Avant-Contrat Immobilier : Essentiel sur le Compromis, la Promesse de Vente…

  • mars 9, 2024
  • Envoyé par : Rédaction Garage&Grenier
  • Catégorie: Point juridique immobilier
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Dernière mise à jour :

L’avant-contrat immobilier précède la signature de l’acte définitif chez le notaire si vous envisagez de vendre votre appartement ou maison. Il s’agit d’une étape intermédiaire et d’un document qui formalise votre accord sur les conditions de la transaction et qui vous engage juridiquement. Mais savez-vous ce qu’est exactement un avant-contrat, qui le rédige, quels sont les différents types qui existent et lequel choisir selon votre situation ? Dans cet article, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur l’avant-contrat d’une vente immobilière, qu’il s’agisse d’un compromis ou une promesse de vente.

Qui rédige un Avant-contrat (compromis ou promesse de vente) ?

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Un avant-contrat est un contrat préparatoire à la vente d’un bien immobilier. Il intervient après que le vendeur et l’acheteur se sont mis d’accord sur le prix et les modalités de la transaction. En résumé, l’avant-contrat intervient après une offre d’achat acceptée.

Il permet de sécuriser la vente en fixant les conditions et les délais de sa réalisation. L’avant-contrat laisse également le temps à l’acheteur de trouver son financement et au notaire de réunir les documents nécessaires à la rédaction de l’acte de vente définitif.

Un avant-contrat immobilier peut être rédigé par le vendeur, l’acheteur ou un intermédiaire, comme un agent immobilier ou un avocat. Toutefois, il est fortement recommandé de faire appel à un notaire, qui est un professionnel du droit et qui garantit la validité et la sécurité juridique du document. Le notaire vérifie notamment que le bien est libre de toute hypothèque, servitude, préemption ou autre charge. 

Le notaire s’assure également que le vendeur est bien le propriétaire du bien et qu’il a le pouvoir de le vendre. Il conseille les parties sur les aspects fiscaux, juridiques et financiers de la vente. Dans la plupart des cas, c’est bien lui qui rédige l’avant-contrat en respectant les règles de forme et de fond prévues par la loi. Le notaire le fait signer aux parties et le conserve jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif.

Si vous voulez en savoir plus sur le notaire, son rôle et comment en choisir un, vous pouvez consulter l’article suivant :

Comment choisir un notaire pour votre vente immobilière ? L’essentiel à savoir

Décryptage : Les différents types d’un Avant-contrat immobilier

Il existe deux grands types d’avant-contrats : la promesse de vente et le compromis de vente. Chacun présente des avantages et des inconvénients, selon le degré d’engagement que vous souhaitez prendre ou laisser à votre cocontractant. Découvrez les principales caractéristiques de ces deux types d’avant-contrats.

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Promesse de Vente Immobilière : Un Engagement sur Mesure pour Vendeurs et Acheteurs

La promesse de vente est un avant-contrat qui engage le vendeur à réserver le bien à l’acheteur pendant un délai déterminé, appelé délai d’option. Pendant ce délai, l’acheteur peut lever l’option, c’est-à-dire confirmer son intention d’acheter le bien aux conditions fixées dans la promesse. Il devra alors signer l’acte de vente définitif chez le notaire. S’il ne lève pas l’option dans le délai imparti, la promesse devient caduque et le vendeur recouvre sa liberté de disposer du bien.

Il y a deux types de promesse de vente : unilatérale ou bilatérale.

La promesse unilatérale de vente immobilière

Cette promesse n’engage que le vendeur, qui s’interdit de vendre le bien à un autre acheteur pendant le délai d’option. L’acheteur, quant à lui, n’est pas obligé d’acheter le bien, mais il doit verser une indemnité d’immobilisation au vendeur, qui correspond généralement à 10% du prix de vente.

Cette indemnité est une sorte de dédommagement pour le vendeur qui se prive de la possibilité de vendre son bien à quelqu’un d’autre. Si l’acheteur lève l’option, l’indemnité d’immobilisation est déduite du prix de vente. Si l’acheteur ne lève pas l’option, il perd l’indemnité d’immobilisation, sauf si la promesse est assortie de conditions suspensives qui ne se réalisent pas (par exemple, l’obtention d’un prêt immobilier).

La promesse bilatérale de vente immobilière

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Aussi appelée promesse synallagmatique de vente, elle engage les deux parties, qui se promettent réciproquement de vendre et d’acheter le bien aux conditions fixées dans la promesse. Il n’y a pas de délai d’option, mais un délai de réalisation de la vente, pendant lequel les parties doivent accomplir les formalités nécessaires à la signature de l’acte de vente définitif.

Il n’y a pas non plus d’indemnité d’immobilisation, mais une clause pénale, qui prévoit le versement d’une somme forfaitaire à titre de dommages et intérêts en cas de défaillance de l’une des parties. La promesse bilatérale de vente est très proche du compromis de vente, qui est l’autre type d’avant-contrat.

Compromis de Vente : Un type d’avant-contrat plébiscité

Le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, est un avant-contrat qui engage les deux parties à conclure la vente du bien immobilier aux conditions fixées dans le compromis de vente. Il n’y a pas de délai d’option, mais un délai de réalisation de la vente, pendant lequel les parties doivent accomplir les formalités nécessaires à la signature de l’acte de vente définitif. Comme pour la promesse bilatérale de vente Il n’y a pas d’indemnité d’immobilisation, mais une clause pénale, qui prévoit le versement d’une somme forfaitaire à titre de dommages et intérêts en cas de défaillance de l’une des parties.

Le compromis de vente est le type d’avant-contrat le plus courant dans la pratique. Il présente l’avantage de simplifier la procédure de vente, puisqu’il n’y a pas besoin de signer un second contrat après la levée d’option. Il présente aussi l’avantage de sécuriser la vente, puisque les parties sont liées dès la signature du compromis de vente.

Toutefois, il présente aussi l’inconvénient de réduire la liberté des parties, qui ne peuvent plus se rétracter sans risquer de payer des dommages et intérêts, sauf si le compromis de vente est assorti de conditions suspensives qui ne se réalisent pas (par exemple, l’obtention d’un prêt immobilier).

📌Conseil de Pro sur le compromis de vente fait par une agence

Si vous optez pour un compromis de vente rédigé par une agence immobilière, certaines précautions sont à prendre en compte. En effet, on constate depuis la crise sanitaire et les épisodes de confinement que beaucoup d’agences ont changé leur procédée pour la signature des compromis.

Une totale dématérialisation et des signatures à distance ont été nécessaires au vu du contexte. Cependant, ce qui devait être une exception est devenue une règle, même 2 ans après. Or, cette pratique soulève des interrogations.

En effet, une signature (même dématérialisée) du compromis à l’ancienne avec une “lecture” du compromis à l’agence en présence des acquéreurs sécurise davantage la vente. Ces conditions de signature n’ont rien à voir avec le fait d’envoyer le compromis et ses annexes par mail et donner 24h à l’acquéreur de signer l’acte en ligne.

Cette pratique, à côté du fait de ne pas être professionnelle, est aussi à la limite de ce qui est acceptable juridiquement. Il suffira d’une seule jurisprudence pour que l’ensemble de compromis en cours, ou à venir, soient privé de la sécurité. En clair, chaque acquéreur pourra dénoncer un Avant-contrat qu’il a signé après l’avoir reçu par mail et sans “lecture” en présence du professionnel rédacteur de l’acte.

Ainsi, sécurisez votre vente : exigez pour que le compromis et ses annexes, une fois rédigé, soit vu, lu et signé à l’agence en présence de l’acquéreur de votre bien immobilier. Cela devrait être une règle incontestable, sauf dans les cas où, matériellement, la présence physique n’est pas possible. Mais il existe un ensemble d’outils de visio-conférence qui pourront répondre à ces situations.

Stratégies de Choix : Quel Avant-Contrat Immobilier est Fait pour Vous?

Choisir un avant-contrat, entre le compromis de vente et la promesse de vente, est une étape cruciale dans le processus de vente d’un bien immobilier, influençant significativement les droits et les obligations tant du vendeur que de l’acheteur. Il est important de comprendre les options disponibles afin de choisir celle qui correspond le mieux à votre situation et à vos objectifs.

Quel est le meilleur choix entre le compromis de vente et la promesse de vente pour un vendeur ?

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  • Promesse unilatérale de vente : Ce choix est judicieux si vous désirez tester la détermination et la capacité financière de l’acheteur. Dans cette configuration, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation (généralement 10% du prix de vente), marquant son engagement sans vous obliger à vendre immédiatement. Vous conservez la liberté de renoncer à la transaction sans pénalités, à condition que l’acheteur n’ait pas déjà exercé son option d’achat. Ce format peut s’avérer utile si une meilleure offre se présente ou si vous changez d’avis.
  • Promesse unilatérale avec possibilité de renonciation : Si vous souhaitez garder une porte de sortie sans encourir de conséquences, cette option vous permet de renoncer à la vente, tout en donnant à l’acheteur un droit d’achat durant une période déterminée.

Une offre d’achat est une étape très importante et il y a certaines règles à respecter pour éviter de rater votre vente ou votre achat. Certaines erreurs peuvent inutilement compliquer l’avant-contrat. Explications :

L’OFFRE D’ACHAT – EVITER LES ERREURS QUI PEUVENT VOUS COÛTER CHER !

Offre d'achat est un document qu'il ne faut pas négliger ni sous-estimer dans une vente immobilière

Si vous êtes acheteur, comment choisir entre un compromis et une promesse de vente ?

Pour choisir entre les déférents types d’Avant-contrat immobilier, il faut absolument prendre en compte votre situation.

  • Promesse unilatérale d’achat avec réflexion : Si vous nécessitez plus de temps pour réfléchir ou pour sécuriser votre financement, cette forme d’avant-contrat vous conviendra. Elle vous engage moins rapidement, vous permettant de ne pas finaliser l’achat si vous n’activez pas l’option avant l’expiration du délai convenu. Cela vous offre une marge de manœuvre pour prendre votre décision ou obtenir un prêt immobilier.
  • Promesse unilatérale d’achat avec avantage prix : Si le vendeur est disposé à négocier le prix en contrepartie de votre engagement ferme, matérialisé par le paiement de l’indemnité d’immobilisation, cette option peut être avantageuse. Elle démontre votre sérieux et peut motiver le vendeur à vous offrir un prix plus attractif.
  • Compromis de vente : Cette alternative est adaptée si vous souhaitez conclure rapidement l’achat sans passer par deux phases contractuelles distinctes. Avec le compromis, la vente est considérée comme effective dès la signature, sous réserve de la levée des conditions suspensives (comme l’obtention d’un prêt). Opter pour un compromis signifie également que le vendeur s’engage fermement à votre égard, et ne peut se rétracter sans encourir des pénalités, sauf en cas de non-réalisation des conditions suspensives énoncées.

En résumé, le choix de l’avant-contrat entre le compromis de vente et la promesse de vente, doit être mûrement réfléchi et adapté à vos besoins spécifiques, que vous soyez vendeur ou acheteur. Il est recommandé un notaire pour vous guider dans cette décision importante, assurant ainsi que vos intérêts soient bien protégés tout au long de la transaction immobilière.

L’aspect financier : Le coût d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente

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Le coût de rédaction d’un avant-contrat dépend du type d’avant-contrat choisi, compromis de vente ou promesse de vente, et du professionnel qui le rédige. Si vous faites appel à un notaire, qui est le professionnel le plus qualifié pour rédiger un avant-contrat, vous devrez payer des honoraires de négociation, qui sont libres et négociables, et des émoluments, qui sont réglementés et proportionnels au prix de vente. Ces frais sont généralement partagés entre le vendeur et l’acheteur, mais vous pouvez convenir d’une autre répartition dans l’avant-contrat.

Si c’est un agent immobilier qui rédige ou si vous engagez à un avocat pour la rédaction d’un Avant-contrat, vous devrez payer des honoraires d’agence dans le premier cas ou de rédaction dans le deuxième. Ces frais sont généralement à la charge de l’acheteur. Néanmoins, le vendeur est indirectement concerné étant donné que plus les frais de transaction sont importants, plus l’acheteur est susceptible de négocier le prix du bien immobilier.

Le coût de rédaction d’un Avant-contrat, qu’il s’agisse d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente, varie selon les cas, mais il peut représenter entre 0,5% et 2% du prix de vente. Il faut savoir que ces frais ne sont pas définitifs, puisqu’ils seront déduits des frais de notaire que vous devrez payer lors de la signature de l’acte de vente définitif. Il s’agit donc d’un acompte sur les frais de notaire, qui sont calculés selon un barème officiel et qui comprennent les émoluments du notaire, les taxes et les débours. Les frais de notaire représentent environ 7% du prix de vente pour un bien ancien et 3% pour un bien neuf.

Si vous voulez accéder à la calculette pour estimer les frais de notaire, mais aussi en savoir plus sur comment faire des économies sur ces frais, pour votre acquéreur et vous-même, consultez l’article en cliquant sur le lien ci-dessous

TOUT SUR LES FRAIS DE NOTAIRE ET COMMENT LES CALCULER

Avant-contrat immobilier : Essentiel à retenir sur le compromis de vente et la promesse de ventre

L’avant-contrat est un contrat préparatoire à la vente d’un bien immobilier, qui intervient après que le vendeur et l’acheteur se sont mis d’accord sur le prix et les modalités de la transaction. Ce document officiel permet de sécuriser la vente en fixant les conditions et les délais de sa réalisation. Il laisse également le temps à l’acheteur de trouver son financement et au notaire de réunir les documents nécessaires à la rédaction de l’acte de vente définitif.

Si vous ne le savez pas déjà, il y a deux grands types d’avant-contrats : la promesse de vente et le compromis de vente. La promesse de vente engage le vendeur à réserver le bien à l’acheteur pendant un délai d’option, pendant lequel l’acheteur peut confirmer ou non son intention d’acheter le bien. La promesse de vente peut être unilatérale, si elle n’engage que le vendeur, ou bilatérale, si elle engage les deux parties. Le compromis de vente engage les deux parties à conclure la vente du bien immobilier aux conditions fixées dans le compromis. Il n’y a pas de délai d’option, mais un délai de réalisation de la vente.

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Le choix de un avant-contrat, le compromis ou la promesse de vente, dépend de la situation et des préférences de chaque partie. Il n’existe pas de règle universelle. Toutefois, il faut prendre en compte le degré d’engagement que l’on souhaite prendre ou laisser à son cocontractant, le temps dont on dispose pour réfléchir ou pour trouver son financement, et le prix que l’on est prêt à payer ou à accorder. Il faut aussi faire appel à un professionnel du droit, comme un notaire, pour rédiger l’avant-contrat et garantir sa validité et sa sécurité juridique.

En résumé, l’avant-contrat est une étape essentielle dans la vente d’un bien immobilier, qui nécessite de bien s’informer et de bien se conseiller avant de s’engager.

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