Les frais de notaire sont des sommes que votre acquéreur doit payer au moment de la signature de l’acte définitif. Au-delà des transactions immobilières, il s’agit également d’un nom générique pour tous les actes juridiques accomplis auprès d’une étude notariale.
Mais à quoi servent ces frais ? Comment calculer les frais de notaire ? Peut-on négocier les frais de notaire? Qui doit les payer ? Comment faire une estimation des frais de notaire ?
Dans cet article, nous allons répondre à toutes ces questions. Vous découvrirez comment calculer les frais de notaires mais aussi des conseils pour aider votre acheteur à réduire le montant de ces coûts annexes qui peuvent impacter négativement votre prix de vente finale. Vous pouvez également vous servir de notre calculatrice en ligne pour faire une estimation des frais de notaire et des économies que vous pouvez réaliser.
Les frais d’une vente immobilière à ne jamais négliger
Les frais de notaire sont souvent perçus comme une charge importante lors d’une transaction immobilière. Ils représentent en moyenne entre 7% et 8% du prix de vente d’un logement ancien, et entre 2% et 3% d’un logement neuf.
Une hausse des frais de notaire en 2025 ?
La hausse des frais de notaire prévue par le gouvernement pour 2025 risque d’impacter durement le marché immobilier. Bien qu’il s’agisse d’une décision temporaire et qu’il soit laissé aux départements d’appliquer, ou non, cette hausse, il y a déjà un impact psychologique chez les acquéreurs.
Entre les conditions bancaires, les agences immo en difficulté et les coûts annexes qui augmentent, la plupart des acheteurs négocient davantage les prix de vente d’un bien immobilier. Ce qui est normal : leur budget n’est pas extensible. C’est la raison principale pour laquelle, même si les frais de notaire comme d’autres charges sont à régler par l’acquéreur, ce sujet concerne directement les vendeurs.
Si vous avez un projet de vente, il est dans votre intérêt de calculer les frais de notaire sur le prix de votre bien, mais aussi vous renseigner sur les économies possibles. Bref, accompagner votre futur acquéreur dans ces démarches plutôt qu’être obligé·e de baisser le prix de votre logement en vente.
Avant de continuer et voir comment calculer les frais de notaire et comment faire des économies sur ces coûts, faisons un bref retour sur le rôle du notaire dans une vente immobilière. Cela vous aidera à faire une estimation des frais de notaire bien plus facilement et avec beaucoup plus de compréhension.
Pourquoi on est obligé de passer par un notaire ?
Le notaire est un officier public qui a pour mission de rédiger et d’authentifier les actes juridiques. Il intervient notamment dans les domaines du droit immobilier, du droit de la famille, du droit des successions, du droit des affaires, etc. Une étude notariale garantit la sécurité juridique des transactions et des contrats, et assure le respect des droits et des obligations des parties.
🔎 Pour aller plus loin : Choisir un notaire efficace avant de vendre. Essentiel à connaitre
Lorsque vous achetez ou vendez un bien immobilier, vous devez obligatoirement passer par un notaire pour signer l’acte de vente. Lors qu’on fait une estimation des frais de notaire, il s’agit bien des montants qui concernent l’acte de vente. Cet acte est un document officiel qui transfère la propriété du bien du vendeur à l’acheteur.
L’acte de vente contient toutes les informations relatives au bien, au prix, aux conditions de vente, aux modalités de paiement, aux garanties, etc. Cet acte doit être signé en présence du notaire, qui vérifie l’identité des parties, la validité de l’acte et s’assure que les consorts sont bien informées de leurs droits et de leurs obligations.
Le notaire a également pour rôle de collecter les taxes et les impôts liés à la vente immobilière, tels que les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière, la contribution de sécurité immobilière, etc. Il les reverse ensuite à l’État et aux collectivités territoriales. Calculer les frais de notaire veut donc sous-entendre faire un calcul d’un ensemble d’éléments financiers. Ces éléments font partie de ce qu’on appelle communément “frais de notaire”, alors que, en fait, il s’agit surtout des taxes et des impôts.
Enfin, l’étude notariale se charge aussi de publier l’acte de vente au service de la publicité foncière, qui est un service dépendant du ministère des finances. Ce service tient à jour le fichier immobilier, qui recense tous les biens immobiliers situés en France et leurs propriétaires.
Calculer les frais de notaire : Que comprennent ces coûts d’une vente immobilière ?
L’estimation des frais de notaire est composée de trois éléments principaux.
Les droits et taxes
Ce sont les impôts que le notaire collecte pour le compte de l’État et des collectivités territoriales. Ils représentent environ 80% des frais de notaire. Ils varient selon la nature du bien (ancien ou neuf), sa localisation (département, commune), son prix, etc. Calculer les frais de notaire, c’est avant tout calculer ces impôts et taxes !
Les débours
Il s’agit des sommes que le notaire avance pour réaliser les formalités nécessaires à la vente immobilière. Ils comprennent par exemple les frais de géomètre, les frais d’hypothèque, les frais de cadastre, les frais d’urbanisme, etc. Ils représentent environ 10% des frais de notaire. Ils sont généralement fixes ou proportionnels au prix du bien. Malgré le taux relativement bas par rapport aux taxes et impôts, les débours sont important quand on fait une estimation des frais de notaire.
Les émoluments
Les émoluments représentent le montant que le notaire perçoit pour sa rémunération propre. Ils représentent environ 10% des frais globaux de la transaction. Ils sont réglementés par un tarif fixé par décret, qui dépend du type d’acte et du montant du bien. Pour calculer les frais de notaire, cette partie est importante car elle est la seule réellement négociable.
Qui paie les frais de notaire ?
Avant de calculer les frais de notaire, il est important de savoir qui les paie concrètement. En principe, les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur du bien immobilier. C’est lui qui doit les verser au notaire lors de la signature de l’acte de vente. Et c’est le cas de figure qui vous concerne, vous, en tant que vendeur·euse d’un bien immobilier issu du parc ancien.
Cependant, il est possible de prévoir une clause contraire dans le contrat de vente, qui stipule que les frais de notaire seront à la charge du vendeur. Cette clause doit être clairement mentionnée dans l’acte de vente, et acceptée par les deux parties. Mais il y a d’autres manières pour faire bénéficier à votre acheteur les réductions des frais de notaire. Nous allons revenir sur ce point à la fin de l’article.
Il existe également d’autres cas où les frais de notaire sont réduits ou exonérés. Votre dossier ne sera pas forcement concerné mais nous les mentionnons à titre informatif.
Par exemple, une personne qui achète un logement neuf en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), elle bénéficie d’un taux réduit de droits d’enregistrement, qui passe de 5,80% à 0,715%. De même lors de l’achat d’un logement social, l’acheteur peut être exonéré de droits d’enregistrement sous certaines conditions.
Dans certains cas, un acheteur qui bénéficie du prêt à taux zéro (PTZ) peut être exonéré des émoluments du notaire relatifs au prêt.
Alors, si vous êtes vendeur·euse dans l’affaire, pourquoi serait-il important pour vous de calculer les frais de notaire ? A priori, ces frais annexes qui accompagnent une vente immobilière ne concernent que l’acquéreur. Mais c’est seulement à priori. Car en réalité, ces charges supplémentaires ont un impact sur le prix de vente de votre bien immobilier. Faire une estimation des frais de notaire et connaitre des économies que l’on peut réaliser concerne donc autant un acquéreur qu’un vendeur. Je vous explique pourquoi.
Quel est l’intérêt pour un vendeur de calculer les frais de notaire ?
Les frais de notaire sont donc des sommes que votre acheteur doit payer lorsqu’il achète votre bien immobilier. Ils comprennent les droits et taxes, les débours et les émoluments du notaire. Ils représentent en moyenne entre 7% et 8% du prix de vente d’un logement ancien, et entre 2% et 3% d’un logement neuf.
Votre acheteur peut négocier certains éléments des frais de notaire, et bénéficier de réductions ou d’exonérations dans certains cas. Vous pouvez également anticiper ces négociations avec votre notaire dès le départ. En effet, vous pouvez choisir librement votre notaire, comparer les offres de plusieurs professionnels et choisir celui ou celle qui sera enclin à négocier ses honoraires.
Pourquoi est-ce important ? Vous allez calculer les frais de notaire et faire une estimation des frais de notaire pour votre bien en vente. Vous constaterez qu’il s’agit d’un coût important pour votre acheteur. Or, toute charge supplémentaire lors de l’achat peut donner lieu à des négociations. Donc, cela impacte directement le prix de vente de votre logement.
Les acquéreurs potentiels de votre bien ont un budget non extensible. Ce budget est destiné à financer d’une part le prix d’un logement, et d’autre part les frais annexes, notamment les frais de notaire. Plus les charges supplémentaires baissent, plus l’acheteur bénéficiera de son budget pour financer le bien immobiliers.
Pour éviter les négociations sur le prix du bien immobilier, montrez à votre acheteur que vous avez négocié une partie des frais de notaire à sa place et ce que cela représente un gain pour lui. Vous pouvez également lui faire part de l’estimation des frais de notaire, avant et après les économies, comme une preuve à l’appui. Notre calculatrice vous le permet.
3 manières pour économiser et faire une estimation des frais de notaire juste
Maintenant quand vous vous en connaissez tous les éléments et vous pouvez calculer les frais de notaire, en sachant de quoi il s’agit, en utilisant notre calculatrice à la fin de cet article. Il vous permettra de faire une estimation des frais de notaire mais aussi, et surtout, des économies possibles.
Pour le comprendre et savoir de quelle manière vous pouvez économiser ou en faire profiter un acquéreur de votre bien immobilier, lisez la suite de cet article et nos 3 conseils qui vous permettront de faire baisser les frais de notaire.
1. Peut-on négocier les frais de notaire et l’inclure dans l’estimation des frais de notaire ?
Vous vous demandez surement s’il était possible de négocier les frais de notaire !
Il est possible de négocier les frais de notaire dans certaines limites. Vous ne pouvez pas négocier les droits et taxes, ni les débours, qui sont imposés par la loi ou par les prestataires extérieurs. En toute logique, vous ne pouvez pas non plus négocier les émoluments relatifs aux actes obligatoires, tels que l’acte de vente, qui sont fixés par un tarif réglementé. Quand vous voulez calculer les frais de notaire, il faut savoir qu’il s’agit des coûts fixes et non négociable.
En revanche, et c’est important pour l’estimation des frais de notaire, vous pouvez négocier les émoluments relatifs aux actes facultatifs, tels que la promesse de vente, le compromis de vente, la donation-partage, etc. C’est d’ailleurs la première option à prendre en compte quand on veut réaliser des économies sur les frais de notaire. Ces actes ne sont pas soumis au tarif réglementé, mais à la libre concurrence. Vous pouvez donc demander au notaire de vous faire une remise sur ces émoluments, dans la limite de 10% du tarif réglementé.
L’activité notariale, malgré son caractère réglementé, est sujette à la concurrence. Vous pouvez donc comparer les offres de plusieurs notaires, et choisir celui qui vous propose les meilleurs services au meilleur prix. Ce sont les éléments à prendre en compte pour calculer les frais de notaire globaux.
📌 Bon à savoir : Sachez que vous avez le droit de choisir librement votre notaire, que vous soyez vendeur ou acheteur. Vous pouvez même faire appel à deux notaires différents, un pour chaque partie. Dans ce cas, les frais de notaire seront partagés entre les deux notaires, sans coût supplémentaire ni pour vous, ni pour l’acquéreur de votre bien.
2. Pourquoi calculer les frais de notaire sur les honoraires d’agence ?
Vous pouvez calculer les frais de notaire sur le prix total de votre bien. Or, si vous passez par une agence, les frais d’agence sont quasi automatiquement “charge vendeur”. Cela veut dire que les frais d’agence feront partie du prix final négocié par l’acheteur de votre bien. Vous ne les réglerez à l’agence qu’après la signature de l’acte de vente. Donc, la base pour le calcul des frais de notaire sera composée de votre “net vendeur” et les honoraires d’agence, comme si ces honoraires intégraient la valeur de votre bien.
Il s’agit d’une curiosité juridique destinée à optimiser au maximum la taxation des transactions. L’Etat a ses intérêts, vous avez les vôtres. Les deux ne sont pas forcement incompatibles, mais dans le cas présent, un peu quand même. Votre intérêt est avant tout de faire une estimation des frais de notaire juste et d’aider votre acquéreur à réaliser les économies ailleurs que dans la négociation du prix de vente de votre bien.
La solution consiste dans la distinction entre votre prix et les honoraires d’agence qui seront, indépendamment de la sémantique juridique, réglées par l’acheteur. La meilleure manière pour y parvenir, si vous vendez votre bien par agence, est de stipuler à celle-ci que les frais d’agence soient à la charge de l’acquéreur. De cette façon, le prix total de votre bien correspondra au net vendeur obtenu et votre acquéreur ne sera pas obligé de payer les frais de notaire sur les honoraires d’agence.
3. Pourquoi le mobilier devrait-il faire partie de l’estimation des frais de notaire ?
Les frais de notaire sont calculé sur le prix total de votre bien immobilier. Par conséquent, tout le mobilier restant dans le logement devrait échapper à la base du calcul des taxes et honoraires. Mais cela ne se fait pas automatiquement.
Vous avez une cuisine équipée et aménagée, un dressing complet, un mobilier de jardin ou d’autres équipements qui sont vendus avec le logement? ils peuvent être déduits du montant total du bien immobilier et réglés à part.
De ce fait, L’acquéreur ne payera pas de frais sur ces montants là. C’est une économie non négligeable qui peut faire éviter les négociations inutiles et permettre de maintenir le prix de votre appartement ou maison en vente.
Pour y arriver c’est simple : vous devez valoriser les biens mobiliers en utilisant une référence. Les factures en votre possession peuvent faire office de référence. Par contre, si vous n’en avez pas, vous allez simplement estimer le prix de ce mobilier par rapport au marché d’occasion. En clair, Le Bon Coin vous aidera dans cette tache.
Une fois que vous avez réalisé votre liste, vous la communiquerez à votre notaire et cela dès le compromis de vente. Et bien entendu, n’oubliez pas calculer les frais de notaire et de signaler à votre acquéreur l’estimation des frais de notaire avant et après cette action afin qu’il/elle puisse se rendre compte de réelles économies réalisées grâce à vous. Cela crée une ambiance de confiance et de bonne entente nécessaire pour une vente immobilière réussie.
Estimation des frais de notaire avec notre calculatrice en ligne
Si vous avez pris le temps de calculer les frais de notaire de votre bien à vendre vous pouvez constater que les économies des frais de notaire peuvent être très intéressantes pour votre acquéreur et, indirectement, pour vous.
Nous espérons que cet article vous a été utile pour mieux comprendre calculer les frais de notaire et comment les intégrer dans votre stratégie de prix, en réalisant des économies pour votre futur acquéreur. Vous pouvez découvrir d’autres manières pour valoriser votre logement et défendre votre prix en cliquant ici. Si vous avez des questions ou des remarques, n’hésitez pas à nous contacter ou à laisser un commentaire. Aussi, nous vous invitons à partager ce post qui peut également aider votre entourage !
