Adoptée définitivement par le Parlement, la loi « anti-Airbnb » marque un tournant décisif pour les propriétaires de meublés touristiques. Face à une demande croissante de logements longue durée et une flambée de la location de courte durée, dans des zones déjà tendues, cette loi AirBnb entend rééquilibrer le marché immobilier en favorisant la location de longue durée.
Mais que contient exactement cette loi ? Comment affecte-t-elle les revenus locatifs des propriétaires de meublés touristiques ? Et quelles obligations en matière de performance énergétique impose-t-elle ? Dans cet article nous faisons le point sur les mesures phares de la Loi Airbnb et leurs implications pour les propriétaires, sans parti pris.
Nous proposerons une analyse plus détaillée sur la mesure elle-même prochainement. Donc inscrivez-vous à la lettre hebdomadaire, à la fin de cet article, pour ne rien rater de l’actualité immobilière.
Contexte et Objectifs de la Loi Anti-Airbnb
La loi Airbnb, portée par les députés Annaïg Le Meur et Iñaki Echaniz, vise à réduire les avantages fiscaux liés à la location meublée de courte durée afin d’inciter les propriétaires de meublés touristiques à proposer leurs biens en location longue durée. Cette initiative répond aux tensions sur le marché locatif dans de nombreuses régions françaises, notamment dans les zones touristiques et les grandes agglomérations, où la location saisonnière réduit l’offre de logements accessibles aux habitant·es et aux travailleurs et travailleuses locales.
Cette proposition de loi Airbnb a été adoptée dans un contexte où le nombre de logements destinés à la location meublée de tourisme sur des plateformes comme Airbnb explose. Par cette mesure, les autorités veulent offrir plus de logements aux habitant·es en rendant la location longue durée plus attractive pour les propriétaires.
1. Une Révision des Avantages Fiscaux pour la Location Saisonnière
La première mesure de cette loi visant à réguler la location des meublés de tourisme concerne une réduction significative de l’abattement fiscal sur les revenus issus de la location saisonnière. Historiquement, les propriétaires de meublés touristiques pouvaient bénéficier d’un abattement de 50 % sur leurs revenus locatifs, ce qui réduisait considérablement leur fiscalité par rapport à celle des locations classiques.
Réduction de l’Abattement Fiscal pour les Meublés Touristiques
Dès 2025, l’abattement fiscal sur les revenus locatifs des meublés de tourisme et non classés sera abaissé à 30 %, soit le même taux que celui appliqué aux locations nues. Cette harmonisation vise à atténuer l’attrait fiscal de la location touristique par rapport à la location de longue durée.
- Meublés non classés : abattement fiscal abaissé de 50 % à 30 %.
- Meublés classés : abattement abaissé de 71 % à 50 %, à condition que les revenus locatifs annuels n’excèdent pas 77 000 euros.
Plafonds de Revenus Locatifs des Meublés Touristiques Réduits
Outre la réduction de l’abattement, le plafond de revenus locatifs au-delà duquel cet abattement s’applique est également abaissé, passant de 77 700 euros à 15 000 euros pour les meublés de tourisme et non classés. Cette baisse drastique du plafond cible les propriétaires aux revenus locatifs élevés et encourage un réinvestissement dans des locations de longue durée.
🎯 Objectif : faire en sorte que les propriétaires privilégient la location longue durée pour contribuer à soulager le marché du logement.
2. Une Fiscalité Alignée pour Encourager la Location de Longue Durée
La loi Airbnb introduit une mesure visant à alourdir la fiscalité pour la revente de biens loués en meublé non professionnel. En effet, pour les cessions à partir de 2025, les amortissements comptables des biens en location meublée seront intégrés dans le calcul de la plus-value imposable, augmentant ainsi le montant de l’impôt en cas de vente.
Intégration des Amortissements dans la Plus-Value
Actuellement, les amortissements appliqués aux biens en location meublée réduisent la fiscalité des loueurs. Avec cette mesure de la loi Airbnb, le calcul de la plus-value tiendra compte de ces amortissements, rendant la revente d’un bien loué en meublé plus coûteuse. Le ministère de l’Économie estime que cet avantage fiscal actuel pour les propriétaires des meublés touristiques crée un biais en faveur de la location meublée courte durée et nuit à la disponibilité des logements longue durée.
Exonération Partielle pour les Anciens Biens Loués
Grâce à un amendement, cette mesure ne s’appliquera qu’aux biens mis en location meublée après le 1er octobre 2024. Les propriétaires des meublés touristiques ayant déjà loué leur bien avant cette date ne seront pas concernés par cette mesure, une manière de respecter l’équilibre financier initial de leurs investissements.
📌 Bon à savoir : Cette mesure ne fait pas initialement partie de la Loi Airbnb mais a été incluse dans le Projet de Loi de Finances 2025. Etant donné que le gouvernement aurait choisi la voie de 49.3 pour l’adoption du PLF2025, l’article 24 incluant l’imposition de la plus-value lors de la vente des meublés touristiques serait adopté en l’état et dans sa forme initiale.
3. Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : Une Obligation Étendue aux Meublés de Tourisme et autres LMNP
Autre volet majeur de la loi Airbnb, l’extension des exigences en matière de performance énergétique aux meublés de tourisme. Le DPE, diagnostic énergétique aujourd’hui exigé pour les locations longue durée, s’appliquera également aux meublés touristiques, avec des échéances progressives pour améliorer leur efficacité énergétique.
Interdiction des Passoires Thermiques
Les logements classés F et G, considérés comme des passoires thermiques, seront progressivement interdits à la location touristique :
- 1er janvier 2025 : interdiction pour les logements classés G.
- 2028 : interdiction pour les logements classés F.
- 2034 : obligation pour tous les biens d’atteindre au minimum la classe D.
Cette mesure s’applique aux nouvelles mises en location de biens et vise à encourager les propriétaires à rénover leurs logements pour les rendre plus éco-responsables.
Un Délai pour les Biens Déjà Loués en LMNP
Les propriétaires des meublés de tourisme déjà proposés en location touristique ont un délai de dix ans pour améliorer la performance énergétique de leur logement et atteindre un niveau minimum de D. Ce délai vise à laisser aux propriétaires le temps de planifier et financer les travaux nécessaires.
4. Limitation de la Durée de Location et Nouveaux Pouvoirs aux Communes
Pour mieux réguler l’offre locative, la loi prévoit des limitations sur le nombre de jours de location par an pour les résidences principales et accorde davantage de pouvoirs aux communes dans la gestion des meublés touristiques.
Baisse du Nombre de Jours de Location pour les Meublés de Tourisme
Pour les résidences principales mises en location touristique, le nombre de jours de location autorisé est réduit de 120 jours à 90 jours par an. Cette limitation vise à limiter l’usage abusif des résidences principales pour des locations touristiques et à inciter les propriétaires à privilégier la location longue durée.
Quotas des Meublés de Tourisme et Zones de Résidences Principales
Les communes, notamment celles situées en zone tendue, pourront mettre en place des quotas de meublés touristiques et créer des zones réservées à la construction de résidences principales. Cette autonomie renforcée des collectivités locales leur permet de mieux gérer l’équilibre entre logements en location de courte et de longue durée, en fonction des besoins de la population.
Coup de Froid pour Airbnb et les Plateformes de Location
Ces nouvelles restrictions représentent un défi pour Airbnb et les autres plateformes de location, qui risquent de voir diminuer le nombre de biens disponibles à la location. De leur côté, les plateformes regrettent l’ajout de contraintes fiscales et administratives pour les particuliers louant occasionnellement leur logement.
Face aux critiques, Airbnb et d’autres plateformes cherchent des solutions pour s’adapter à ces nouvelles régulations, telles que la mise en place de filtres ou de conditions de location, tout en continuant de défendre leur modèle économique auprès des autorités et grand public.
Quels Impacts pour les Propriétaires de Meublés Touristiques ?
Remplissez le formulaire et téléchargez gratuitement votre E-book “5 Stratégies efficaces pour Vendre une Maison à la Campagne et en Périphérie“
Les propriétaires des meublés de tourisme et autres biens loués en courte durée doivent anticiper les effets de ces nouvelles réglementations et envisager d’adapter leur stratégie de location. Voici les principaux aspects à considérer :
- Révision des Prévisions de Revenus : Les modifications fiscales et la limitation du nombre de jours de location peuvent affecter le rendement des meublés touristiques, notamment dans les zones où la demande touristique est forte.
- Planification des Travaux de Rénovation : Les propriétaires de passoires thermiques devront évaluer le coût des travaux nécessaires pour améliorer le DPE de leur bien, en prenant en compte les échéances progressives.
- Transition vers la Location Longue Durée : Pour certains propriétaires, la location longue durée pourrait devenir plus attractive financièrement, surtout si le projet de revalorisation de l’abattement fiscal de 30 % à 50 % pour la location nue est adopté.
Régulation des Meublés Touristiques Nécessaire mais Impactante
De quelle manière la législation impacte la valeur de votre bien immobilier et comment en estimer le prix, vraiment ?
Estimer le prix d’une maison, ou d’un appartement, est l’une des étapes cruciales dans le processus de vente immobilière. C’est la raison pour laquelle l’un de nos consultant·es vous propose la compilation des points essentiels issus de plus de 20 ans d’expérience dans la vente, l’estimation immobilière et l’accompagnement des propriétaires, comme vous.
La loi anti-Airbnb marquerait une volonté politique de mieux réguler le marché immobilier en encourageant la location longue durée, particulièrement dans les zones en tension. Bien que ce texte impose de nouvelles contraintes aux propriétaires de meublés touristiques, il chercherait à rétablir un équilibre pour répondre à la demande de logements des résidents et résidentes locales.
Entre révisions fiscales, obligations énergétiques et restrictions de location, les propriétaires des meublés de tourisme devront désormais peser les avantages et les inconvénients de chaque type de location. Ce cadre plus strict pourrait influencer la stratégie de nombreux investisseurs en LMNP, les incitant à privilégier des solutions de location durable et respectueuses de l’environnement, social et naturel.
Pour les communes, cette loi AirBnb régulant les meublés touristiques représente également une opportunité de reprendre le contrôle sur l’attribution des logements dans leur région.
FAQ : Comprendre la Loi Anti-Airbnb et ses Implications pour les Loueurs de Meublés Touristiques et LMNP
Qu’est-ce que la loi anti-Airbnb et quels sont ses objectifs ?
La loi anti-Airbnb vise à réguler l’essor des locations de courte durée, notamment dans les zones où la demande de logements est élevée, pour encourager la location longue durée. Son objectif est de rééquilibrer le marché en réduisant les avantages fiscaux des meublés touristiques et en imposant de nouvelles obligations énergétiques, afin de rendre la location longue durée plus attractive pour les propriétaires.
Quelles modifications fiscales entrent en vigueur pour les meublés touristiques à partir de 2025 ?
Dès 2025, l’abattement fiscal sur les revenus locatifs des meublés touristiques non classés sera abaissé de 50 % à 30 %, alignant ainsi leur régime fiscal avec celui de la location nue. Pour les meublés classés, l’abattement passe de 71 % à 50 %, à condition que les revenus locatifs ne dépassent pas 77 000 euros. Cette réduction de l’abattement vise à réduire l’attrait fiscal de la location de courte durée.
Comment la loi affecte-t-elle la fiscalité en cas de revente d’un bien en location meublée ?
À partir du 1er janvier 2025, les amortissements comptables des biens loués en meublé non professionnel seront inclus dans le calcul de la plus-value de cession, ce qui augmentera l’impôt à payer au moment de la revente. Cependant, cette règle ne s’appliquera qu’aux biens mis en location après le 1er octobre 2024, ce qui permet aux anciens propriétaires de conserver leur régime fiscal actuel.
Quelles sont les nouvelles obligations en matière de performance énergétique pour les meublés touristiques ?
La loi impose des seuils minimums de performance énergétique pour les logements loués en courte durée. Les biens classés G seront interdits à la location touristique dès 2025, les biens classés F le seront en 2028, et tous les meublés touristiques devront atteindre au moins la classe D d’ici 2034. Pour les biens déjà loués en meublé touristique, un délai de dix ans est accordé pour se mettre en conformité.
Combien de jours par an pourra-t-on louer une résidence principale en location touristique ?
Le nombre de jours de location autorisé pour les résidences principales est réduit de 120 à 90 jours par an. Cette limitation vise à freiner les locations de courte durée et à préserver l’accès des résidents locaux aux logements disponibles dans les zones tendues.
Quelles seront les nouvelles compétences des communes pour réguler les locations Airbnb ?
Les communes en zones tendues pourront instaurer des quotas pour le nombre de meublés touristiques, restreindre certaines zones à des résidences principales et imposer des limitations supplémentaires sur les durées de location touristique. Ces pouvoirs accrus permettent aux collectivités locales de mieux contrôler la proportion de biens réservés aux locations saisonnières pour répondre aux besoins de logements permanents.
La loi impacte-t-elle également les résidences secondaires et les investissements en LMNP ?
Oui, la loi s’applique aussi aux résidences secondaires utilisées pour la location saisonnière et introduit des changements pour le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel). La réduction de l’abattement fiscal et l’ajout de la prise en compte des amortissements dans le calcul des plus-values rendront ces investissements moins fiscaux avantageux, incitant potentiellement les propriétaires à privilégier la location longue durée ou à moderniser leur bien pour le rendre conforme aux normes énergétiques.
