L’achat d’un bien immobilier s’accompagne d’un ensemble de diagnostics immobiliers obligatoires, dont le diagnostic amiante, censés garantir la sécurité et la transparence pour l’acheteur. Mais que se passe-t-il lorsqu’une erreur de diagnostic met en péril la santé des occupants ?
C’est précisément ce qu’a jugé la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans une affaire où un diagnostiqueur a été reconnu coupable pour avoir failli à son devoir de vigilance dans la réalisation du dossier technique.
Un diagnostic amiante erroné aux lourdes conséquences
Avant la vente d’un immeuble, un diagnostiqueur professionnel avait conclu à l’absence d’amiante dans le bâtiment suite à son diagnostic amiante. Ce minéral, autrefois utilisé pour ses propriétés isolantes et résistantes au feu, est aujourd’hui reconnu comme hautement toxique et interdit en France depuis 1997.
Les nouveaux propriétaires, confiants dans ce diagnostic amiante, ont donc acquis le bien sans soupçonner le moindre risque. Mais lors de travaux de réhabilitation, la découverte d’amiante dans l’entrée du bâtiment a changé la donne. Face à cette menace sanitaire, ils ont décidé d’engager une action en justice contre le professionnel ayant réalisé l’expertise et le diagnostic amiante.
Un revirement judiciaire en faveur des acquéreurs
Dans un premier temps, le diagnostiqueur avait été condamné pour faute professionnelle. Cependant, en appel, il avait été reconnu non responsable. La cour avait estimé que les vérifications qu’il avait effectuées, bien que limitées, étaient suffisantes et conformes aux pratiques du métier.
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Le litige portait notamment sur la présence de matériaux amiantés dans un fourreau technique où passaient les conduites de chauffage. Cette zone était accessible via une trappe située dans l’entrée du bâtiment. Or, la cour d’appel avait considéré que l’ouverture de cette trappe ne suffisait pas à conclure à une faute du diagnostiqueur.
Mais les acquéreurs ne se sont pas arrêtés là. Ils ont porté l’affaire devant la Cour de cassation, qui a tranché en leur faveur.
Un manque de tests approfondis dans le diagnostic amiante pointé du doigt
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La Cour de cassation a estimé que le diagnostiqueur aurait dû aller plus loin dans ses investigations. En l’absence de tests approfondis et de prélèvements, son diagnostic était incomplet et erroné.
Ainsi, cette décision rappelle aux diagnostiqueurs immobiliers leur obligation d’effectuer des contrôles rigoureux, notamment en cas de zones suspectes ou difficilement accessibles.
Pour les acheteurs, cette affaire souligne l’importance de vérifier en détail les rapports de diagnostic et, si nécessaire, de demander des contre-expertises avant l’acquisition d’un bien immobilier.
Quels enseignements tirer de cette décision ?
Cette affaire met en lumière plusieurs points essentiels pour les futurs vendeurs et acheteurs immobiliers :
📌 Conseils pratiques pour les vendeurs concernant le diagnostic amiante
✅ Sécurisez votre vente avec un diagnostic fiable
Pour éviter tout litige et vendre en toute sérénité, voici quelques recommandations :
1️⃣ Faites appel à un diagnostiqueur certifié et expérimenté
Vérifiez que le professionnel diagnostiqueur est bien certifié par un organisme accrédité et qu’il possède une bonne réputation. N’hésitez pas à comparer plusieurs prestataires.
2️⃣ Exigez un diagnostic amiante approfondi
Si votre bien a été construit avant 1997, demandez un diagnostic détaillé incluant des prélèvements en cas de doute, surtout si le bâtiment comporte des gaines techniques, des faux plafonds ou des conduits anciens.
3️⃣ Lisez attentivement le rapport de diagnostic
Assurez-vous que toutes les zones accessibles ont bien été inspectées et que les conclusions sont claires. En cas de doute, posez des questions au diagnostiqueur ou demandez un second avis.
4️⃣ Informez les acheteurs en toute transparence
Si de l’amiante est détectée, ne le cachez pas et cela dès la première visite. Un acheteur averti pourra prendre les précautions nécessaires et sera moins enclin à se retourner contre vous après la vente.
5️⃣ Prévoyez un désamiantage si nécessaire
Si la présence d’amiante est avérée, il peut être pertinent d’effectuer un désamiantage avant la mise en vente pour éviter tout risque juridique et surtout pour rassurer les acheteurs.
En suivant ces conseils, vous limitez les risques de litiges et assurez une vente sereine et conforme à la réglementation.
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Condamnés pour les diagnostics et le DPE erroné : Responsabilité du vendeur dans une vente immobilière
Une jurisprudence importante quant au diagnostic amiante dans une vente immobilière
L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 30 janvier 2025 (T 23-14.069) rappelle aux diagnostiqueurs leur devoir de diligence. Il souligne également l’importance des contrôles approfondis pour éviter des litiges aux conséquences parfois désastreuses.
En tant que vendeur, la prudence est de mise : un diagnostic fiable et rigoureux vous protège autant que l’acheteur. Mieux vaut prévenir que guérir !
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