2025 marque un tournant pour le secteur immobilier, avec des évolutions majeures dans les diagnostics, les normes énergétiques et les obligations pour les propriétaires. Cet article décrypte les principales nouveautés et leurs impacts pour les acteurs du marché immobilier, notamment les vendeurs, bailleurs et diagnostiqueurs.
Audit énergétique étendu aux logements classés E
L’audit énergétique obligatoire s’élargit désormais aux biens classés E lors du diagnostic de performance énergétique (DPE). Objectif : permettre aux futurs propriétaires d’identifier les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique de deux classes minimum, voire atteindre les classes A ou B.
Impact pour les vendeurs : cet audit devient un outil clé pour valoriser un bien auprès des acquéreurs, surtout lorsque des aides financières à la rénovation peuvent être mobilisées. Toutefois, une proposition de loi cherche à adapter cet audit pour les bâtiments anciens et patrimoniaux, ce qui pourrait modifier les règles actuelles.
Révision des diagnostics : DPE et décence énergétique
Dès le 1er janvier 2025, les DPE réalisés avant juillet 2021 devront être refaits. Par ailleurs, le critère de décence énergétique évolue. Désormais, un logement devra être classé de A à F pour être éligible à la location. Cette mesure s’appliquera aux départements d’outre-mer à partir de 2028.
Des ajustements sont toutefois envisagés, comme un calendrier spécifique pour les copropriétés ou une simplification du DPE, notamment en révisant le coefficient de conversion de l’électricité.
Nouvelles obligations pour les annonces et états des risques
Depuis l’entrée en vigueur du décret n°2023-796, toutes les annonces de vente ou de location doivent inclure le niveau de performance énergétique. Par ailleurs, l’état des risques et pollutions (ERP) intègre désormais les obligations légales de débroussaillement (OLD), renforçant la prévention contre les incendies.
Copropriétés : DPE collectif et plan pluriannuel de travaux
En 2025, les copropriétés de 51 à 200 lots doivent désormais réaliser un DPE collectif si leur permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013. De plus, les projets de plan pluriannuel de travaux (PPPT) deviennent obligatoires pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans.
Certains acteurs proposent d’utiliser ce DPE collectif pour faciliter la vente ou la location des logements individuels en conservant la meilleure note obtenue.
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Aides à la rénovation énergétique : ce qui change en 2025
Le dispositif MaPrimeRénov’ reste en place, avec un DPE facultatif pour certains travaux monogestes. En revanche, les certificats d’économies d’énergie (CEE) subissent des ajustements, comme la suppression du Coup de pouce « Pilotage connecté du chauffage », susceptible d’être réintroduit dans une version sécurisée.
Les conditions de ressources pour le prêt avance mutation (PAM) et l’éco-PTZ individuel sont désormais fixées par décret, rendant ces aides accessibles à un plus grand nombre de propriétaires occupants.
DPE et meublés de tourisme
Le DPE devient obligatoire pour les meublés de tourisme situés dans des communes imposant une autorisation de changement d’usage. À partir de 2034, tous les meublés devront être classés entre A et D, sauf s’il s’agit de la résidence principale du loueur.
Évolution de la TVA et des équipements énergétiques
En 2025, le taux de TVA sur les chaudières à gaz passe à 10 % (contre 5,5 % auparavant), sauf pour les modèles très haute performance énergétique (THPE). En revanche, les protections solaires et brasseurs d’air bénéficient d’un taux réduit de 5,5 %, favorisant le confort d’été dans les logements.
Nouveaux enjeux pour les diagnostiqueurs immobiliers
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Les diagnostiqueurs doivent désormais transmettre leurs rapports d’activité à la plateforme SI-Amiante et se conformer aux nouvelles exigences pour réaliser des audits énergétiques. Les formations et certifications deviennent également obligatoires pour maintenir leur activité.
Un ordre des diagnostiqueurs pourrait voir le jour en 2025, contribuant à la structuration de la profession.
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Essentiel de l’immo : Comment choisir et trouver un diagnostiqueur immobilier certifié ?
Vers une normalisation accrue : focus sur les travaux normatifs
Le diagnostic PEMD (Produits, Équipements, Matériaux, Déchets) bénéficiera d’une nouvelle norme, prévue pour janvier 2025. D’autres normes en cours de révision concernent le radon, le plomb et le DPE, avec des objectifs de publication d’ici 2026.
Les communes renforcent la régulation des meublés de tourisme
En 2025, la régulation des meublés de tourisme s’intensifie dans de nombreuses communes françaises, dans le but de mieux encadrer ce secteur en pleine expansion. Face aux dérives et aux tensions croissantes sur le marché locatif traditionnel, les municipalités disposent désormais de moyens renforcés pour limiter la durée et les conditions de location des logements utilisés comme meublés de tourisme.
Limitation des jours de location
Désormais, les communes ayant instauré un système d’enregistrement obligatoire pour toute déclaration préalable de mise en location d’un meublé de tourisme peuvent, par une délibération motivée, abaisser à 90 jours par an le nombre maximum de jours pendant lesquels un logement peut être loué lorsque celui-ci constitue la résidence principale du propriétaire.
Cette mesure s’inscrit dans une logique de préservation des logements disponibles pour les habitants à l’année, particulièrement dans les zones où la pénurie de logements devient critique en raison de l’explosion des locations saisonnières via des plateformes comme Airbnb.
Un impact direct sur les propriétaires
Pour les propriétaires, cette restriction impose une réévaluation de la rentabilité de leur activité de location courte durée. Il devient essentiel de bien anticiper les conséquences de cette limitation, notamment sur les revenus générés. Ceux qui envisagent de louer leur résidence principale devront désormais s’assurer de respecter les nouvelles règles communales, sous peine de sanctions.
Pourquoi ces mesures ?
Ces restrictions répondent à une double problématique :
Une mesure évolutive
Ces nouvelles règles pourraient continuer à évoluer. Certaines municipalités plaident pour des limitations encore plus strictes, notamment dans les zones classées comme tendues, où la demande en logements excède largement l’offre disponible. À l’inverse, d’autres collectivités, moins affectées par ces problématiques, pourraient adapter les seuils pour encourager une activité touristique régulée mais dynamique.
Ces changements soulignent la nécessité pour les propriétaires de suivre attentivement les délibérations locales et de s’informer auprès de leur mairie pour s’assurer de la conformité de leur activité.
En résumé, les nouvelles régulations des meublés de tourisme visent à mieux concilier activité économique liée au tourisme et protection du marché locatif résidentiel. Les propriétaires concernés doivent donc se préparer à adapter leurs pratiques à ces nouvelles contraintes pour éviter des sanctions tout en préservant la rentabilité de leur activité.
Essentiel à retenir pour les propriétaires en 2025 : des opportunités à saisir, des obligations à anticiper
L’année 2025 apporte de nombreuses modifications dans la réglementation immobilière, avec des impacts significatifs pour les propriétaires, copropriétaires, bailleurs et diagnostiqueurs. Ces évolutions nécessitent une vigilance accrue pour rester en conformité, mais offrent également des opportunités pour valoriser les biens et accéder à des aides financières.
