Depuis l’adoption d’un amendement dans le cadre du projet de loi de finances 2025, les propriétaires qui bénéficient d’aides de l’État pour la rénovation énergétique de leur logement devront conserver leur bien pendant une durée minimale. Cette mesure, passée discrètement mais désormais officiellement approuvée, impose aux propriétaires une obligation de détention longue d’un logement pour éviter de rembourser des aides de l’État pour la rénovation perçues.
Cette disposition, portée par François Jolivet, député du groupe Horizons & Indépendants, viserait à “responsabiliser les bénéficiaires et garantir un usage conforme des subventions publiques”.
Etre obligé·e de déménager, même après un projet de rénovation, serait-ce devenu “irresponsable” ? Cet article vous donne tous les détails de cette mesure, aussi ridicule qu’injuste, qui pourrait vous impacter à partir de l’année prochaine.
Aides de l’Etat pour la Rénovation : Un Engagement de Longue Durée pour les Propriétaires Subventionnés ?
Un remboursement partiel en cas de vente anticipée si vous avez bénéficié des aides de l’Etat pour la rénovation énergetique
Selon cet amendement voté à l’Assemblée Nationale le 5 novembre dernier, tout propriétaire ayant reçu des subventions de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ou des collectivités territoriales pour financer des travaux de rénovation devra conserver son bien pendant au moins dix ans.
En cas de revente anticipée, le propriétaire sera tenu de rembourser une partie des aides de l’Etat pour la rénovation énergétique perçues, proportionnellement au nombre d’années restant pour atteindre la période minimale. Par exemple, une aide de 100 000 euros sera amortie au rythme de 10 000 euros par an. Si le propriétaire vend après cinq ans, il devra rembourser 50 000 euros à l’État. Cet amortissement linéaire inciterait ainsi à une conservation du bien pour la période prescrite.
Mais à quoi bon conserver le logement, si vous êtes obligé·e de déménager ?
Une mesure pour éviter la spéculation immobilière
Cette nouvelle réglementation chercherait à prévenir la spéculation immobilière qui consiste à bénéficier des aides de l’Etat pour la rénovation énergétique pour augmenter la valeur d’un bien, puis à le vendre rapidement pour en tirer profit.
Malgré la recherche poussée, nous indiquons qu’il s’agit d’un phénomène, certes cité par les auteurs de l’amendement, qui n’est pas suffisamment documenté et pour lequel on ne peut pas dire avec certitude qu’il existe réellement.
Néanmoins, avec cette obligation, l’objectif serait de contrer ces pratiques (?) en favorisant un juste retour des investissements publics dans l’habitat. « Il n’est pas logique que la plus-value apportée par des aides publiques enrichisse un propriétaire privé », François Jolivet enjolive son texte dans les colonnes d’un quotidien national. « Ce texte n’a pas pour but de pénaliser, mais de responsabiliser les propriétaires et de permettre à l’État de récupérer une part des subventions en cas de revente rapide. » Et pourtant il ne peut être interprété autrement que comme une pénalité pour toutes celles et tous ceux qui sont dans le besoin de demander les aides de l’Etat pour la rénovation.
Il serait utile de signaler à François Jolivet quelques points importants. Tout d’abord, bien sûr que si, une rénovation énergétique, avec ou sans aides publiques, améliore un bien immobilier et, par conséquent, augmente sa valeur par rapport aux biens similaires concurrents. C’est même l’un des principes de l’économie du marché. Et ces principes ne peuvent pas être réservés aux plus fortunés et qu’on en ferme la porte dès le moment où la question d’en bénéficier concerne un·e citoyen·ne lambda.
Ensuite, il existe déjà un amendement approuvé dans le cadre du PLF2025 qui prévoit de taxer la plus-value sur les biens immobiliers, y compris les résidences principales vendues avant 5 ans sauf dans les cas précis cités par ce dernier et afin de contrer le phénomène de “culbute spéculative”. Il est, de fait, extrêmement curieux de ne cibler que les bénéficiaires des aides de l’Etat pour la rénovation.
Et enfin, l’immense majorité de propriétaires, déjà responsables et ne nécessitant pas vraiment que “on les responsabilise davantage”, revendent leur logement pour en acheter un autre, pour des raisons personnelles dont on n’a pas à juger la légitimité. Dans TOUS les cas, une revente avec la plus-value veut forcément dire un rachat au prix plus élevé aussi.
Si François Jolivet et Horizons & Indépendants veulent s’attaquer aux principes de base de l’économie du marché, ils ont tout notre soutien. Mais là encore, il y a d’autres manières plus productives pour y arriver.
Les auteurs de ce texte, ainsi que tous ceux qui l’ont approuvé, vivent de toute évidence dans un monde à part et n’ont aucun lien avec le réel du quotidien de l’immense majorité de gens. Ils n’ont absolument aucune connaissance sur des réelles raisons qui poussent des milliers de personnes, propriétaires, à mettre en vente leur logement, chaque année, et pourquoi ces dernières années la durée moyenne de détention d’un bien immobilier, pour les catégories actives de la population, a diminué : achat d’un premier (petit) logement, mariage, naissances, mobilité professionnelle, séparations et divorces, etc.
Un constat relativement grave étant donné qu’il concerne les élus de la République censés représenter la population et qui, de plus, souhaitent “responsabiliser” les citoyen·nes.
Pourquoi Imposer une Détention Minimale des Biens Rénovés selon l’Auteur du Texte ?
Assurer une utilisation conforme des subventions
L’État et les collectivités allouent des millions d’euros chaque année pour encourager la rénovation des logements, notamment en faveur de l’efficacité énergétique. Ces fonds publics, dont le budget baisse d’année en année, sont mobilisés dans le but d’améliorer la qualité de vie des occupants, de renforcer la performance thermique des logements, et de réduire l’empreinte carbone.
Avec cet amendement, le législateur souhaiterait ainsi s’assurer que ces investissements, les aides de l’Etat pour la rénovation, servent effectivement les objectifs de long terme pour lesquels ils ont été alloués, et non pour “enrichir” temporairement les bénéficiaires.
C’est un argument, comme nous l’avons déjà signalé, qui ne tient pas la route. L’objectif de l’amélioration à long terme de bien immobilier est atteint dès le moment où la rénovation est réalisée. En effet, le propriétaire ne quitte pas le logement en emportant avec lui les travaux réalisés. Au contraire, de nouveaux occupants continuent à en bénéficier. D’ailleurs, la société toute entière continue à en bénéficier.
En avançant l’argument d’un éventuel enrichissement des bénéficiaires des aides de l’Etat pour la rénovation, l’auteur de cet amendement, François Jolivet, spécule lui-même bien plus que ceux qu’il soupçonne de spéculation sans jamais en apporter un seul argument factuel.
Encourager la stabilité résidentielle et limiter les coûts liés aux transactions immobilières
Au-delà de l’utilisation des différentes subventions et des aides de l’Etat pour la rénovation, cette mesure viserait aussi à stabiliser le marché immobilier. En imposant une période minimale de détention, le gouvernement espère que les propriétaires rénoveront leur bien avec un objectif de long terme et garderont leur logement au moins 10 ans.
Une logique semblable aux avantages fiscaux en zone ANRU : Cette mesure de détention longue rappelle la TVA réduite de 5,5% pour les logements neufs dans les zones prioritaires de rénovation urbaine (ANRU).
Ce type de clause, maintenant appliquée aussi à la rénovation de logements existants via les aides de l’Anah, traduit une volonté de renforcer le lien entre les incitations financières de l’État et un engagement à long terme des propriétaires.
On oublierait presque que la pénurie de l’offre face à une demande grandissante nous a déjà amenés vers des hausses des prix extrêmes entre 2018 et 2022 avec le résultat qu’on lui connaît.
Les Aides de l’Anah : A quoi servent-elles ?
L’Anah, un acteur majeur de la rénovation énergétique
L’Agence nationale de l’habitat (Anah) joue un rôle clé dans la transition énergétique et la rénovation des logements anciens. Ses aides financières, distribuées sous forme de subventions pour des travaux de rénovation thermique, permettent de réduire la consommation énergétique des bâtiments.
Les aides d’Anah visent à rendre les logements plus confortables et respectueux de l’environnement tout en luttant contre la précarité énergétique. Les propriétaires bénéficiaires d’aides de l’Etat pour la rénovation, ou de subventions similaires des collectivités locales, s’engagent ainsi implicitement dans un projet de rénovation durable, cruellement nécessaire.
Des subventions pour favoriser le maintien dans les logements et la durabilité
Les subventions de l’Anah sont conçues pour accompagner les propriétaires dans des projets de rénovation ambitieux, souvent coûteux et complexes. En contrepartie de ces aides de l’Etat pour la rénovation énergétique, il paraît que les bénéficiaires devrait comprendre que l’État souhaite les encourager à conserver leur logement, limitant ainsi le phénomène de revente spéculative rapide. Cependant, cet objectif n’a jamais été, à aucun moment, avancé par l’Anah.
En effet, si les aides publiques contribuent à valoriser le patrimoine privé, donc tout naturellement un propriétaire privé, le but premier reste l’amélioration durable de l’habitat en France. Rien de plus, rien de moins.
Il est quand même très étonnant que ceux, qui n’ont aucun courage politique pour s’attaquer par exemple aux propriétaires de 3 millions de logements vacants en France sous le prétexte de principe de la sacro-sainte propriété privée, s’en fichent éperdument de ce même principe lorsqu’il s’agit d’un·e simple citoyen·ne.
Les Contreparties Fiscales en Cas de Non-Respect de la Détention Minimale
Un remboursement dégressif et proportionnel des aides de l’Etat pour la rénovation énergétique
L’amendement précise que le montant à rembourser en cas de revente avant dix ans sera calculé de manière dégressive, selon le temps écoulé depuis l’obtention des aides de l’Etat pour la rénovation. Cela signifie que chaque année, le montant de remboursement potentiel diminue. Cette approche prend en compte la durée pendant laquelle le propriétaire a effectivement occupé le logement rénové, lui permettant de compenser une partie des coûts.
En cas de revente après six ans, par exemple, le propriétaire ayant reçu 100 000 euros d’aides de l’Etat pour la rénovation devra rembourser 40 000 euros, soit 10 000 euros pour chacune des quatre années restantes.
Impact de cette Mesure sur le Marché Immobilier
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Ce nouvel amendement pourrait impacter le marché de l’immobilier en dissuadant les propriétaires de revendre des biens ayant bénéficié d’aides de l’Etat pour la rénovation énergétique. En incitant les propriétaires à garder leur bien plus longtemps, cette mesure viserait à “stabiliser les prix et à éviter des hausses artificielles dans certains secteurs”.
Les acheteurs potentiels de biens rénovés devront également être informés de la présence de ce type de servitude d’intérêt général, ce qui pourrait influencer les négociations de prix et les décisions d’achat.
Cet objectif de “stabilisation des prix” a une limite importante et le postulat de départ est totalement erroné. Contrairement à ce qu’avancent les défenseurs de cet amendement, dans les faits, tout indique que les prix grimpent dès le moment où, justement, il n’y a pas suffisamment de biens immobiliers en vente et le marché immobilier se retrouve dans un déséquilibre entre l’offre et la demande.
En incitant les propriétaires à garder leur logement le plus longtemps possible, même dans le cas où ils auraient besoin, ou envie, de le changer, cette mesure risque de créer une pénurie considérable de l’offre et cela dans un contexte où la demande se ressent plus fortement sur le marché immobilier.
Les aides de l’Etat pour la rénovation énergétique encouragent déjà les propriétaires désireux de s’engager dans des projets à long terme, visant une amélioration durable et raisonnée de leur patrimoine immobilier. Mais étant donné que c’est déjà le cas, nous devons avouer de ne pas trop comprendre le sens de cet amendement et ce qui vise réellement si ce n’est tout simplement… le portefeuille des personnes dans l’obligation, voire l’urgence, de changer de logement.
Un amendement sur le remboursement des aides de l’Etat pour la rénovation qui ne servirait à rien ?
Ce nouvel amendement s’inscrit dans une liste d’autres amendements qui n’ont pas vraiment le mérite d’exister. Si, nous avons su reconnaître l’ambition de l’amendement visant à supprimer l’exonération de la taxe sur la plus-value pour les résidences principales, celui-là n’accomplit absolument aucun objectif notable et de plus par son impact sur le marché immobilier, il s’avère même très contre productif.
Cependant, l’amendement a été approuvé et en cas où le projet de loi des finances 2025 est voté, cette mesure entrera en vigueur. Pour les propriétaires, cela implique de bien réfléchir à l’engagement que représentent les aides de l’Etat pour la rénovation énergétique.
La rénovation de leur logement grâce aux subventions de l’Anah ou des collectivités territoriales ne sera plus simplement un coup de pouce financier, mais aussi un contrat moral et juridique imposé unilatéralement. Avec une sanction financière à la clé si vous ne respectez pas ce “contrat”.
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