Indispensable : Découvrez les 4 grandes étapes d’une vente immobilière
- avril 7, 2024
- Envoyé par : Arland Mehmetaj
- Catégorie: Vente immobilière
Comprendre et maîtriser les étapes d’une vente immobilière est essentiel. Vendre un bien immobilier est un processus qui demande préparation, stratégie et perspicacité. Chaque étape de vente d’une maison, ou d’un appartement est cruciale et directement liée aux autres étapes d’une vente immobilière. Découvrez sans plus tarder les 4 étapes fondamentales pour la vente d’une maison, ou d’un appartement, que vous devez impérativement connaitre pour réussir votre projet immobilier.
Lorsque vient le moment de vendre son bien immobilier, chaque détail compte. De la préparation de votre dossier à la signature de l’avant-contrat, chaque étape de vente d’une maison, ou d’un appartement, est cruciale et requiert une attention particulière. Dans cet article, je vous dévoile l’essentiel des quatre étapes d’une vente immobilière. Une feuille de route indispensable et incontournable dont vous avez besoin pour traverser avec succès la vente d’une maison ou d’un appartement.
1. Préparation et évaluation – première étape d’une vente immobilière
1.1 Constitution du dossier administratif de vente d’une maison, ou d’un appartement
La première étape de vente d’une maison, ou d’un appartement, consiste à rassembler tous les documents administratifs et juridiques nécessaires à la vente.
Ce dossier comprend, entre autres, le titre de propriété, les documents de copropriété ou de lotissement, la situation cadastrale, les factures des travaux réalisés, etc.
Il est fondamental pour une transaction transparente et sécurisée. C’est également une obligation juridique. En tant que propriétaire et vendeur, ou vendeuse, vous devez une totale transparence à l’acquéreur de votre bien immobilier et vous restez responsable des informations fournies, ou non fournies. Et cela, même si vous déléguez la mise en vente à un professionnel de l’immobilier !
1.2. Évaluation et inspection du logement avant la mise en vente
Connaître précisément ce que vous vendez est indispensable. Cet examen préliminaire est partie intégrante de cette première étape de vente d’une maison, ou d’un appartement
Une évaluation détaillée de votre bien, prenant en compte son environnement, ses spécificités et les éventuels travaux à prévoir, vous permettra de fixer un prix de vente juste et attractif, de bien préparer votre logement à la vente et de le présenter dans les meilleures conditions.
Cette étape de vente immobilière comprend la collecte de toutes les informations concernant l’emplacement de votre bien, ses prestations et les mesures précises des pièces.
Mais aussi, vous devez profiter de cette première étape de vente d’une maison, ou d’un appartement, pour repérer les atouts de votre bien immobilier, anticiper les améliorations ainsi que les travaux à prévoir, le cas échéant.
1.3 Préparation du dossier technique pour une vente immobilière
La réglementation liée aux transactions immobilières vous oblige à réaliser un dossier de diagnostics techniques (amiante, plomb, performance énergétique, etc.). Les acheteurs le savent très bien et pour un vendeur·euse comme vous il est primordial de préparer ce dossier dès la première étape de vente de votre maison, ou de votre appartement.
Ces diagnostics sont essentiels pour informer les acheteurs potentiels et éviter tout litige post-vente, voir la nullité de la vente. Et ce point fait partie de l’essentiel dans les étapes d’une vente immobilière.
Si votre maison est classée F ou G par le DPE, vous êtes également dans l’obligation de réaliser un Audit Énergétique.
Tous ces diagnostics et audits doivent être réalisés par les professionnels certifiés étant donné qu’il s’agit des documents opposables. Cela veut dire que, en termes de transparence par rapport aux caractéristiques techniques de votre bien immobilier, le diagnostiqueur immobilier que vous avez engagé et légalement et pénalement responsable. Mais, en tant que propriétaire et vendeur, ou vendeuse, vous aussi.
Ne l’oubliez pas, vous devez une totale transparence et la communication de toute information utile à l’acquéreur de votre maison ou appartement.
Beaucoup de propriétaires se limitent à des documents obligatoires pour leur dossier. C’est impératif et c’est bien de le faire. Hélas, aujourd’hui, ce n’est pas suffisant.
Pour vous démarquer sur un marché de plus en plus concurrentiel, vous devez apporter un réel plus aux acheteurs et acheteuses intéressé•es. Profitez de cette étape de vente immobilière pour y réfléchir. En clair, vous devez anticiper et répondre à toutes leurs interrogations même avant que celles ci soient formulées.
Les documents supplémentaires, comme le DPN, l’attestation de l’état de la toiture ou bien l’état parasitaire, ont vocation de rassurer les acheteurs et créer un climat de confiance qui vous sera bénéfique. Bien qu’ils ne soient pas légalement obligatoires, ces documents deviennent de plus en plus indispensables aujourd’hui.
Le dossier techniques comprend aussi les travaux à prévoir. C’est important dans les étapes d’une vente immobilière. Même si vous ne souhaitez pas faire les travaux avant la vente, rien ne vous empêche d’anticiper et faire faire les devis, le cas échéant.
Ainsi, vous êtes totalement transparent•e vis à vis de vos acheteurs en leur fournissant les devis clairs. De plus, vous les empêcherez de fantasmer sur des prix déconnectés de la réalité qui sont susceptibles de créer des conditions pour des négociations inutiles. Et c’est une étape de vente d’une maison, ou d’un appartement, que vous préférez alléger au maximum. On y reviendra plus loin dans cet article sur les étapes d’une vente immobilière.
2. Stratégie de prix immobilier : Fixation et anticipation
Définir le bon prix de vente est un exercice délicat mais crucial. S’appuyer sur plusieurs méthodes d’estimation et anticiper la meilleure stratégie de prix vous aidera à vendre votre bien dans les meilleures conditions.
2.1 Estimation du prix de vente – une étape cruciale d’une vente immobilière
L’estimation doit être réalisée avec soin et sérieux, en considérant tous les facteurs qui peuvent influencer la valeur de votre bien. Cette étape d’une vente immobilière, qui est déterminante, doit refléter à la fois le marché immobilier actuel et les spécificités de votre logement.
Vous avez 4 options pour estimer ou faire estimer le prix de votre bien immobilier :
- faire appel à un expert immobilier pour une véritable estimation de sa maison ou de son appartement
- faire appel à un intermédiaire de l’immobilier : Une agence immobilière, un mandataire immobilier ou un notaire peuvent vous délivrer un avis de valeur qui ne les engagent en rien et donc la fiabilité n’est pas acquise mais ce document peut être utile
- utiliser les estimations en ligne : même si je déconseille d’y accorder trop d’importance notamment à cause d’une faible fiabilité des résultats
- estimer sa maison ou son appartement soi-même : c’est une solution envisageable sous condition de bien connaître son logement, bien connaître le marché local et les tendances globales et maîtriser les bases de quelques approches et méthodes d’une estimation du prix immobilier.
Quelle que soit l’option ou les options choisi(s), l’estimation est un procédé complexe et doit être faire en utilisant des approches différentes et en recoupant les informations. C’est la raison pour laquelle c’est une étape d’une vente immobilière qui nécessite du temps et de la réflexion.
La fourchette de prix finale, soit la somme de résultats de différentes méthodes, doit être précise et fiable. Exit les fourchettes de plusieurs dizaines de milliers d’euros qui vous laisseront dans un flou total quant au prix immobilier de votre maison, ou de votre appartement.
2.2 Élaboration de la stratégie de prix : une étape de vente d’une maison, comme d’un appartement
La stratégie de prix ne se limite pas à fixer un montant. Elle implique une réflexion sur la manière de positionner votre bien sur le marché, en tenant compte de l’offre et de la demande, ainsi que de vos propres objectifs de vente.
Beaucoup de professionnels déclarent la moyenne de la fourchette des prix estimés comme le prix du marché. C’est une démarche pragmatique visant à simplifier, ce que je peux comprendre. Mais je ne la partage absolument pas.
Le prix immobilier du marché est simplement le prix auquel un bien a été vendu. Le votre ne l’est pas (encore).
De ce fait, au lieu de spéculer sur un prix du marché, je suis plutôt partisan de la démarche qui consiste à mettre en place une stratégie de prix immobilier. C’est ce que je fais systématiquement sur mes dossiers à cette étape d’une vente immobilière. Et en vue du taux de satisfaction des vendeurs et vendeuses que j’ai accompagné•es, je peux affirmer que la méthode est efficace.
Cette stratégie de prix devrait permettre de pratiquer le/les prix pour vendre votre maison, ou votre appartement, le plus cher possible tout en restant attractif et anticipant d’éventuelles difficultés.
3. Mise en marché de votre bien immobilier
Vous êtes à mi chemin du processus composé de ces 4 étapes d’une vente immobilière. Le placement de votre bien sur le marché est une phase stratégique où chaque action compte, depuis le choix du canal de vente jusqu’à la préparation du bien pour les visites.
3.1 Choix du mode de commercialisation de votre bien immobilier
Vendre de particulier à particulier ou via un professionnel ? Chaque option a ses avantages et ses inconvénients et nécessite une préparation spécifique.
C’est à ce stade là, donc à moitié du processus et des étapes d’une vente immobilière, qu’il faut prendre la décision du mode de la vente effective. Vous pouvez continuer seul•e ou déléguer cette étape de vente d’une maison, ou d’un appartement, qui est la mise en vente effective à un intermédiaire : à un agent ou mandataire immobilier ou à un notaire.
Quelle que soit la décision prise, vous devez rester maître de votre projet immobilier et garder le contrôle sur toutes ces étapes d’une vente immobilière.
N’oubliez pas qu’il s’agit de votre projet de vie et que, en vue des enjeux, et même en passant par un intermédiaire très professionnel, vous ne pouvez et ne devez pas le déléguer en totalité.
3.2 Stratégie marketing efficace comme étape de vente de sa maison, ou de son appartement
La mise en valeur de votre bien est primordiale. Photos de qualité, annonces percutantes et ciblage des acheteurs potentiels sont les clés d’une vente réussie.
De plus, étant en 2024, cette stratégie marketing doit être à l’air du temps et donc … digitale. Par exemple, les réseaux sociaux ont de plus en plus d’impacts sur les ventes immobilières. Il n’est pas rare qu’une communication sur les réseaux apporte des acheteurs potentiels qualifiés. C’est un fait qui doit être pris en compte à cette étape de vente immobilière.
Le ciblage de l’acquéreur idéal potentiel est un autre point très important de cette étape de vente d’une maison ou d’un appartement qui est souvent négligé. Quand on met sa maison ou son appartement en vente, la tentation d’essayer de plaire à tout le monde et attirer un maximum de personnes est grande. Néanmoins, c’est une mauvaise stratégie.
Au contraire, il faut essayer de cibler au maximum l’acquéreur idéal et ne s’adresser qu’à lui. Comment ? L’une des approches plutôt simple est de vous demander pourquoi, vous, vous avez acheté ce logement quelques années auparavant et qui vous étiez à l’époque.
Essayez. Les résultats sont étonnants et souvent bénéfiques, en termes des délais et du prix.
3.3 Point pratique dans les étapes d’une vente immobilière : Préparation du bien pour les visites
Ne négligez aucun détail. Le home-staging et les petites réparations peuvent transformer la perception de votre bien par les visiteurs. Un bien préparé est un bien qui se vend plus rapidement et souvent mieux. C’est la raison pour laquelle ce point est très important dans les étapes d’une vente immobilière.
Si vous avez bien suivi la première étape de vente de votre maison, ou de votre appartement, lors de la préparation du dossier technique, vous connaissez tous les atouts de votre logement. Mais vous connaissez aussi toutes les éventuelles améliorations à apporter.
Ce que vous pouvez faire, faites-le. Ce que vous ne pouvez pas, chiffrez-le. Et vous voilà à la fin de la troisième étape parmi les étapes d’une vente immobilière.
4. La concrétisation de la vente de sa maison, ou de son appartement – l’étape finale de vente immobilière
4.1 Organisation des visites
Savoir présenter son bien et gérer efficacement les visites est essentiel pour séduire les acheteurs éventuels. Cette étape finale se nourrit de toutes les étapes d’une vente immobilière vues précédemment. Et si toutes les étapes d’une vente immobilière que je vous ai décrites ont été suivies avec soin, cette étape là ne peut être que couronner de succès.
D’abord, fixez-vous des créneaux pour les visites, un en semaine (plutôt entre midi et 14h et en fin de journée) et un en week-end. Si vous passez par un professionnel de l’immobilier, ce sont les créneaux que vous lui libérez pour les visites auxquelles vous n’assisterez pas.
Si vous vendez seul•e, assurez-vous que les autres membres de votre foyer ne soient pas forcément là. Donc ces créneaux doivent correspondre à des périodes où il est le plus facile pour vous de rendre votre bien immobilier disponible pour les visites.
Les éventuels acheteurs devraient s’y conformer. En leur donnant plusieurs créneaux possibles, vous vous rendez suffisamment disponibles pour ne pas les vexer, sans donner le sentiment d’être en urgence de vendre.
Point important : Si vous vivez avec des animaux, c’est votre choix, pas forcement celui de futurs acquéreurs et ce sont eux qui devraient se projeter dans ce logement. Donc, les animaux pendant les visites, c’est tout simplement prescrit !
C’est effectivement l’étape où vous arrêtez d’être le propriétaire de votre logement mais le vendeur d’un bien immobilier. Et votre logement arrête d’être votre nid douillet mais un produit à placer efficacement sur le marché.
4.2 La négociation
Maîtriser l’art de la négociation et comprendre les enjeux de l’offre d’achat sont des compétences clés pour conclure une vente avantageuse.
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S-1
Préparation finale
Une semaine avant le début de commercialisation, les photos et les outils de communications doivent être prêts. Le logement est désencombré et préparé pour les visites
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Jour J
Mise en vente
Les messages publicitaires sont publiés sur tous les supports préalablement choisis. Les créneaux pour les futurs visites sont bloqués.
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S+1 > S+4
Premiers contacts
Dans les premiers jours et pour les deux semaines à venir, les premiers contacts sont pris et les premières visites sont organisées. Si dans les 3 premières semaines, vous n'avez pas de contacts, c'est un signal d'alerte.
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S+2 > S+7
Premières visites
Une dizaine de jours après la mise en vente, au plus tard, les premières visites devraient être organisées. D'autres visites, entre 3 à 5, doivent arriver dans ces 20 à 25 jours. Si dans ce laps de temps, il n'y a pas de visites, c'est un signal d'alerte.
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S+5 > S+8
Premières offres
Au bout de 8 semaines de commercialisation et 3 à 5 visites, minimum, suivies de contre-visites, vous devriez recevoir une/des offre(s). Si les offres ne sont pas au prix, une période de négociation peut avoir lieu.
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S+8 > S+10
Compromis de vente
Environ 2 mois, maximum, après la mise en vente, le compris de vente devrait être signé. Après un délais de rétractation de 10 jours après la signature, vous pouvez continuer à planifier votre déménagement.
Si la vente de votre bien immobilier est bien organisée et correspond à ce qui est décrit précédemment, au bout de 3 à 5 semaines, vous devriez déjà avoir entre 3 et 5 visites et contre-visites.
Avant un mois et demi de commercialisation, vous devriez recevoir une ou plusieurs offres.
Gardez à l’esprit, notamment si les offres sont trop basses selon vous, qu’une offre n’est pas la fin mais juste le début d’une négociation.
Ne les rejetez pas catégoriquement. Ne les acceptez pas sans réflexion. Et négociez… négociez… négociez.
Les acheteurs de nos jours ont de sacrées ressources en termes de recherches et de négociations. Des centaines de livres, de formations, de vidéos, traitent l’accompagnement des acheteurs immobiliers dans leur démarche et leur donner des astuces, notamment en négociation.
Les vendeurs et vendeuses sont beaucoup moins loti•es de ce côté là. Il fallait y remédier. C’est la raison pour laquelle, nous avons mis de côté nos activités de professionnels de l’immobilier pour rédiger, publier et promouvoir le Guide Complet Pour Maitriser La Vente De Votre Bien Immobilier. Ainsi, les vendeurs et vendeuses ont leur manuels pour une vente réussie, dans les meilleurs délais et au meilleur prix.
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Une vente immobilière est un processus complexe.
Si vous voulez garder le contrôle sur votre projet immobilier, vous devez en maitriser tous les aspects : juridique, technique, administratif et commercial. Et cela, que vous choisissiez de passer par un intermédiaire ou en direct, entre particuliers.
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4.3 Signature de l’avant-contrat immobilier : une étape incontournable avant l’acte définitif
L’avant-contrat scelle l’accord entre l’acheteur et vous. C’est une étape juridique de vente immobilière importante qui précède la vente définitive.
A ce stade, vous avez accepté une offre. Vos dossiers sont prêts depuis le début. Vous pouvez fixer un rdv chez le notaire pour la signature d’un avant-contrat immobilier, un compromis de vente ou une promesse de vente.
Dans les deux cas, votre acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours et éventuellement des conditions suspensives.
La condition suspensive la plus fréquente est la condition suspensive de l’obtention de prêt immobilier. Sa durée est en général de 45 jours pendant lesquels l’acquéreur doit déposer son dossier de demande de prêt et obtenir les réponses.
Une fois la condition suspensive levée, il faut compter un délai d’un mois pour les autres formalités.
En règle générale, et sans un autre arrangement entre votre acquéreur et vous, il s’écoulé 3 mois, en moyenne, entre la signature de l’avant-contrat immobilier et l’acte définitif de vente d’un bien immobilier.
C’est le temps qui vous reste pour préparer vos cartons et organiser votre déménagement !
Les étapes d’une vente immobilière : un guide pour une vente réussie
La vente d’un bien immobilier est un parcours semé d’embûches mais aussi de belles opportunités. En suivant ces étapes, qui sont de toute façon incontournables, et en vous préparant soigneusement, vous maximiserez vos chances de vendre rapidement et au meilleur prix. N’oubliez pas, chaque détail compte dans la réussite de votre vente.
Cet article a abordé les 4 étapes d’une vente immobilière réussie, en espérant qu’il vous guidera efficacement dans votre projet de vente.
Si vous voulez aller plus loin, consultez nos autres articles que nous publions régulièrement. Aussi, pour une vente totalement réussie, procurez-vous votre Guide Complet Pour Maitriser La Vente De Votre Bien Immobilier .
J’espère que cet article vous a plu et que vous avez appris l’essentiel sur les étapes d’une vente immobilière. Si vous avez des questions n’hésitez pas à nous laisser un commentaire. Partagez cet article avec votre entourage et abonnez vous à nos réseaux sociaux !
