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Taxer la plus-value sur la résidence principale ? Non, les propriétaires ne sont pas visé·es

  • octobre 21, 2024
  • Envoyé par : Arland Mehmetaj
  • Catégories: Actualités, Gestion de Budget et Fiscalité, Parti pris
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Un amendement, adopté dans le cadre du PLF 2025, viserait la spéculation immobilière et prévoit de taxer la plus-value sur la résidence principale

Un nouvel amendement a été adopté par la commission des finances de l’Assemblée nationale, le mercredi 16 octobre, dans le cadre du Projet de loi de finances 2025. Ce texte viserait à lutter contre la spéculation immobilière, un phénomène qui se développe notamment dans les zones où les prix de l’immobilier augmentent rapidement. Comment ? Il est question de taxer la plus-value sur la résidence principale. Explications.

Taxe sur la plus-value immobilière : Un amendement pour freiner la spéculation immobilière

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L’objectif principal de cet amendement qui prévoir de taxer la plus-value sur la résidence principale est de contrer les pratiques spéculatives qui consistent à acheter puis revendre un bien immobilier dans un délai très court pour réaliser des bénéfices rapides. Ce phénomène, souvent surnommé “culbute spéculative“, est particulièrement répandu dans les régions touristiques où les prix sont en constante hausse.

Proposé par deux députés du Nouveau Front Populaire des Pyrénées-Atlantiques, Peio Dufau et Inaki Echaniz, l’adoption de cet amendement a été salué comme une première victoire par les députés concernés. Inaki Echaniz a d’ailleurs exprimé sa satisfaction sur le réseau social X (ex Twitter), déclarant qu’il s’agissait d’un pas important pour réduire la spéculation immobilière.

Fraude à la résidence principale et spéculation immobilière

Aujourd’hui, taxer la plus-value sur la résidence principale n’est pas prévu par le code des impôts. La vente d’une résidence principale n’est pas soumise à l’impôt sur la plus-value immobilière, contrairement à la vente de résidences secondaires ou des biens immobiliers qui faisaient objet d’un investissement locatif.

L’exonération permet à certains investisseurs peu scrupuleux de contourner les règles. Ils achètent un bien dans une zone où les prix montent rapidement, le déclarent comme résidence principale, et le revendent rapidement sans payer d’impôt sur la plus-value.

Cette pratique est particulièrement visible dans les zones touristiques où la demande de logement est forte et l’offre limitée, provoquant une envolée des prix depuis une vingtaine d’années. La “culbute spéculative” serait donc la principale raison de la proposition de cet amendement visant à taxer la plus-value sur la résidence principale.

Taxer la plus-value sur la résidence principale : Dans quelle situation et sous quelles conditions ?

Pour freiner cette fraude, l’amendement propose de conditionner l’exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière sur la résidence principale à une durée de détention minimale de cinq ans. Ainsi, si un propriétaire revend son bien avant d’atteindre ces cinq années, il devra s’acquitter de l’impôt sur la plus-value, même si le bien a été déclaré comme résidence principale.

Bien entendu, selon les députés à l’origine du projet, certains cas particuliers seraient prévus pour les propriétaires de bonne foi qui sont dans l’obligation de revendre leur bien avant 5 ans pour en acquérir un autre ou qui justifient d’un motif impérieux. Ainsi, une mutation professionnelle, une hospitalisation de longue durée, l’entrée en EHPAD, une séparation ou un décès continueront à bénéficier de l’exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière.

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Nous pouvons imaginer que ces cas particuliers ne sortent pas “du chapeau” car les mêmes situations bénéficient déjà d’une tolérance de la part des services fiscaux. En effet, les impôts estiment déjà qu’un bien immobilier même non habité par son propriétaire peut être considérée comme sa résidence principale, pendant un laps de temps, si ce dernier se trouve justement dans l’une de ces situations et s’il justifie de sa bonne foi.

Hélas, là où les uns sont réellement poussés et autorisés à vendre parfois même juste après avoir acheté à cause des aléas de la vie, d’autres en profitent pour la spéculation et l’enrichissement personnel.

La question de “taxer la plus-value sur la résidence principale” est donc au cœur des discussions actuelles et sujette à de multiples interprétations, souvent erronées. Il est essentiel de bien comprendre les règles en vigueur et d’anticiper les potentielles évolutions législatives avant de vendre son bien. Comme il est essentiel de bien comprendre que les spéculateurs immobiliers ne sont pas “vos amis” et qu’il faut reconnaitre et soutenir les initiatives qui visent à combattre la spéculation immobilière quand il y en a.

Donc, il est très malhonnête d’affirmer de but en blanc que cette mesure cherche à taxer davantage les propriétaires, comment le prétendent certains “experts et spécialistes en investissement immobilier”. Il ne faut pas oublier que les propriétaires, souvent dans le rôle de vendeurs comme d’acheteurs, sont les premiers à subir les conséquences désastreuses de la spéculation immobilière et des investisseurs peu scrupuleux.

Si cet amendement est définitivement adopté lors du vote du Projet de loi de finances 2025, ce changement pourrait constituer un tournant dans la lutte contre la spéculation immobilière.

Pour rappel : Qu’est-ce que la plus-value immobilière et comment est-elle taxée en France ?

Taxer la plus-value sur la résidence principale soulève une autre interrogation : quelle est la valeur de votre bien immobilier et comment en estimer le prix ?

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La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’acquisition, après déduction de certains frais. En d’autres termes, il s’agit du gain réalisé lors de la vente d’un bien immobilier.

Comment se calcule la plus-value immobilière ?

Pour calculer la plus-value immobilière, il faut :

  1. Déterminer le prix d’acquisition : Il s’agit du prix payé à l’achat du bien, augmenté des frais d’acquisition (notaire, frais d’agence, etc.) et éventuellement des dépenses de travaux.
  2. Calculer le prix de vente : Il s’agit du prix auquel le bien est vendu, après déduction des frais liés à la vente (frais d’agence, diagnostics, etc.).
  3. Calculer la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition ajusté. C’est cette différence qui constitue la plus-value brute.

L’impôt sur la plus-value immobilière : Quand est-il applicable ?

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La plus-value immobilière est soumise à l’impôt, sauf dans certains cas d’exonération. Parmi les principales exonérations, la vente de la résidence principale est la plus importante : tant que le bien vendu est votre résidence principale, vous n’êtes pas redevable de l’impôt sur la plus-value.

Cependant, cette règle ne s’applique pas aux autres types de biens, comme les résidences secondaires ou les biens locatifs. Pour ces biens, la plus-value immobilière est soumise à deux types de prélèvements :

  • L’impôt sur le revenu, à un taux de 19 %.
  • Les prélèvements sociaux, à un taux de 17,2 %.

Vous pouvez utiliser ce simulateur pour estimer le montant à payer.

Cas particulier : Résidence principale et exonération

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Comme évoqué précédemment, la vente d’une résidence principale est exonérée de l’impôt sur la plus-value. Cette exonération s’applique même si vous réalisez une plus-value importante, du moment que vous vivez dans le bien au moment de la vente, bien que certaines exceptions sont “tolérées”.

Toutefois, avec l’amendement discuté dans le cadre du Projet de loi de finances 2025, cette exonération pourrait être limitée aux propriétaires qui détiennent leur bien depuis plus de cinq ans. Si la durée de détention est inférieure à ce seuil, même la résidence principale serait soumise à l’impôt sur la plus-value, Précisons à nouveau que la mesure qui vise à taxer la plus-value sur la résidence principale prévoit toujours des cas particuliers où l’exonération est maintenue afin de ne pas pénaliser les propriétaires.

Déclaration et paiement de la plus-value immobilière

Lorsque vous vendez un bien soumis à l’impôt sur la plus-value (résidence secondaire, investissement locatif, etc.), la déclaration et le paiement de la plus-value sont effectués par le notaire lors de la vente. Le montant de l’impôt est prélevé directement sur le produit de la vente et reversé à l’administration fiscale.

La plus-value sur la résidence principale, l’évolution en suspens

La question de “taxer la plus-value sur la résidence principale” est donc au cœur des discussions actuelles et sujette à de multiples interprétations, souvent erronées. Si la réglementation évolue, elle pourrait, certes, impacter les propriétaires envisageant de revendre leur logement rapidement après l’achat. Mais ces derniers ne sont pas visés par ce dispositif de lutte contre la spéculation immobilière et les cas particuliers sont envisagés pour ne pas les pénaliser.

Il est donc essentiel de bien comprendre les règles en vigueur et d’anticiper les potentielles évolutions législatives avant de vendre son bien. Comme il est essentiel de bien comprendre que les spéculateurs immobiliers ne sont pas “vos amis” et qu’il faut reconnaitre et soutenir les initiatives qui visent à combattre la spéculation immobilière quand il y en a.

N’hésitez pas à donner votre avis dans les commentaires et à alimenter le débat en partageant ce parti pris avec votre entourage.

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Auteur : Arland Mehmetaj
Professionnel de l'immobilier depuis plus de 20 ans, j'interviens comme consultant au sein de Garage&Grenier dont je suis co-fondateur. Je rédige également les éditos et les analyses concernant le secteur de l'immobilier pour le blog du site ainsi que pour d'autres plateformes.

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