Médias et experts prévoient une baisse choc des prix immobiliers, qu’en est-il?
- juin 18, 2024
- Envoyé par : Rédaction Garage&Grenier
- Catégories: Actualité immobilière, Actus économiques, Analyse et débat
Le marché immobilier en France traverse actuellement une période de turbulences. Selon plusieurs sources, une chute des prix immobiliers est à prévoir en 2024, suscitant de nombreuses interrogations chez les propriétaires, notamment si vous voulez vendre votre appartement ou maison. Cet article explore les raisons derrière ces prévisions, les impacts potentiels sur le marché et les meilleures stratégies pour les propriétaires envisageant de vendre leur bien immobilier.
Une baisse des prix immobiliers inévitable?
Depuis le début de l’année, les indicateurs économiques signalent une tendance à la baisse des prix immobiliers. Selon la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM), les prix pourraient chuter de 7 % en 2024. Cette baisse potentielle, la plus forte depuis 15 ans, serait attribuée à une conjoncture économique défavorable, marquée par une hausse des taux d’intérêt et une faible demande.
Cependant, comme nous nous sommes déjà interrogés dans l’un de nos articles précédents, cette prévision de la FNAIM sur une baisse radicale des prix immobiliers ne se base que sur des difficultés que traversent les agences immobilières et autres professionnels intermédiaires de l’immobilier.
En réalité, les dernières données publiées par le corps notarial sont bien plus modérées sur ce point. Il s’agirait d’une baisse moyenne d’environ 3 %, en fonction de la zone géographique, et le nombre de transactions serait d’environ 830 000 ventes sur 12 derniers mois avec une prévision de 800 000 ventes d’ici fin 2024. Même si cela reste loin derrière les records de l’année 2022, il s’agit d’une moyenne assez élevée comparée à ces 10 dernières années.
La crise des crédits immobiliers – où en sont les taux d’intérêt ?
Les taux de crédits immobiliers, bien qu’en légère diminution récemment, restent à des niveaux élevés en comparant à des taux pratiqués avant 2023. Cela rend inévitablement l’accès à la propriété plus difficile pour de nombreux acheteurs potentiels. En janvier 2024, les taux étaient de 4 %, contre 3,5 % en juin 2024. Cependant, cette baisse des taux n’a pas suffi à relancer le marché immobilier à elle toute seule aux niveaux d’avant 2023.
La production de crédits ayant chuté drastiquement, passant de 26,6 milliards d’euros à 8,7 milliards d’euros entre mai 2022 et mars 2024. Cette chute s’explique en partie par un retrait du marché d’un bon nombre d’investisseurs, qui ont su profiter de la période favorable avec des taux à 1 – 1.5%. Avec le retour des taux à la normale, les investissements massifs dans l’immobilier sont devenus, automatiquement, moins intéressants.
De même, la suppression de plusieurs niches fiscales permettant la défiscalisation avec des investissements locatifs dans l’immobilier neuf a mis à l’arrêt la production des logements neufs ainsi que des crédits liés à celle-ci.
Cependant, globalement et en analysant seulement le parc ancien et les transactions classiques, on peut remarquer que les mises en vente ainsi que les achats continuent. On peut en conclure que, après un choc suite à une hausse soudaine et rapide des taux d’intérêts, une partie d’acquéreurs, qui sont souvent vendeurs·euses eux/elles mêmes, a intégré le fait que les taux soient revenus à la normale et ne s’attendent plus à des baisses radicales des taux d’intérêts des prêts immobiliers en 2024 ni dans les années à venir.
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Le moment pour vendre son appartement ou sa maison?
Il est évident que, face à cette situation, de nombreux propriétaires se demandent s’il est judicieux de vendre maintenant ou d’attendre encore et une “éventuelle reprise du marché immobilier”. Mais pour espérer une éventuelle reprise du marché, il faudrait partir du postulat que le marché immobilier est à l’arrêt en France, ce qui n’est pas le cas.
Selon notre analyse, qui est aussi partagé par les données factuelles comme celles publiées par les notaires, les transactions immobilières devraient continuer de diminuer, avec une prévision entre 800 000 et 830 000 ventes annuelles fin 2024, contre 870 000 en 2023. Cela a déjà été prévisible quelques mois auparavant et il n’y a aucun changement, dans un sens comme dans l’autre, dans ces prévisions. Cette baisse n’a donc rien de radicale ni extraordinaire en soi. Avec 830 000 ventes actuelles sur 12 derniers mois et une prévision à au moins 800 000 transactions immobilières d’ici fin 2024, personne ne peut affirmer que le marché immobilier, dans le parc ancien, est à l’arrêt.
Donc, pour celles et ceux qui doivent impérativement vendre, le risque de ne pas vendre ou de devoir baisser drastiquement le prix de leur appartement ou maison est assez mesuré. Néanmoins, il est conseillé de prendre en compte certains éléments nouveaux du marché immobilier en France et de préparer soigneusement la vente de votre bien immobilier. Comme par exemple de mettre en avant les qualités écologiques et énergétiques de leur bien, existantes ou potentielles, répondant ainsi à la sensibilité environnementale croissante des acheteurs. Nous y reviendrons.
Analyse du marché immobilier, pourquoi les discours pessimistes des experts et médias?
Les experts immobiliers qui se produisent dans les médias soulignent que nous vivons une crise de l’immobilier et que cette crise est multifactorielle. Par exemple, un article de MySweetImmo note que la baisse des prix est également exacerbée par une défaillance d’agences immobilières et une crise de confiance parmi les investisseurs. De plus, un rapport de Capital évoque la possibilité que les taux d’intérêt continuent de monter en raison de la situation politique en Europe, ajoutant une pression supplémentaire sur le marché.
Dans les deux cas, cela concerne les investisseurs, les professionnels et autres intermédiaires de l’immobilier et ne concerne que très peu les propriétaires que vous êtes. Vous n’êtes pas à l’origine de cette accumulation du capital provoquant l’explosion de la bulle immobilière qui a plongé la profession immobilière dans les difficultés. Il est donc tout à fait normal que la profession en paye le prix, bien avant vous. C’est dans l’ordre des choses.
Si vous vous retrouvez dans l’obligation de vendre, il n’y a aucune raison valable pour répondre favorablement à l’injonction de baisser considérablement le prix de votre bien ou faire quelconque concession sous le prétexte que ça va mal pour l’immobilier et notamment les agences immobilières. Il faut toujours garder à l’esprit que, les difficultés ou pas, les biens immobiliers sont continuellement vendus et achetés, car le besoin est là. C’est vous le propriétaire et vous avez le dernier mot. La meilleure manière pour tenir face à ce type de discours défaitistes et accomplir votre rôle en tant que vendeur, ou vendeuse, est de garder le contrôle sur votre vente immobilière et en maitriser tous les aspects.
Perspectives du marché immobilier pour 2024
Pourquoi les discours pessimistes que l’on rencontre ne riment pas forcement et obligatoirement avec des réelles perspectives du marché immobilier en France ? Pour plusieurs raisons, dont :
D’abord, avec une baisse de prix qui n’a rien d’extraordinaire et se limite à un simple réajustement du marché suite à quelques années d’envolée exceptionnelle des prix immobilier, ce que le marché immobilier vit aujourd’hui peut être qualifié comme un “ralentissement”, mais en aucun cas “une crise”. Vous pouvez, si vous voulez en savoir un peu plus ici et ici.
Ensuite, comme nous l’avons indiqué, le poids de ce ralentissement sur le nombre global des transactions immobilières en France est très relatif. Ce sont bien les années 2020-2022, dans la période post-covid, qui ont été exceptionnelles avec un pic en termes de nombre des ventes ainsi que des prix immobiliers. Dès le moment où l’analyse se porte sur les 10 à 15 dernières années, on constate que le marché immobilier de 2023 et 2024 garde un dynamisme certain.
Et enfin, la situation politique en France ainsi qu’ailleurs en Europe et dans le monde aura forcément un impact sur les flux financiers et sur les taux d’intérêt des prêts immobiliers. Il est tout à fait envisageable que la baisse des taux, engagés depuis le mois de février 2024 et renforcée par la décision de la BCE de baisser son taux directeur le 6 juin 2024, s’arrête. La tendance peut se renverser et on peut se retrouver à nouveau avec une hausse des taux comme par exemple l’année dernière. Cette hausse empêchera-t-elle les ventes ? Elle ne l’a pas fait dans le passé, il n’y a donc aucune raison rationnelle de penser que cela puisse arriver à l’avenir.
Les perspectives pour 2024 concernant le marché immobilier restent tout de même incertaines, ce qui ne veut pas dire qu’elles sont automatiquement négatives et pessimistes. Les propriétaires doivent tout de même être préparé·es à une volatilité continue et à des ajustements de prix. Pour celles et ceux qui envisagent de vendre leur bien immobilier en 2024 et 2025, la clé sera d’être flexibles et réactif·ves face aux évolutions du marché.
Prix immobiliers – pas de tendance générale
Concernant les prix immobiliers en particulier, les “experts” ont souvent tendance à généraliser. D’ailleurs souvent les chiffres annoncés concernent tous les territoires comme il s’agissait d’une France constituée d’un bloc homogène. La réalité est toute autre.
La baisse des prix immobiliers n’a pas été et n’est pas uniforme à travers la France. Les zones urbaines comme Paris ou Lyon subissent des baisses plus prononcées en raison de la surévaluation passée des biens. En revanche, certaines zones périurbaines et rurales voient une stabilisation des prix, voir une hausse des prix immobiliers, grâce à une demande accrue pour des espaces plus grands et une meilleure qualité de vie.
Pour les propriétaires qui envisagent de vendre leur bien, une estimation juste du prix immobilier de leur appartement ou de leur maison est l’une des conditions essentielles pour la réussite de leur projet immobilier.
Avis de Edward Condel, expert en vente immobilière
“La baisse des prix immobiliers est une opportunité pour les acheteurs mais un véritable défi pour les vendeurs et vendeuses à qui, en plus, on raconte un peu n’importe quoi depuis des années”, explique Edward Condel, expert en vente immobilière chez Garage & Grenier. “On vient de sortir d’une période extraordinaire des augmentations surréalistes des prix.
Les professionnels de l’immobilier, moi y compris, nous y sommes pour quelque chose. A force de jouer aux surenchères pour décrocher des mandats, les agences immobilières ont contribué à fausser totalement la valeur des biens immobiliers. A une période où les taux ont été historiquement favorables, cela a été peu visible car, sans exagérer, tout se vendait et à n’importe quel prix. On a créé une bulle qui nous a explosé en pleine figure à la première difficulté. Le résultat, les agences enregistrent aujourd’hui des défaillances historiques et sans précédent. Cette sanction inévitable a été prévisible dès 2022.
Ces surenchères couplées à un taux d’intérêt très bas et l’augmentation totalement folle des prix sont la principale raison pour laquelle le marché avait besoin d’un fort réajustement. Mais cela explique aussi pourquoi le marché immobilier avait dû mal à se réajuster. Ce réajustement du marché immobilier met du temps, c’est une évidence. Il est pourtant inutile de sombrer dans les discours pessimistes, les faits parlent d’eux même : on y arrive doucement mais sûrement.
Bien entendu, il reste quelques secteurs géographiques, souvent urbains et prisés, où les vendeurs se rendent déjà compte d’avoir acheté, eux mêmes, “trop cher” et qu’il sera surement impératif de baisser davantage le prix en cas de vente. Mais globalement, tout va dans le bon sens.
Les vendeuses et vendeurs d’un côté comme les acquéreurs de l’autre ont géré cette période de fortes tensions d’une manière très rationnelle et avec beaucoup de bon sens. Le fait que le marché ne se soit pas totalement arrêté et qu’il y a quand même eu des ventes, beaucoup de ventes, c’est en partie grâce à des professionnels compétents mais surtout grâce à une clairvoyance des vendeurs et des acquéreurs qui s’investissent davantage dans leur projet immobilier.
Vu l’état du marché et certaines incertitudes, le meilleur conseil que je peux donner à des propriétaires aujourd’hui notamment s’ils, ou elles, envisagent de vendre leur bien immobilier, est d’être autonomes, informés, formés et proactifs au maximum. Cela ne veut pas dire de vendre impérativement de particulier à particulier. Loin de là. Je conseillerai toujours de faire appel à un bon professionnel de l’immobilier et cela dans le cadre d’un mandat exclusif. Bien entendu, cela suppose comme préalable d’avoir réellement un bon professionnel à proximité. Et cela ne veut pas dire qu’il faut suivre aveuglement tous les conseils et encore moins de brader le prix de son bien immobilier.
Que la solution retenue soit entre particuliers ou via une agence, vous avez besoin de garder le contrôle total sur votre projet immobilier, sur son prix, sur sa communication, sur le processus de vente, sur le choix de l’acquéreur etc. C’est votre bien immobilier, c’est votre vente, votre projet immobilier, votre patrimoine et votre vie. Et personne ne s’en occupera mieux que vous même.”
L’impact environnemental sur le marché, un critère à ne pas négliger
La sensibilité environnementale des acheteurs influence de plus en plus le marché immobilier. Les biens dotés de bonnes performances énergétiques se vendent mieux et plus rapidement. Les propriétaires peuvent donc investir dans des améliorations écologiques, telles que l’isolation thermique, les panneaux solaires, et d’autres technologies pour baisser l’empreinte énergétique et augmenter la valeur de leur bien.
Bien entendu, tout le monde n’est pas en mesure de réaliser de tels investissements surtout juste avant la vente de leur appartement ou leur maison. Dans ce cas là, il faut savoir mettre en avant le potentiel de votre bien immobilier et les arguments, écologiques autant qu’économiques, qui vont avec.
Maîtriser la vente de votre bien immobilier, la condition de la réussite
En conclusion, une forte baisse des prix immobiliers en France semble inévitable à court terme d’après la FNAIM et certains experts médiatisés. Cependant, pour nous, ce n’est absolument pas une fatalité. Pour les propriétaires, ce marché immobilier assez instable est un véritable défi mais il n’est pas insurmontable.
Il est crucial de rester informé des tendances du marché et des prévisions économiques. Et si vous êtes propriétaire et que vous envisagez de vendre votre appartement ou votre maison dans l’immédiat, ou à moyen ou long terme, soyez optimistes mais aussi sachez que les miracles n’existent pas. La maîtrise de la vente de votre bien immobilier est la condition sine qua none pour une vente réussie, au meilleur prix et dans les meilleurs délais.
