HomeAtelier Immo by Garage&GrenierConseils et astucesPoint juridique immobilierCondamnés pour les diagnostics et le DPE erroné : Responsabilité du vendeur dans une vente immobilière

Condamnés pour les diagnostics et le DPE erroné : Responsabilité du vendeur dans une vente immobilière

  • novembre 5, 2024
  • Envoyé par : Claire Garcia
  • Catégorie: Point juridique immobilier
Aucun commentaire
responsabilité du vendeur obligations diagnostiques DPE justice

Les diagnostics immobiliers sont des étapes essentielles de la vente, mais leur exactitude dépend souvent de la collaboration des vendeurs. À défaut de fournir les informations nécessaires aux diagnostiqueurs ou de faciliter un accès complet aux locaux, la responsabilité du vendeur dans une vente immobilière peut être engagée.

En effet, les vendeurs s’exposent à de lourdes conséquences financières, comme en témoigne une récente décision de justice. Faisons le point sur cette affaire et rappelons les obligations du vendeur envers les diagnostiqueurs comme les acquéreurs.

Un immeuble rénové aux apparences trompeuses

En 2013, Mme X. achète un immeuble rénové auprès des époux C. Les diagnostics techniques incluaient un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) en classe E et un rapport de conformité électrique sans anomalies. Cependant, dès son installation, Mme X. découvre de nombreux défauts : froid, humidité, et dysfonctionnements de l’installation électrique.

Ces désordres la poussent à saisir la justice, remettant en question la qualité des diagnostics fournis et en assignant les vendeurs, le diagnostiqueur ainsi que le notaire ayant rédigé le compromis de vente.

guide complet pour maitriser la vente de votre bien immobilier pour les propriétaires, vendeuses et vendeurs, vente appartement et maison

Obligations du vendeur : Un DPE erroné par manque de données fiables

L’expert mandaté dans cette affaire a constaté que le DPE initial (classe E) ne correspondait pas à la réalité énergétique du bien, estimant un classement en F voire G. Le vendeur n’avait pas communiqué les factures de consommation d’énergie ni les informations nécessaires pour une évaluation précise. De plus, les modifications après la visite du diagnostiqueur – comme la suppression d’un poêle défectueux – ont biaisé les résultats.

En conséquence, la cour a reconnu l’erreur du DPE, qui reposait sur des données insuffisantes et une absence de collaboration du vendeur. La responsabilité du vendeur est donc entière.

L’installation électrique : conformité et limites de contrôle

Essentiel de l’immo : Comment choisir et trouver un diagnostiqueur immobilier certifié ?

Concernant l’installation électrique, réalisée en partie par le vendeur, les défauts étaient nombreux et impactaient le confort de Mme X. Cependant, il a été établi que le diagnostiqueur n’avait pas manqué à ses obligations et que ce sont plutôt les obligations du vendeur qui ont fait défaut. En effet, le diagnostiqueur avait signalé ne pas avoir eu accès à certaines parties du bâtiment, limitant ainsi la portée de son évaluation.

La cour a considéré que le diagnostiqueur avait respecté les normes en vigueur (XP C 16-600), malgré des défauts électriques qui auraient pu être mieux identifiés dans d’autres circonstances. La seule responsabilité du vendeur est donc engagée sur ce point, également.

📌 Conseil : Lorsque vous mettez un bien immobilier en vente, la transparence est votre meilleure alliée. Ignorer ou dissimuler des défauts peut entraîner des complications significatives pendant et après le processus de vente en engageant la responsabilité et les obligations du vendeur. La confiance des acheteurs est essentielle, et la meilleure façon de la gagner est de jouer cartes sur table. 

Le rôle du notaire : conseils et précautions

Quant au notaire, Mme X. lui reprochait une absence de conseil. Pourtant, le notaire avait pris soin d’inclure dans le compromis de vente les limites du diagnostic électrique, précisant que certains points n’avaient pu être vérifiés faute d’accès.

La cour a jugé que le notaire avait rempli son devoir d’information et de conseil en avertissant l’acheteuse des risques, notamment en rappelant la responsabilité du vendeur. Sur ce point aussi, la Cour pointe les obligations du vendeur.

📌 Pour aller plus loin : Choisir un notaire efficace avant de vendre : Essentiel à connaitre

Responsabilité du vendeur engagée : La sanction des vendeurs pour défaut de transparence

Vente en l’état d’un appartement ou d’une maison : 5 erreurs à éviter absolument

Le tribunal a prononcé la résolution de la vente, condamnant les époux C. à rembourser le prix d’achat et à indemniser Mme X. pour les préjudices subis. Ils doivent verser 129 000 € pour le prix du bien, 8 413 € pour les frais de transaction, ainsi que des dommages et intérêts pour les désagréments et le préjudice moral.

La cour a notamment retenu que les vendeurs, en particulier M. C., “accessoirement” professionnel de la construction, étaient conscients des défauts, ce qui a pesé lourd dans la balance judiciaire. En clair, la cour a reconnu une entière responsabilité du vendeur dans les préjudices subis par l’acheteuse.

La responsabilité du vendeur dans une vente immobilière : transparence et maîtrise

Au-delà de la réalisation des diagnostics, cette affaire souligne une leçon essentielle quant aux obligations du vendeur dans une vente immobilière : faire appel à des professionnels n’annule en rien la responsabilité du vendeur. Le vendeur reste garant de la qualité du bien vendu, en particulier face aux vices délibérément cachés. Dans le cadre d’une transaction immobilière, il est crucial que le vendeur fasse preuve de transparence en communiquant de manière exhaustive et honnête sur l’état du bien.

📌 Pour aller plus loin : Découvrez les 4 grandes étapes d’une vente immobilière

Les diagnostics, bien qu’obligatoires et nécessaires pour établir un état des lieux objectif, ne déchargent pas le vendeur de ses obligations et da sa responsabilité. Bien que dans l’immense majorité des cas, le bien immobilier objet d’une transaction soit exempt de la garantie contre les vices cachés, le cadre juridique impose au vendeur de veiller à ce que le bien soit conforme aux attentes raisonnables de l’acquéreur.

📌 Point juridique : Si vous vendez un bien immobilier dans lequel vous avez effectué des travaux de construction, de réparation ou de rénovation, vous-même, vous devez répondre envers l’acquéreur de l’ensemble des dommages qui relèvent de la garantie décennale. Aucune clause particulière insérée dans le compromis et/ou l’acte de vente ne peut vous exonérer de cette responsabilité. (selon article 1791-1 et 1792 du Code Civil)

En d’autres termes, un vendeur ne peut pas se réfugier derrière les diagnostics, ou même derrière l’intervention d’un notaire ou d’un agent immobilier, pour éviter d’informer sur des défauts connus ou susceptibles de provoquer des litiges.

Pour assurer une vente sereine, il est recommandé aux vendeurs de :

  • Bien connaître les travaux effectués ou à réaliser : Comprendre l’impact des rénovations, des installations et des particularités techniques permet d’informer de manière transparente les acheteurs potentiels.
  • Connaître les risques liés à une mauvaise information : Toute omission d’informations, qu’elle soit intentionnelle ou involontaire, peut se retourner contre le vendeur, en compromettant non seulement la transaction, mais aussi sa responsabilité financière.
  • Travailler de manière proactive avec les diagnostiqueurs : Fournir les documents requis, comme les factures énergétiques, et faciliter l’accès aux lieux évite les erreurs de diagnostic et garantit un état des lieux exhaustif.
Guide complet pour maitriser la vente de votre bien immobilier Pack Essentiel Premium et Ultime

Une vente immobilière est un processus complexe.

Si vous voulez garder le contrôle sur votre projet immobilier, vous devez en maitriser tous les aspects : juridique, technique, administratif et commercial. Et cela, que vous choisissiez de passer par un intermédiaire ou en direct, entre particuliers.

Les offres des expert·es en vente immobilière de Garage&Grenier vous apportent la garantie d’une vente réussie, dans les meilleurs délais et au meilleur prix, à partir de 27,90 €, seulement !

Obligations des vendeurs vis-à-vis des diagnostiqueurs : que retenir ?

Pour les propriétaires qui envisagent de vendre leur bien, cette affaire rappelle la responsabilité du vendeur et l’importance de collaborer étroitement avec les diagnostiqueurs. Voici quelques points cruciaux pour éviter des litiges coûteux :

  1. Fournir toutes les informations nécessaires : Les factures énergétiques, la liste des rénovations effectuées et toute autre donnée utile doivent être transmises aux diagnostiqueurs pour permettre un diagnostic précis.
  1. Faciliter l’accès complet aux locaux : Un diagnostic partiel, faute d’accès, réduit la fiabilité des rapports et peut entraîner une remise en cause de la vente si des défauts sont découverts ultérieurement.
  1. Être transparent sur les travaux réalisés : Si les vendeurs ont réalisé eux-mêmes certains travaux, il est essentiel d’informer les diagnostiqueurs des modifications apportées, surtout en matière d’électricité et d’isolation thermique. Il est d’ailleurs essentiel d’en fournir les preuves, le cas échéant.
  1. Responsabiliser le diagnostiqueur sans se décharger de ses propres obligations : Les vendeurs doivent comprendre que le diagnostic n’est pas une garantie absolue et que la responsabilité du vendeur peut être engagée si le logement vendu présente les défauts connus par ce dernier sans avoir prévenu les acheteurs.

Ainsi, avant de mettre un bien en vente, les propriétaires ont tout intérêt à jouer la transparence et à fournir un accès sans restriction aux diagnostiqueurs. Une vente bien préparée, avec des diagnostics précis et fiables, permet d’éviter de futures déconvenues juridiques pour toutes les parties.

En suivant ces recommandations, les propriétaires peuvent assurer une transaction plus sereine, respectueuse des obligations du vendeur légales et morales, et éviter ainsi les contentieux qui pourraient découler de manquements ou d’inexactitudes dans la présentation de leur bien.

Suivez-nous pour toujours plus d’actualités, d’analyses et de conseils sur la vente immobilière, l’immobilier et le secteur du logement :

Rejoignez d'autres propriétaires et recevez chaque semaine la lettre hebdo de Garage&Grenier avec toute l'actualité immobilière, les analyses, les tendances et les bonus en exclusivité

 
La protection et la confidentialité des données nous tiennent à cœur. Garage&Grenier utilise les informations que vous fournissez pour vous proposer du contenu pertinent. Vous pouvez vous désinscrire de ce type de communications à tout moment. Pour plus d'informations, nous vous invitons à consulter notre Politique de Confidentialité

Partagez cet article sur les réseaux sociaux et avec votre entourage :

Nos dernières publications :

Retrouvez les témoignages directs de nos client·es :

Témoignage de Nicolas : A cause d'un accident de vie, j'ai été obligé d'envisager une vente rapide de mon appartement qui a été, en plus, loué. On m'a conseillé Garage&Grenier et leurs services et je ne regrette pas mon choix. J'ai choisi de vendre en direct et j'ai vendu mon bien en moins de deux mois. Aujourd'hui tout va très bien et c'est en partie grâce au Guide de la Vente immobilière, que je compte bien réutiliser ! Je conseille les solutions de cette société
Témoignage de Sophie : J'ai contacté Garage&Grenier pour réaliser un Diagnostic Commercial Immobilier car après 4 mois de vente ma maison était toujours sur le marché. J'ai par la suite bénéficié de l'offre Ultime avec le guide de la vente immobilière et un accompagnement par un conseiller. J'ai remise ma maison sur le marché et on l'a vendue en à peine un mois. Je recommande vivement cette société à toutes les vendeuses qui, comme moi, se retrouvent un peu perdues dans la vente immobilière !
Témoignage d'Eros : Avec Garage&Grenier, j'ai pu avoir des conseils très utiles qui m'ont permis de vendre mon appartement assez rapidement et sans beaucoup de négociation malgré un contexte difficile !
Témoignage de Diane et Thomas : Le Guide de la Vente immobilière est indispensable pour chaque propriétaire. On recommande sans hésiter Garage et Grenier et leur expertise. Leurs conseils avisés nous ont vraiment beaucoup aidé dans notre vente
Témoignage de Zineb : C'était ma première vente, dans l'urgence et sans droit à l'erreur ! Finalement, tout s'est très bien passé avec un résultat inespéré grâce à un accompagnement efficace et un Guide de la Vente Immobilière franchement très bien fait qui m'a appris plein de choses. Je recommande sans hésiter !

Les offres spéciales propriétaires :

Quelques avis de nos client·es :

Guide complet pour maitriser la vente de votre bien immobilier Pack Essentiel Premium et Ultime


Auteur : Claire Garcia
Ancienne gestionnaire des copropriétés, je suis une maman heureuse et blogueuse depuis 2019 ! Mes sujets de prédilection sont le style de vie, l'immobilier et l'organisation. Je suis partie prenante de l'aventure Garage&Grenier depuis le début et je vous proposerai surtout les conseils et astuces en organisation et gestion !

Laisser un commentaire