réalisée. Donc, pour être fiable, le résultat de cette méthode doit, aussi, être recoupé avec les résultats d’autres approches. 

3. La méthode par le revenu : 

Cette méthode consiste à estimer la valeur du bien immobilier en fonction du revenu foncier qu’il peut générer, par exemple en le louant. On calcule ainsi le rendement locatif du bien, c’est-à-dire le rapport entre le loyer annuel et le prix du bien. Il est important ne pas confondre la méthode par le revenu avec la méthode par capitalisation qui m’a été un peu plus utile. Je reviendrai sur cette méthode là plus longuement dans un autre article, donc si ce n’est pas déjà fait, pensez à vous inscrire à notre lettre hebdomadaire.

La méthode par le revenu est souvent utilisée pour les biens destinés à l’investissement locatif, tels que les petits appartements, les studios, les parkings, etc. Cependant, elle nécessite de connaître le marché locatif, et de prendre en compte les charges, les vacances locatives, les impôts, etc. 

Elle est, à elle seule, très peu fiable quand il s’agit des biens destinés à la résidence principale et aux familles. Elle peut donner des résultats relativement bas étant donné qu’elle se base sur un seul critère : la rentabilité d’un bien immobilier.

La méthode par le revenu peut être, néanmoins, très utile pour compléter l’ensemble des résultats obtenus par d’autres approches.

L’essentiel à retenir sur l’estimation immobilière du prix d’un appartement ou d’une maison

A côté de ces méthodes que je viens de citer et expliquer brièvement, il y en a d’autres tout aussi importantes comme la méthode par approche objective ou la méthode par capitalisation que j’ai déjà mentionnée brièvement. 

Comme vous le voyez, l’estimation du prix de vente d’une maison ou d’un appartement est un processus complexe. Bien que, sur le fond, ce processus n’ait rien de compliqué, pour le maîtriser, il faut maîtriser les bases des méthodes d’estimation. 

Je précise les méthodes d’estimation du prix immobilier en pluriels car, comme nous l’avons déjà vu, une seule méthode d’estimation ne suffit jamais à elle-même pour déterminer le prix de vente d’une maison ou d’un appartement. Il est essentiel de recouper tous les résultats, les uns avec les autres.

La fourchette de prix d’une estimation immobilière n’est que la somme des résultats de toutes ces méthodes et approches, entre le prix minimal et le prix maximal. C’est cette fourchette là qui vous permet de mettre en place une stratégie de prix pour la vente de votre bien immobilier. 

Le Guide complet pour maitriser la vente de votre bien immobilier consacre un chapitre entier à l’estimation du prix d’une maison ou d’un appartement. Pas moins de 7 méthodes et approches, utilisées par les experts, sont développées et expliquées. Elles vous guident, pas à pas, vous permettant de faire une estimation immobilière de votre bien, précise et fiable.

Qui peut effectuer une estimation du prix d’un bien immobilier ?

Estimer le prix de vente d’une maison ou d’un appartement est une étape importante dans le processus de vente immobilière. Vous devez avoir un prix de vente qui est objectif et réaliste. Il doit être cohérent avec les caractéristiques de votre bien immobilier, avec le budget et la recherche des futurs acheteurs et avec votre stratégie de vente. Bien entendu, il ne faut pas non plus oublier vos attentes. Si vos souhaits en termes de prix n’en déterminent pas le montant, ils déterminent tout de même si, oui ou non, vous vous lancez dans la vente de votre maison ou de votre appartement.

De ce fait, l’estimation du prix de sa maison ou de son appartement doit être fiable et juste. Si vous avez lu l’un mes précédents billets “ Comment estimer le prix de sa maison? 4 points incontournables”, vous savez déjà de quelle manière vous devez vous prendre pour estimer ou faire estimer un bien immobilier. Si ce n’est pas le cas, je résumerai vos 4 options dans la partie qui suit pour vous donner la réponse à la question “qui peut effectuer une estimation du prix d’un bien immobilier?” : 

1. Faire appel à un expert immobilier certifié pour faire une estimation du prix

Un expert immobilier certifié est le seul professionnel habilité à vous délivrer une véritable estimation du prix de votre bien immobilier. L’expert immobilier pratique en général plusieurs approches de l’évaluation d’une maison ou d’un appartement. Son estimation comprend une fourchette de prix assez précise et fiable. Elle fait foi devant la Loi et est opposable. 

Les tarifs sont librement fixés par les experts immobiliers et varient en fonction de la typologie du bien et de ses caractéristiques. Cependant, il s’agit d’une prestation assez onéreuse. Elle convient beaucoup plus à des biens immobiliers complexes et/ou des situations conflictuels. 

2. Faire appel à un professionnel de l’immobilier pour une estimation immobilière ?

Bien qu’ils utilisent souvent, à tort, le terme “estimation”, une agence immobilière, un mandataire immobilier ou un notaire peuvent vous délivrer un “avis de valeur”. Comme son nom l’indique, il s’agit de l’avis du professionnel en question. 

Sa précision et sa fiabilité dépendent directement du sérieux et du professionnalisme de l’agent, du mandataire ou du notaire à qui vous avez fait appel. Si beaucoup de professionnels sont rigoureux et sérieux quand il s’agit de déterminer le prix d’un bien immobilier, d’autres agents immobiliers le sont beaucoup moins. Ils utilisent souvent la technique du “doigt mouillé” ou leur “intuition”. De ce fait, il est important de ne prendre en compte que les avis qui sont sérieusement argumentés. 

Un “avis de valeur” qui fait office de “l’estimation” n’engage en rien le professionnel qui en est à l’origine et n’a aucune valeur juridique. Par contre, vous pouvez l’obtenir gratuitement. 

3. Utiliser une estimation en ligne pour estimer le prix d’une maison ou d’un appartement

Si vous êtes arrivé·e sur ce post, c’est peut-être justement en cherchant une estimation gratuite en ligne. Je ne vous en tiendrai pas compte !

Néanmoins, de toutes les options, c’est peut être celle qui soulève le plus de questions. Nous préparons un article sur les estimations gratuites en ligne avec une série de tests qui sont toujours en cours. 

En attendant, si vous voulez utiliser une estimation gratuite en ligne, libre à vous. Cependant, cela ne sera pas à la suite de ma recommandation. Pourquoi ?

Les méthodes pas assez claires. Les fourchettes trop larges donc peu fiables. Sur la plupart des sites d’estimation en ligne, vous êtes bien plus interrogé·e sur votre situation et vos données que sur les caractéristiques du logement dont le prix vous souhaitez estimer. Donc un grand point d’interrogation quant à la confidentialité des données des utilisateurs qui sont quasi systématiquement transmises aux professionnels de l’immobilier bénéficiant d’un abonnement à ce service ou vendues aux plus offrants. 

C’est bien plus un outil marketing de collecte de données qu’un outil immobilier d’estimation de prix. Autant faire directement appel à un agent immobilier que vous choisirez vous-même. 

4. Estimer soi-même le prix de son bien immobilier 

C’est bien plus qu’une option. C’est quasiment une évidence. Il faut savoir que, quelle que soit l’option retenue et quelle que soit la fourchette d’estimation choisie, c’est bien vous, en tant que propriétaire et vendeur, ou vendeuse, qui devrez avoir le dernier mot. C’est votre projet immobilier. C’est votre projet de vie. Choisir de se faire accompagner ne veut pas dire déléguer à un tiers l’essentiel de ce projet. Et vu les enjeux, vous ne devriez pas le faire. Vous devriez garder un contrôle total sur la vente de votre bien immobilier, à commencer par le prix.

En réalité, l’estimation du prix d’une maison ou d’un appartement, est à la portée de tout le monde. Sous condition de bien connaître le bien et son emplacement, de rechercher et synthétiser les données du marché local et des tendances globales et de maîtriser les bases des méthodes et approches d’estimation immobilière. 

Cette option n’est pas en contradiction avec d’autres options, non plus. C’est-à-dire, vous pouvez toujours, en supplément de votre analyse, demander l’avis d’un professionnel du secteur. Vous pouvez même lui confier la mise en vente effective de votre bien immobilier. Toutes ces approches sont complémentaires et toutes devraient avoir un seul but : optimiser la réussite de la vente de votre bien immobilier, au meilleur prix et dans les meilleurs délais.

Je reste convaincu que la clé d’une vente immobilière réussie est une implication totale des propriétaires. L’estimation du prix de vente n’échappe pas à cette règle. Donc, renseignez-vous, demandez des avis, faites même les estimations en ligne, faites-vous accompagner, mais gardez toujours à l’esprit que vous êtes le/la seul·e dont dépend la réussite de votre projet immobilier. 

La stratégie de prix de vente : Pourquoi est-ce si important d’estimer le prix de vente fiable ?

Une personne qui a, de près ou de loin, quelques connaissances en commercialisation, comprendra peut-être les 4P du Marketing mais sans comprendre pourquoi j’en parle ici. C’est parce que vous réfléchissez, à ce stade, toujours en tant que propriétaire d’un logement et non en tant que vendeur·euse d’un bien immobilier.

Dès le moment où vous avez pris la décision de vendre votre maison ou votre appartement, vous avez cessé d’être un simple propriétaire. Votre logement a également cessé d’être un simple logement. Il est devenu un produit qu’il faut placer sur le marché. Et comme chaque produit, sa commercialisation n’échappera pas à un certain cadre de base d’une stratégie de vente.

Le prix fait partie des 4P de votre stratégie Marketing pour vendre votre bien immobilier le plus efficacement possible. C’est la raison pour laquelle déterminer le bon prix est important. 

Comment fixer le prix de vente d’un bien immobilier ?

A ce stade, vous avez peut-être déjà plusieurs fourchettes d’estimation. Vous avez même peut-être réussi à estimer, vous-même, votre maison ou votre appartement. Mais à partir du moment où vous avez une fourchette des prix, qu’en faites-vous ?

La plupart de professionnels de l’immobilier partent de la moyenne de cette fourchette, à égale distance entre le prix minimum et le prix maximum, et ils la considèrent comme le prix du marché d’un bien immobilier. C’est une démarche pragmatique et de facilité mais à laquelle je n’ai jamais adhéré et que je n’ai jamais conseillé aux vendeurs et vendeuses que j’accompagnais.

Le prix du marché d’un bien immobilier et le prix auquel ce dernier a été vendu, ni plus ni moins. A ce stade votre logement n’est pas vendu et on ne connaît pas le prix auquel il sera potentiellement vendu. Il est donc plus question de déterminer une stratégie globale de prix et le prix de vente de départ, plutôt que de déclarer un prix, “au pif”, comme le prix du marché et auquel votre bien immobilier devrait être vendu.

La stratégie du prix de vente de votre bien immobilier 

Il faut donc partir de la fourchette des prix pour mettre en place une stratégie du prix de vente. Vous allez déterminer cette stratégie en fonction des données du terrain mais aussi de votre situation : 

– le nombre de ventes est-il plutôt à la hausse ou à la baisse ? :  les panneaux “vendu” autour de vous sont un indicateur assez fiable; 

– y a-t-il de la concurrence et quels sont les prix pratiqués ? : un petit tour sur des sites de petites annonces suffit pour répondre à cette question;

– avez-vous besoin de vendre rapidement ? : si vous n’êtes pas dans une situation d’urgence, vous n’avez peut-être pas besoin de pratiquer un prix trop agressif dès le départ. 

Vous allez profiter des délais plus longs pour vendre plus cher. Elle est là la stratégie du prix de vente de votre bien immobilier. Elle sert à répondre à tous ces points et vous permet de jauger le prix de votre maison ou de votre appartement en fonction des réactions du marché. Finalement, elle vous permet de jongler entre les délais et le prix de vente acceptable pour vous. 

Le processus d’une vente immobilière varie en fonction de la situation géographique, de la typologie du bien, des tendances du marché, même des éléments externes au marché de l’immobilier. Néanmoins, elle suit plus ou moins une tracée générale (voir ci-dessous)

Il faut savoir que votre stratégie de prix est là pour anticiper les difficultés et répondre à des aléas, notamment liés au prix de vente. Par exemple, si au bout de 3 à 5 semaines, vous n’avez pas de contacts ni de visites, dans l’hypothèse où la présentation et les techniques de commercialisation sont irréprochables, il est fort probable que votre prix de départ ne corresponde finalement pas à la réalité du marché. 

La stratégie de prix préalablement mise en place vous sert à pallier cette problématique puisque vous avez déjà déterminé le prix de repli, acceptable pour vous. Tout ça dans le but de toujours vendre au meilleur prix en faisant attention aux délais, sans que la commercialisation de votre maison ou de votre appartement, s’enlise dans une vente qui n’en finit plus.

L’estimation immobilière du prix d’une maison ou d’un appartement : l’essentiel à retenir

Nous avons brièvement fait le tour de l’estimation du prix immobilier d’un logement. Je vous ai démontré que c’est une étape cruciale qu’il faut aborder avec sérieux et professionnalisme. C’est un processus complexe, sans être, sur le fond, compliqué, et peut être à la portée de tout le monde. 

Nous avons vu ensemble qui pourrait effectuer une estimation de votre maison, ou de votre appartement. Et comment juger de la fiabilité de ces estimations. Je vous ai également encouragé et je vous encourage d’aller plus loin dans cette démarche et de garder une maîtrise totale sur votre projet immobilier.

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Une vente immobilière est un processus complexe.

Si vous voulez garder le contrôle sur votre projet immobilier, vous devez en maitriser tous les aspects : juridique, technique, administratif et commercial. Et cela, que vous choisissiez de passer par un intermédiaire ou en direct, entre particuliers.

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Je crois qu’il est là le point essentiel à retenir quant à l’estimation du prix immobilier. Même si vous décidez de déléguer la vente de votre bien immobilier, au vu des enjeux, vous devez être suffisamment armé·e. C’est de votre patrimoine qu’il s’agit.

S’il n’est pas question de tout faire par vous-même, alors au moins de garder le contrôle et le droit de regard sur tout ce qui est fait par les autres en votre nom. Cela concerne tant l’estimation immobilière du prix de votre logement que sa préparation, sa mise en vente, les visites etc. 

Nous arrivons à la fin de cet article. J’espère qu’il vous a plu et vous permet d’y voir un peu plus clair sur le sujet de l’estimation immobilière. Si vous avez des questions ou s’il y a un point sur lequel vous voudriez que l’on revienne plus en détail n’hésitez pas à laisser un commentaire. Aussi, vous pouvez partager cet article avec votre entourage.

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