Le projet de loi de finances 2025, adopté le 3 février dernier grâce à l’utilisation de l’article 49.3 de la Constitution par François Bayrou, introduit plusieurs mesures phares qui impacteront significativement le secteur immobilier. Que vous soyez propriétaires ou acquéreur potentiel, ces changements fiscaux et réglementaires inclus dans le budget 2025 méritent toute votre attention.
Voici le décryptage des principales dispositions de la Loi de Finances 2025 et de leurs implications concrètes concernant l’immobilier.
1. Réintégration des Amortissements dans le Calcul de la Plus-Value pour la LMNP (Article 24)
Ce qui change pour la LMNP avec la Loi de Finances 2025:
Jusqu’à présent, les investisseurs en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) bénéficiaient d’un avantage fiscal majeur : la possibilité d’amortir leur bien immobilier, réduisant ainsi leur base imposable sur les revenus locatifs. Cependant, la loi de finances 2025 modifie la donne. Désormais, lors de la revente du bien, les amortissements cumulés seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable.
A lire aussi sur Atelier Immo by Garage&Grenier |
Choc pour les Propriétaires de Meublés Touristiques : 4 Impacts de la Loi Airbnb
Impact concret :
– Avant 2025 : Un bien acheté 190 000 € et revendu 250 000 € après 10 ans génère une plus-value de 60 000 €, imposée à 5 016 €.
– Après 2025 : Si 50 000 € d’amortissements ont été réalisés, le prix d’achat est réduit à 140 000 €, portant la plus-value à 110 000 €. L’impôt sur la plus-value passe alors à 23 675 €.
Conséquence de la Loi de Finances 2025 sur la fiscalité LMNP : Les investisseurs en LMNP verront leur fiscalité alourdie lors de la revente, ce qui pourrait refroidir certains projets d’investissement locatif.
2. Prolongation du Dispositif Loc’Avantage jusqu’en 2027 (Article 24 septies)
Ce qui change pour Loc’Avantage avec la Loi de Finances 2025 :
Le dispositif Loc’Avantage, instauré en 2022, est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. Ce mécanisme permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’un abattement fiscal sur leurs revenus locatifs, à condition de louer le bien comme résidence principale à un locataire aux revenus modestes et de respecter un plafond de loyer.
Conditions :
– Signature d’une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah).
– Loyer plafonné et locataire éligible.
Impact de la loi de finances 2025 sur le parc locatif : Cette mesure vise à encourager l’offre de logements accessibles aux ménages modestes, tout en offrant un avantage fiscal aux propriétaires investisseurs.
3. Exonération des Droits de Donation pour l’Achat d’une Résidence Principale (Article 19ter)
Ce qui change :
Les dons d’argent destinés à l’acquisition d’une résidence principale (neuve ou rénovée énergétiquement) sont désormais exonérés de droits de donation, dans la limite de 100 000 € par donateur et 300 000 € au total.
Conditions :
– Le bénéficiaire doit être un enfant, petit-enfant, neveu ou nièce.
– Le logement doit être occupé comme résidence principale ou loué à titre de résidence principale pendant 5 ans.
– Le don doit être utilisé dans les 6 mois suivant sa réception.
A lire aussi sur Atelier Immo by Garage&Grenier |
Dons familiaux et immobilier : une nouvelle exonération fiscale allant jusqu’à 300 000 €
Impact de la loi de finances 2025 sur la fiscalité des donations : Cette mesure facilite l’accession à la propriété pour les jeunes ménages, tout en soutenant le marché du neuf et de la rénovation énergétique.
4. Extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ) à l’Ensemble du Territoire (Article 24 decies)
Ne ratez pas les nouveautés !
Rejoignez d’autres propriétaires et inscrivez-vous à la lettre hebdomadaire de Garage&Grenier : pour toujours plus de conseils, d’analyses et d’actualités sur la vente immobilière, l’immobilier et le secteur du logement et de l’habitat !
Ce qui change pour le PTZ avec la loi de finances 2025 :
Le PTZ, jusqu’alors réservé aux primo-accédants dans certaines zones, est étendu à l’ensemble du territoire pour l’achat de biens neufs.
Conditions :
– Achat d’un bien neuf, quel que soit le lieu.
– Respect des plafonds de ressources pour les primo-accédants.
A lire aussi sur Atelier Immo by Garage&Grenier |
Crédit immobilier en 2025 : Taux confirmés sous 3,5 %, mais les banques durcissent les conditions
Impact du budget 2025 sur le PTZ : Cette extension vise à dynamiser le marché immobilier neuf et à soutenir les primo-accédants, quel que soit leur lieu de résidence.
5. Modulation de la Taxe de Publicité Foncière (Article 31 nonies)
Ce qui change pour les frais de notaire avec la Loi de Finances 2025 :
Les départements peuvent désormais moduler le taux de la taxe de publicité foncière :
– Baisse ou exonération pour les primo-accédants occupant le bien comme résidence principale pendant 5 ans.
– Hausse pour les autres acheteurs, avec un taux pouvant atteindre 5 % (contre 4,5 % actuellement).
Impact du budget 2025 sur les frais de notaire : Cette mesure incitative pour les primo-accédants pourrait toutefois alourdir les frais d’acquisition pour les autres acheteurs, selon les décisions des départements.
A lire aussi sur Atelier Immo by Garage&Grenier |
Nouvelles évolutions pour les frais de notaire en 2025: Ces 2 catégories échappent à la hausse
6. Abaissement du Seuil de TVA pour les Micro-Entreprises (Article 10)
Ce qui change pour les auto-entrepreneurs avec la Loi de Finances 2025 :
Selon la Loi de Finances 2025 (article 10), à partir du 1er mars 2025, le seuil de chiffre d’affaires en dessous duquel la TVA n’est pas due passe de 85 000 € à 25 000 €. Cela devrait alourdir la fiscalité de plus de 250 000 entrepreneurs, parmi lesquels des miliers de professionnels de l’immobilier et assimilés.
Cette mesure a été suspendu dès le 6 février par le Ministère de l’Economie en attendant une “concertation” avec les instances représentatives des micro-entreprises. Néanmoins, une suspension, à défaut d’un retrait ou d’une abrogation, n’est pas une annulation de la mesure. Par conséquent, même suspendue, il faut la considérer comme “en vigueur” et anticiper une éventuelle mise en place.
A lire aussi sur Atelier Immo by Garage&Grenier |
[EDITO] On tape sur les micro entrepreneurs pour épargner le patronat et les plus riches
Impact du budget 2025 sur les Micro-Entreprises : Les micro-entreprises du secteur immobilier devront s’acquitter de la TVA dès 25 000 € de chiffre d’affaires, ce qui augmentera leurs coûts et pourrait impacter leur compétitivité.
7. MaPrimeRénov’ : Budget Global Raboté et Des Aides Réduites
Ce qui change en 2025 pour MaPrimeRénov’
La réforme de MaPrimeRévov a déjà vu à la baisse les plafonds de revenus pour l’éligibilité à MaPrimeRénov’. Concrètement :
Pour les ménages modestes et aisés : Les aides sont réduites de 15 à 30% selon les travaux.
Pour les ménages très modestes : Les subventions restent stables, avec un bonus pour les passoires thermiques (logements classés F ou G).
Exemple concret
Un ménage “modeste” voulant installer une pompe à chaleur :
Avant 2025 : Aide de 4 000 €.
Après 2025 : Aide plafonnée à 2 800 € (-30%).
De plus, la Loi de Finances 2025 rabote le budget global de MaPrimeRénov’ d’un cinquième par rapport à 2024.
Impacts du Budget 2025 sur MaPrimeRénov’ :
Objectif affiché : Concentrer les aides sur les ménages précaires et les logements énergivores.
Risque : freiner les rénovations chez les classes moyennes, faute de rentabilité.
A lire aussi sur Atelier Immo by Garage&Grenier |
MaPrimeRénov 2025 : Aides réduites, travaux éligibles et conseils pour un dossier efficace
Une Loi de Finances de 2025 aux Multiples Facettes
La loi de finances 2025 marque un tournant pour le secteur immobilier, avec des mesures à la fois incitatives et restrictives. Elle favorise, timidement, les primo-accédants et les investissements dans le neuf, tout en durcissant la fiscalité pour les investisseurs en location meublée.
Enfin, le rabotage de MaPrimeRénov’ pourrait complexifier les projets de rénovation énergétique pour les classes moyennes, accentuant les inégalités d’accès au logement durable
Points clés à retenir :
– Pour les investisseurs :La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value représente un coup dur fiscal.
– Pour les primo-accédants : L’extension du PTZ et l’exonération des droits de donation sont des opportunités à saisir.
– Pour les propriétaires bailleurs :Le dispositif Loc’Avantage reste un outil intéressant pour réduire sa fiscalité locative.
– Pour les propriétaires qui envisagent de vendre et/ou de changer de logement : La Loi de Finances 2025 impactera directement le secteur de l’immobilier. Le premier impact est le fait que la France se soit dotée d’un budget pour 2025. C’est un point positif qui devrait rassurer les marchés financiers. Pour rappel, l’instabilité politique ces derniers mois a vu la note de confiance de la France se dégrader passant de triple A à AA+. Cet évènement a provoqué un net ralentissement de la baisse des taux d’intérêt en France.
En revanche, aucune mesure concrète n’œuvre sérieusement en faveur du secteur du Logement et de l’Immobilier. De ce fait, on peut craindre une aggravation de la crise du logement dans son ensemble en 2025.
Si vous souhaitez valoriser votre bien immobilier ou si vous envisagez de vendre et changer de logement en 2025, prenez dès maintenant un Rendez-Vous, en ligne et entièrement gratuit, avec votre consultant·e dédié·e pour faire un point sur votre projet immobilier !
FAQ : Vos Questions sur la Loi de Finances 2025 et l’Immobilier
-
La réintégration des amortissements LMNP va-t-elle impacter tous les investisseurs ?
Oui, cette mesure s’applique à tous les investisseurs en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) soumis au régime réel des BIC. Si vous vendez votre bien après la promulgation de la loi, les amortissements cumulés seront réintégrés dans le calcul de la plus-value, augmentant ainsi votre imposition. En revanche, les ventes réalisées avant 2025 ne sont pas concernées.
-
Comment bénéficier du dispositif Loc’Avantage après sa prolongation jusqu’en 2027 ?
Pour en profiter :
1. Louez votre bien comme résidence principale à un locataire dont les revenus n’excèdent pas les plafonds fixés par l’Anah.
2. Signez une convention avec l’Anah et respectez les plafonds de loyer (ex. : 13,50 €/m² en zone tendue).
3. Bénéficiez d’un abattement fiscal de 30 % sur vos revenus locatifs pendant 5 ans. -
L’exonération des droits de donation s’applique-t-elle aux terrains à bâtir ?
Non, la mesure concerne uniquement :
– L’achat d’un logement neuf (achevée depuis moins de 5 ans).
– Les travaux de rénovation énergétique dans une résidence principale.
Les terrains, même destinés à la construction d’une résidence principale, ne sont pas éligibles. Consultez notre dossier spécial “l’exonération fiscale des dons familiaux pour les projets immobiliers”. -
Le PTZ est-il désormais accessible pour l’achat d’un bien ancien en zone tendue ?
Non, l’extension du PTZ à tout le territoire ne concerne que les biens neufs. Pour les biens anciens, le PTZ reste conditionné à :
– L’achat en zone B2 ou C.
– Des travaux représentant au moins 25 % du coût total. -
La baisse de la taxe de publicité foncière est-elle automatique pour les primo-accédants ?
Non, cette mesure est optionnelle : chaque département décide d’appliquer la hausse des frais de notaire ou non. Renseignez-vous auprès de votre notaire ou de la préfecture pour connaître les taux applicables dans votre région.
-
Que faire si ma micro-entreprise dépasse le nouveau seuil de TVA (25 000 €) si la mesure est mise en place ?
Au-delà de 25 000 € de chiffre d’affaires (à partir du 1ᵉʳ mars 2025) :
– Vous devrez facturer la TVA à vos clients.
– Vous pourrez récupérer la TVA sur vos achats professionnels.
Conseil : Anticipez ce seuil en ajustant vos tarifs ou en optant pour un statut juridique plus adapté (ex. : SASU). -
Peut-on cumuler l’exonération des droits de donation et le PTZ ?
Oui, ces dispositifs sont indépendants. Un primo-accédant peut ainsi :
– Bénéficier d’un don exonéré de droits (jusqu’à 300 000 € en totalité) pour son apport personnel.
– Contracter un PTZ pour financer le reste de son acquisition. -
La loi de finances 2025 prévoit-elle une nouvelle défiscalisation immobilière ?
Non, le gouvernement n’a pas introduit de nouveau dispositif type Pinel. En revanche, le Loc’Avantage (prolongé jusqu’en 2027) reste une alternative pour réduire ses impôts via l’investissement locatif social.
-
Puis-je encore bénéficier de MaPrimeRénov’ en 2025 si mes revenus sont supérieurs à 35k€ ?
Oui, mais les montants seront réduits. Consultez notre dossier spécial MaPrimeRénov’ 2025 pour en savoir plus.
